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#8 - đŸ”„đŸ  Comment faire 10% de renta en crowdfunding immobilier ?

firefrance.substack.com

#8 - đŸ”„đŸ  Comment faire 10% de renta en crowdfunding immobilier ?

Cette semaine on t'apprend Ă  investir en crowdfunding immobilier.

FIRE
Sep 7, 2022
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#8 - đŸ”„đŸ  Comment faire 10% de renta en crowdfunding immobilier ?

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La newsletter FIRE c’est l’endroit pour apprendre Ă  rĂ©ellement investir. Si tu n’es pas encore inscrit, c’est par ici  :

⏱ Temps de lecture estimĂ© : 12 minutes

📰 L’actualitĂ© FIRE :

Nos derniÚres actualités : 

  • Kirpi - Investissement immobilier : une nouvelle opĂ©ration Ă  Montpellier a Ă©tĂ© validĂ©e ! Les souscripteurs du premier projet auront la prioritĂ© pour investir avec nous sur cette seconde opĂ©ration trĂšs rentable. Vous voulez rejoindre Kirpi, c’est ici.

  • FIRE Studio - CrĂ©ation d’entreprises : la seconde promo de Kare School, notre Ă©cole de reconversion pour Customer Success Manager a dĂ©marrĂ©e jeudi 01/09 avec 20 talents. Si tu recherches des profils de qualitĂ© pour ton Ă©quipe tu peux complĂ©ter ce formulaire.

  • FIRE Invest - Rachat d’entreprises : nous venons de lancer FIRE INVEST. Vous allez pouvoir investir avec nous dans nos projets, participer Ă  des rachats d’entreprises, investir dans des startups qu’on sĂ©lectionne. On est dĂ©jĂ  Ă  13 000 000 de promesses d’investissement. Pour recevoir les informations, c’est ici.

  • Buy-out - Groupe de rachat d’entreprises : il reste 1 place pour le groupe de rachat d’entreprises. Si tu es intĂ©ressĂ© c’est ici. On a hĂąte de dĂ©marrer !


📅 Au programme de cette semaine :

  • L’actualitĂ© Ă©conomique

  • Dossier : comment faire 10% de renta en crowdfunding immobilier ?

  • Nos autres contenus : Podcasts, Linkedin, Discord

  • AccĂšs aux contenus exclusifs

  • Nos programmes FIRE 


📈 L’actualitĂ© des marchĂ©s :

  • Economie et marchĂ©s financiers

Cette semaine dans les actualitĂ©s Ă©conomiques et financiĂšres, une vague de licenciement impressionnante chez le rĂ©seau social Snapchat et le gĂ©ant de la grande distribution Walmart. Les deux entreprises amĂ©ricaines ont annoncĂ© vouloir licencier 20% de leur personnel en raison d’un fort ralentissement de la publicitĂ© numĂ©rique pour le premier, et d’une chute drastique des ventes pour l’autre.

En Europe, le marchĂ© anticipe deux forts relĂšvements de taux Ă  l’automne par la BCE : de 50 points de base (0,5%) en septembre puis de 75 points de base (0,75%) en octobre, dans l’espoir de contenir l’inflation galopante sur le continent.

CĂŽtĂ© français, le gĂ©ant russe Gazprom annonce suspendre toutes ses livraisons de gaz au groupe français Engie en raison d’un dĂ©saccord sur l’application des contrats. Toutefois, la premiĂšre ministre Elisabeth Borne a affirmĂ© que le groupe français avait «trouvĂ© d'autres sources d'approvisionnement». Les livraisons de gaz russe Ă  Engie avaient dĂ©jĂ  considĂ©rablement diminuĂ©es depuis le dĂ©but du conflit en Ukraine (Engie Ă©voquait fin juillet une part de gaz russe dans ses approvisionnements de l'ordre de 4%). Les groupes français tentent de rĂ©duire au maximum leur exposition aux Ă©nergies russes.

Cette semaine, le marchĂ© action s’est pris une belle claque avec -2,5% sur le SP500 et un gros recul des valeurs technologiques.

  • Cryptomonnaies

CÎté cryptos, -1% sur le BTC et un ETH qui performe plutÎt bien, à +4,5%.

đŸ€ Comment faire 10% de renta en crowdfunding immobilier ?

La promesse est alléchante, avoir 10% de renta sans rien faire. Des 10%, aprÚs impÎts, il vous restera 7%! Cela reste une trÚs belle performance.

Je pense que le rĂ©flexe Ă  avoir, c’est de se projeter. Par exemple, combien cela fait si vous investissez un montant Ă  7% pendant 10 ans, 20 ans.

A titre d’exemple, à 7%, ça donne :

👉1 000 € par mois pendant 10 ans, ça fait : 173 084,81 € dont 53 084,81 €

👉2 000 € par mois pendant 10 ans, ça fait : 346 169,61 € dont 106 169,61 €

👉4 000 € par mois pendant 15 ans, ça fait : 1 267 849,19 € dont 547 849,19 €

👉8 000 € par mois pendant 15 ans, ça fait : 2 535 698,37 € dont 1 095 698,37 €

Pour faire vos calculs, vous avez le simulateur pour les abonnés premiums. Vous pouvez sinon utiliser des outils gratuits en ligne comme : https://www.thecalculatorsite.com/finance/calculators/compoundinterestcalculator.php

D’un cĂŽtĂ©, cela fait beaucoup d’argent. De l’autre, on se rend compte qu’on va devoir trouver d’autres solutions si on veut gagner plus. Par exemple avec l’immobilier et le leverage (l’endettement), ou encore le business, mais c’est une autre histoire. 😇

đŸ€ OĂč se situe le crowdfunding immobilier dans ma stratĂ©gie d’investissement ?

En fonction de votre profil, vous allez choisir comment vous allez gérer votre patrimoine, vos investissements.

Voici les profils que je retiens :

  • Personae 1 : la personne qui n’a pas le temps, pas d’intĂ©rĂȘt pour les investissements. Elle va sous-traiter totalement ses investissements et pas forcĂ©ment se renseigner. Elle va avoir une performance de 2/10.

  • Personae 2 : la personne qui souhaite avoir de la performance mais qui n’a pas le temps. Elle va sous-traiter mais ĂȘtre exigeante, se renseigner. Elle va avoir une performance de 5/10. Par exemple : investir en ETF soi-mĂȘme, faire de l’immobilier en SCPI ou clef en main, investir en SCPI, etc.

  • Personae 3 : la personne qui souhaite se prendre en main, y consacrer du temps, apprendre, prendre des risques. Elle va avoir une performance de 8-10/10. Par exemple : faire soi-mĂȘme l’immobilier locatif, lancer un side business, lancer une entreprise, crĂ©er sa holding pour allĂ©ger sa fiscalitĂ©, etc.

Vous pouvez choisir d’ĂȘtre l’une de ces personae. 

Généralement, ce sont des facteurs externes qui vont impacter ce que vous pouvez faire : 

  • votre travail (le temps que vous allez y passer, le niveau d’exigence
)

  • votre famille (si vous avez des enfants, etc
)

  • votre style de vie (si vous souhaitez ne pas travailler le soir et le weekend)

  • votre intĂ©rĂȘt pour les investissements (si cela vous amuse)

  • votre facultĂ© Ă  exĂ©cuter des projets (l’immobilier ou l’entreprise
)

  • votre aversion au risque

  • votre situation actuelle (plus vous gagnez d’argent, moins vous allez vous lancer seul dans des opĂ©rations, etc
)

Il n’y a pas de secret, on retrouve les rùgles suivantes :

  • plus vous allez faire les choses vous mĂȘme, plus vous allez gagner de l’argent

  • plus vous allez prendre des risques, plus vous allez gagner de l’argent mais aussi en perdre

Ci-dessous, on retrouve ce qui est selon moi le plus rentable mais qui enclenche de la difficulté et du temps.

Le crowdfunding immobilier, c’est une bonne solution quand :

  • vous n’avez pas le temps de gĂ©rer vous mĂȘme votre immobilier.

  • vous avez du cash Ă  faire fructifier Ă  titre personnel ou dans votre entreprise

  • vous ĂȘtes FIRE ou avec un beau patrimoine que vous voulez faire fructifier (dans ce cas, Ă  plus de 150 k€ de ticket vous pouvez contacter directement les gĂ©rants des plateformes dont on va parler ci-dessous)

Étant un investissement “à risque”, mĂȘme si aujourd’hui peu d’opĂ©rations ont Ă©chouĂ©, gĂ©nĂ©ralement on adresse le crowdfunding immobilier aprĂšs l’investissement en bourse.

J’ai regardĂ© plusieurs investissements en crowdfunding des FIRE.

On a quand mĂȘme un retard de plus de 20% des opĂ©rations. C’est Ă  dire que les promoteurs n’ont pas remboursĂ© le capital Ă  la date prĂ©vue.

Etant moi-mĂȘme assez proche de fondateurs de plusieurs plateformes, je peux vous indiquer qu’en “off”, Ă  cause du COVID, de la situation sur les approvisionnements, certains dossiers sont Ă  risque.

C’est pour cela qu’il faut impĂ©rativement investir :

  • Dans plusieurs projets 

  • Sur diffĂ©rentes plateformes  

Le crowdfunding, est une bonne chose si tu investis déjà réguliÚrement en bourse via ton PEA (Plan Epargne Action) et ton assurance-vie mais tu aimerais diversifier tes investissements.

Avec de la dette, tu peux faire des SCPI (SociĂ©tĂ© Civile de Placement Immobilier), on en parlera dans un prochain Ă©pisode. Ce qui n’est pas possible avec le crowdfunding immobilier.

Avec ton cash, tu pourrais continuer à investir en immobilier via des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) mais tu peux aussi faire du crowdfunding immobilier.

Cette semaine, on s’intĂ©resse Ă  cette classe d’actif. On va regarder comment cela fonctionne, comment tu peux en profiter, les rendements que tu peux espĂ©rer et les points d’attention Ă  vĂ©rifier.

Un grand merci aux FIRE qui me partagent chiffres, performances, etc


Ps : si tu as du cash, n’oublie pas qu’on lance FIRE INVEST ;) Tu investis avec nous dans des TPE/PME, des startups, mais aussi dans nos propres business. On clîture les souscriptions mi-octobre, le lien est juste ici : FIRE invest.

On est dĂ©jĂ  Ă  13 000 000 € de promesses. On va faire une “petite” levĂ©e pour commencer. Histoire qu’on soit capable de faire plus que 50% par an, et oui, c’est notre objectif 😇

đŸ€” Qu’est ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding est un mode d'investissement qui met en relation, via une plateforme, un opérateur ayant un projet et des investisseurs.

Contrairement Ă  ce qu’on pense, le crowdfunding existe dĂ©jĂ  depuis longtemps. Par exemple, un appel public Ă  l’épargne a permis de financer la statue de la libertĂ©. En France, une collecte de fonds gigantesque a Ă©tĂ© lancĂ©e en 1875 et s'est poursuivie jusqu'en 1880 (la facture initiale ayant Ă©tĂ© multipliĂ©e par 2 et demi
). Des milliers de particuliers se sont joints Ă  de nombreuses entreprises et administrations françaises.

Internet a permis la croissance du crowdfunding 2.0 :

  • financement des artistes (My Major Company)

  • divers projets Ă©cologiques ou Ă©thiques (KissKissBankBank)

  • entreprises (October)

  • dons (Leetchi)

  • collectivitĂ©s locales (Collecticity)

  • opĂ©rateurs immobiliers (Raizers, Upstone, Anaxago
)

Il existe une batterie de types de crowdfunding, cette semaine on s’intĂ©resse au crowdfunding immobilier, ou plus prĂ©cisĂ©ment au crowdlending immobilier.

“Quelle diffĂ©rence entre le crowdfunding et le crowdlending ?”

Le crowdfunding est un anglicisme signifiant “financement par la foule” ou encore “financement participatif” au sens large du terme. Le principe est simple : un projet est soumis sur une plateforme dĂ©diĂ©e afin de rĂ©colter de l'argent pour sa rĂ©alisation. Ce moyen de financement est ouvert aux entreprises mais Ă©galement aux particuliers. Les investisseurs peuvent avoir un objectif pĂ©cuniaire mais peuvent aussi ĂȘtre dĂ©sintĂ©ressĂ©s (dons).

Le crowdlending est un type de crowdfunding. C’est une forme de financement participatif qui signifie “prĂȘt par la foule” ou “prĂȘt participatif”. Dans le cas du crowdlending le porteur de projet sera tenu de rembourser les investisseurs selon des modalitĂ©s prĂ©dĂ©finies en amont de la collecte. Il rembourse avec des intĂ©rĂȘts, sous forme d’obligation.

Attention, ne confond pas non plus crowdlending immobilier avec la pierre papier (SCPI), le crowdfunding immobilier locatif (bricks.co) ou l’investissement locatif dans lesquels tu reçois des loyers. En crowdfunding immobilier locatif, la structure juridique a pour objet l’acquisition et la gestion d’un bien. L’investisseur devient copropriĂ©taire du bien qui sera louĂ© et revendu avec une plus-value potentielle selon l’évolution du marchĂ© immobilier.

  • Quelques chiffres

Selon le baromĂštre annuel du crowdfunding immobilier publiĂ© par Fundimmo, le financement participatif de l’immobilier est dynamique et a poursuivi sa forte croissance en 2021 pour atteindre 958 millions d’euros collectĂ©s, soit une augmentation de 90% par rapport Ă  2020. 1 065 projets ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s (+81%). Le montant moyen par collecte est de 899 933 euros (+5% par rapport Ă  2020), la durĂ©e moyenne de placement de 21,2 mois (contre 21 mois en 2020), et le rendement annuel moyen de 9,21% (contre 9,3% en 2020). Le taux de retard moyen infĂ©rieur Ă  6 mois est de 4,76% (+ 0,36 point par rapport Ă  2020), et le taux de retard moyen supĂ©rieur Ă  6 mois est de 6,61% (+ 0,91 point). Le taux de dĂ©faut de remboursement s’élĂšve Ă  0,09% (- 0,07 point) ce qui est trĂšs faible.

🧐 Quel intĂ©rĂȘt Ă  passer par le crowdfunding immobilier ?

  • L’intĂ©rĂȘt du porteur de projet Ă  passer par du crowdlending immobilier

Le crowdlending permet Ă  l’entreprise un financement rapide et une baisse de sa dĂ©pendance aux banques. L’entreprise utilise moins de fonds propres, elle peut donc se leverager davantage, faire plus de projets et obtenir une meilleure rentabilitĂ©.

Actuellement, les Ă©tablissements bancaires exigent aux porteurs de projet de mobiliser toujours 8% Ă  15 % du coĂ»t global de l’opĂ©ration. Les conditions d’accĂšs au crĂ©dit se durcissent et les banques acceptent de moins en moins de financer les opĂ©rations. Les opĂ©rateurs qui viennent chercher des financements sur les plateformes n’ont parfois pas rĂ©ussi Ă  « boucler » leur plan de financement avec les ressources financiĂšres « traditionnelles » que sont leurs fonds propres, les appels de fonds (dans le cadre d’une VEFA par exemple, le promoteur engage la commercialisation de son opĂ©ration avant ou dĂšs l’acquisition du terrain) et le crĂ©dit bancaire. Ça explique que les porteurs de projets sont prĂȘts Ă  proposer des rendements Ă©levĂ©s aux crowdlenders qui leur donnent la possibilitĂ© de concrĂ©tiser leurs opĂ©rations.

Il existe 2 types d’opĂ©rateurs principaux sur les plateformes de crowdlending :

  • les promoteurs (VEFA : Vente en l'Etat Futur d'AchĂšvement)

  • les marchands de biens (achat revente, rĂ©novation, restructuration
)

Chacun compte pour environ 50% des projets. Les types de projets vont ĂȘtre du rĂ©sidentiel (75%), des bureaux et commerces (15%), des locaux d’activitĂ©s (entrepĂŽts
) et tourisme (10%).

Maintenant que tu connais l’intĂ©rĂȘt d’un porteur de projet Ă  passer par une plateforme de crowdlending, on t’explique comment s’articule un projet.

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On imagine un projet de promotion d’un coĂ»t total de 10M€ financĂ© Ă  90% (9M€) par de la dette bancaire et Ă  10% (1M€) par des fonds propres.

Le projet rĂ©alise 10% de marge soit un CA total de 11M€.

L’entreprise souhaite passer par une plateforme de crowdlending pour financer les fonds propres de l’opĂ©ration car elle veut garder de la trĂ©sorerie et augmenter sa rentabilitĂ© des capitaux propres.

Les fonds propres peuvent ĂȘtre en bonne partie financĂ©s par du crowdlending, disons 80% (800k€). Le porteur de projet dĂ©cide de proposer un rendement de 10% (80k€) aux crowdlenders avec un remboursement In Fine au bout de 12 mois. Il doit supporter des coĂ»ts de 20k€ envers la plateforme soit un coĂ»t total de crowdlending de 100k€.

La marge post-financement de l’opĂ©rateur est alors de 1M€ - 100k€ = 900k€.

Il obtient un retour sur capitaux propres de : 900 k€ / 200 k€ = 4,5 soir 450% donc trĂšs intĂ©ressant pour l’opĂ©rateur.

S’il avait financĂ© l’intĂ©gralitĂ© de l’opĂ©ration via ses fonds propres, il aurait obtenu un rendement sur capitaux propres de 1M€ (marge) / 1M€ (fonds propres) = 1 soit 100%. C’est bien, mais moins intĂ©ressant.

  • Ton intĂ©rĂȘt Ă  investir en crowdlending immobilier

Investir en crowdlending immobilier te permet de donner du sens Ă  ton Ă©pargne et d’investir sur des projets concrets. Tu participes Ă  la rĂ©novation d’un parc immobilier français vieillissant tout en diversifiant ton patrimoine. Tu as accĂšs facilement Ă  des rentabilitĂ©s Ă©levĂ©es avec des risques maĂźtrisĂ©s, des engagements sur des durĂ©es relativement courtes et une bonne prĂ©diction des flux futurs de trĂ©sorerie. Acheter de la dette Ă  taux fixe te permet de te dĂ©corrĂ©ler des variations de l’économie, comme lorsque tu achĂštes un bien avec un locataire qui te verse des loyers. Quelle que soit la conjoncture Ă©conomique, le locataire doit payer le mĂȘme loyer et il y a peu de chance qu’il demande une baisse. En 2020, les rendements annuels moyens des plateformes de crowdfunding Ă©taient de 9,3% quand le PIB français perdait -8% et le CAC 40 -7%.

PS : n’oublie pas que tu peux t’abonner et avoir accùs à tous nos outils pour t’aider à devenir FIRE :

Tu peux te désabonner quand tu veux :)

đŸ€© Comment en profiter ?

ConcrĂštement la plupart des plateformes exigent un minimum d’investissement pouvant aller de 100€ Ă  2 000€. GĂ©nĂ©ralement il n’y a aucun frais, que ce soit Ă  l’inscription ou lors des prĂȘts. Dans la plupart des cas, il n’y a Ă©galement aucun frais lors des dĂ©pĂŽts et retraits entre la banque et les plateformes de crowdlending. N’hĂ©site pas Ă  vĂ©rifier ces diffĂ©rents points malgrĂ© tout pour Ă©viter les surprises.

La rentabilitĂ© moyenne est de de 9,21% et va gĂ©nĂ©ralement de 6% Ă  13%. Les prĂȘts de 6 Ă  24 mois sont remboursĂ©s In Fine (Ă  l’échĂ©ance). A noter que la plupart des contrats sont flexibles, permettant aux promoteurs de prolonger le contrat d’environ 6 mois pour gĂ©rer les alĂ©as d’une construction.

Il existe Ă  ce jour une multitude de plateformes qui proposent du crowdlending immobilier.

đŸ€© Comment saisir les bonnes opportunitĂ©s?

Si vous voulez faire du crowdfunding immobilier, il est temps de saisir les meilleures opportunités.

Pour cela, il n’y a pas de secret. Il faut s’inscrire sur l’ensemble des plateformes. De temps en temps ce sera Anaxago qui propose une bonne opportunitĂ©. A un autre moment, ce sera Upstone, etc.

Ce que je retrouve dans mon comportement et celui des autres FIRE, c’est de viser des opĂ©rations Ă  plus de 10% de renta. On va donc attendre qu’une de ces opĂ©rations arrive sur une plateforme.

Comme indiquĂ© en dĂ©but de cette newsletter, il est primordial de diversifier son risque entre les projets, ainsi qu’entre les plateformes.

Ci-dessous, je vous liste les plateformes :

  • Anaxago 

Je connais la fondatrice Caroline Lamaud qui m’a interviewĂ© sur son podcast Argent ContĂ©. Il y a de belles opportunitĂ©s.

N’hĂ©site pas Ă  t’inscrire avec notre lien de parrain, des surprises Ă  dĂ©couvrir : 

Lien parrain 1
Lien parrain 2 

  • Raizers

Raizers propose souvent des rendements à plus de 10%. Cela représente souvent 10% des opérations en crowdfunding des FIRE.

N’hĂ©site pas Ă  t’inscrire avec le code de parrain de ce FIRE, vous allez gagner 100 € d’investissement : pastoul-29574

https://raizers.com/

  • Homunity 

Homunity est un des leaders du secteur. Il est possible de trouver plusieurs opérations à plus de 10%.

https://www.homunity.com/

  • Wiseed

GĂ©nĂ©ralement, on trouve moins d’opportunitĂ©s sur Wiseed. Cependant, il faut s’inscrire pour diversifier ses investissements.

https://www.wiseed.com/

  • Baltis Capital 

Il est possible de trouver de belles opĂ©rations sur Baltis Capital. N’hĂ©sitez pas Ă  indiquer mon nom Victor Lora comme Ambassadeur. Je vais nĂ©gocier avec eux des avantages pour nous :) 

https://www.baltis.com/

  • Upstone 

Mon avis est biaisĂ©, parce que le fondateur d’Upstone est un ami et un de mes anciens professeurs Ă  l’ESCP. Il s’agit de Arnaud Romanet-Perroux.

https://www.upstone.co/

  • Wesharebonds

Wesharebonds est une autre plateforme de conseiller en investissement participatif.

Lien parrain 1

Lien parrain 2

  • Immocratie

Immocratie est une autre plateforme de conseiller en investissement participatif.

Code parrain d’un membre de la communautĂ© FIRE : P/01-4702

https://www.immocratie.com/

  • La premiĂšre brique 

La premiĂšre brique est une autre plateforme de conseiller en investissement participatif.

Lien parrain 1

Lien parrain 2 

  • Citesia

Citesia est une autre plateforme de conseiller en investissement participatif.

https://citesia.fr/projets 

  • Clubfunding

Clubfunding est une autre plateforme de conseiller en investissement participatif.

https://www.clubfunding.fr/home

Tu peux te rendre sur chacune d’entre elles et faire tes propres recherches pour choisir celle sur laquelle tu prĂ©fĂšres investir. Pour te donner une idĂ©e de ce qui est proposĂ©, voici quelques exemples de projets avec leurs rentabilitĂ©s :

  • Projet de rĂ©habilitation de bureaux d’opĂ©rateur tĂ©lĂ©phonique en rĂ©sidence Ă©tudiante Ă  Paris 13Ăšme : 10% par an sur 24 mois.

  • Promotion d’un HLM en VEFA Ă  Bourg la Reine (92) : 9% par an sur 18 mois.

  • OpĂ©ration de marchand de bien, achat d’une maison avec de lĂ©gers travaux et dĂ©coupe d’un terrain Ă  cĂŽtĂ© de La Rochelle : 12% par an sur 6 mois.

  • Construction d'entrepĂŽts logistiques Ă  cĂŽtĂ© de Lausanne en Suisse : 10% par an sur 24 mois.

  • OpĂ©ration d’achat/revente d’un centre commercial entiĂšrement louĂ© Ă  Tours : 10% par an sur 12 mois.

  • Financement des fonds propres d’une opĂ©ration de marchand de bien, achat-revente d’une villa Ă  Saint-Tropez : 8,5% par an sur 12 mois.

Avant d’investir en crowdlending immobilier, tu dois rĂ©flĂ©chir Ă  tes objectifs, en termes d’impĂ©ratifs, de montants, d’échĂ©ances ou encore de diversification.

Lorsque tu t’inscriras sur des plateformes de crowdlending tu devras valider un KYC (Know Your Customer) qui te permet de valider ton identitĂ© et des informations personnelles. La validation de ce KYC prend un certain dĂ©lai donc anticipe-le afin d’éviter de FOMO ou de louper des opportunitĂ©s.

Généralement, on va te demander :

  • Ta piĂšce d’identité 

  • Ton justificatif de domicile de moins de trois moins

  • De rĂ©pondre Ă  des questionnaires rĂ©glementaires (ta situation patrimoniale, ta connaissance des produits financiers, ta sensibilitĂ© au risque)

Tu vas ensuite Ă©tudier les opĂ©rations Ă  venir et celles actuellement en collecte. Pour cette Ă©tape, je te donne mes critĂšres d’investissement un peu plus bas.

GĂ©nĂ©ralement il faut investir vite et ĂȘtre rĂ©actif car les meilleures opportunitĂ©s partent rapidement.

Tu pourras ensuite suivre tes investissements, en rĂ©colter les bĂ©nĂ©fices et rĂ©flĂ©chir aux prochaines Ă©tapes pour atteindre tes objectifs. Si tu as un peu de chance et que tu habites prĂšs d’un des projets tu pourras mĂȘme aller le voir de tes propres yeux, c’est super satisfaisant ;)

🏩 Qu’en est-il de la fiscalitĂ© ?

Les rendements vus plus haut sont bruts. Comme la plupart des produits financiers et revenus mobiliers, tu vas ĂȘtre soumis Ă  la flat-tax. Le taux est de 30%, il se compose de 17,2% de prĂ©lĂšvements sociaux et 12,8% d’impĂŽts sur le revenu.

Ton rendement net est alors compris entre 4 et 10% environ, ce qui est excellent pour un placement Ă  faible risque, en comparaison aux placements bancaires classiques.

Tu as la possibilitĂ© d’opter pour le barĂšme progressif auquel s’ajoutent les prĂ©lĂšvements sociaux. Cependant, regarde bien les conditions, car ce choix sera valable pour tous tes revenus qui devaient ĂȘtre soumis Ă  la flat-tax.

Si tu investis en sociĂ©tĂ©, il n’y a pas de prĂ©lĂšvement Ă  la source. Tu rĂ©cupĂšres 100% des rendements et tu es ensuite imposĂ© Ă  l’imposition sur les sociĂ©tĂ©s en fonction du compte de rĂ©sultat de ta sociĂ©tĂ©.

Enfin, tu peux investir en crowdlending immobilier via un PEA PME. Le PEA-PME est cumulable et comporte les mĂȘmes avantages que le PEA classique : pas d’impĂŽt sur le revenu au bout de 5 ans de dĂ©tention du PEA. Si tu es titulaire d’un PEA classique, le plafond cumulĂ© de ton PEA classique et de ton PEA-PME ne devra pas dĂ©passer 225 000 €. Le choix de ta banque est important et il faut faire attention aux tarifs qu’elle pratique car les frais peuvent ĂȘtre plus importants dans le cas d’investissements non cotĂ©s. Les frais de transaction sont plafonnĂ©s par la loi PACTE Ă  0,5% du montant de l’opĂ©ration (lorsqu’elle est rĂ©alisĂ©e par voie dĂ©matĂ©rialisĂ©e) et les frais de gestion Ă  0,4% de l’encours dĂ©tenu.

✍ Quels critĂšres d’investissement suivre ?

Investir en crowdlending immobilier n’est pas sans risques. Tu peux perdre partiellement ou totalement ton capital. Selon les contrats, la durĂ©e de l’emprunt peut aussi ĂȘtre allongĂ©e, ou alors la marge du projet peut ĂȘtre insuffisante. Voici mes points d’attention qui, je l’espĂšre, t’aideront Ă  dĂ©nicher des pĂ©pites en crowdfunding immobilier !

  • Je vise 9% de rentabilitĂ© minimum, mais tu pourras facilement trouver du 10%. Je pense qu’il n’y a pas toujours de lien entre le rendement et un risque qui serait plus Ă©levĂ©, c’est parfois seulement une question de timing et de rĂ©activitĂ©.

  • Je regarde la durĂ©e : je prends en compte mes cash flows prĂ©visionnels des projets dans lesquels je suis dĂ©jĂ  investis afin de matcher mes objectifs mensuels.

  • Je considĂšre le montant minimum Ă  investir (limitĂ© lĂ©galement Ă  2000€ maximum par projet)

  • La soliditĂ© du dossier :

    • Je regarde l’expĂ©rience de l’opĂ©rateur sur des opĂ©rations similaires ainsi que ses comptes.

    • La prĂ©sence de financement bancaire qui implique qu’une banque fasse confiance au projet.

    • Les garanties prises par la plateforme comme :

      • une sociĂ©tĂ© créée spĂ©cialement pour le projet,

      • la caution personnelle des dirigeants,

      • une hypothĂšque qui permet Ă  la plateforme de saisir un ou des biens de l’entreprise afin de rembourser le prĂȘt en cas de dĂ©faut de paiement,

      • une garantie Ă  premiĂšre demande dans laquelle la banque s'engage Ă  payer dĂšs la premiĂšre demande et dans un dĂ©lai de 15 jours, Ă  la demande du bĂ©nĂ©ficiaire, une somme d'argent dĂ©terminĂ©e sans pouvoir soulever d'exception.

    • Je regarde Ă©galement si les prix de revente et de location sont rĂ©alistes.

    • Si le budget travaux est sĂ©curisĂ© afin d’éviter un retard de paiement dĂšs le dĂ©but du projet.

    • Si la localisation est attractive (tu le sais, l’emplacement en immobilier est clef !).

    • Si la marge est supĂ©rieure Ă  100% du coĂ»t de revient du projet immobilier.

    • Je choisis des projets avec une marge d’au moins 15% pour l’opĂ©rateur.

    • Et enfin, je vĂ©rifie si la prĂ©-commercialisation (qui correspond Ă  la phase de vente des biens sur plan) est remplie Ă  au moins 60% afin qu’un nombre suffisant d’acquĂ©reurs soient au rendez-vous pour sĂ©curiser le programme.

Et voilĂ  ! Maintenant tu sais tout ou presque du crowdlending immobilier. Tu ne peux pas faire reposer ta stratĂ©gie FIRE uniquement sur cette classe d’actifs : la bourse, l’immobilier et les business restent le socle indispensable. Cependant, c’est selon moi une super façon de diversifier ton patrimoine et d’obtenir des rendements intĂ©ressants avec un risque plutĂŽt rĂ©duit ! Si tu souhaites commencer ou accĂ©lĂ©rer sur les 3 piliers principaux du FIRE, retrouve tous nos programmes en bas de cette newsletter ;) 

✍ Conclusion

Pour moi, le crowdfunding immobilier est trĂšs pertinent pour les personnes qui ont un patrimoine consĂ©quent et cherchent de la performance, qui n’ont pas le temps de faire elles-mĂȘmes des investissements en immobilier, qui veulent se diversifier.

A titre personnel, le crowdfunding immobilier reprĂ©sente moins de 1% de mes investissements. Pourquoi ? Car je continue Ă  faire des investissements moi-mĂȘme en immobilier avec des rentabilitĂ©s beaucoup plus fortes que celles proposĂ©es aujourd’hui en crowdfunding. 

Quoi qu’il arrive, je pense que c’est intĂ©ressant pour vous de tester. Surtout pour ceux d’entre vous qui ne font pas encore d’investissement locatif, de marchand de biens, de promotion immobiliĂšre. Cela permet d’avoir accĂšs et d’étudier des dossiers souvent de qualitĂ©. Vous allez monter en expertise, et qui sait, un jour rĂ©aliser vous mĂȘme votre opĂ©ration.

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“Quand on fait de l’immobilier on est confrontĂ© Ă  la vraie vie. On vous partage nos anecdotes, entre la banque qui perd mon dossier, Martin qui se retrouve sĂ©questrĂ©, un immeuble qui brĂ»le, des locataires qui finissent en prison
 Vous allez vous rĂ©galer. On aime toujours autant l’immobilier, on veut d’ailleurs en faire 10x plus que ce que l’on a aujourd’hui. On ne cherche pas Ă  vous dĂ©courager, mais Ă  vous montrer que ce n’est pas si grave que ça. Si vous aimez notre contenu, n’oubliez pas de nous laisser un commentaire et 5 Ă©toiles.” Apple podcast : clique ici. Spotify : clique ici.

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“La seule diffĂ©rence entre les gagnants et les perdants est que les gagnants passent Ă  l’action!” Anthony Robbins

Quand on souhaite passer Ă  l’action et maximiser l’atteinte de ses objectifs, l’entourage est ce qui compte le plus. Il va t’accompagner, te donner les bonnes informations, te dĂ©bloquer de tes situations complexes.
C’est pour cela qu’on a créé les programmes FIRE qui sont focalisĂ©s sur l’action.
Il n’y a pas de formule magique “instantanĂ©e”.
Tu ne vas pas la trouver ici.
Oui, tu vas devoir ĂȘtre vraiment engagĂ©.
Oui, tu vas devoir te retrousser les manches.
Oui, tu vas devoir surmonter des obstacles.
Oui, tu vas devoir sortir de ta zone de confort.
En suivant l’un de ces programmes avec assiduitĂ©, tu vas invariablement atteindre tes objectifs et changer ta vie.
Je te partage toute mon expĂ©rience qui m’a permis de passer de 0 Ă  10m+€ en 12 ans Ă  l’aide de mes investissements, mes side business, mes rachats d’entreprises, etc.
Je veux te donner ce qui est le plus important pour moi, la liberté dans toutes ses formes.

La meilleur façon est de te montrer, c’est de te parler des rĂ©sultats. Dans chaque programme, tu vas avoir des tĂ©moignages, de ceux qui comme toi se sont lancĂ©s.

🏠 Tu veux passer à l’action en immobilier ?

Avec l’immobilier, tu peux rapidement arriver Ă  un cash flow de 2 000 € par mois. Par contre, cela va te demander des compĂ©tences, du travail, de l’énergie et surmonter les problĂšmes. Seul, ce n’est pas une chose simple Ă  faire. Pour t’accompagner on a un programme d’un an. Si tu veux en savoir plus, tu peux laisser ton email ci-dessous :

En savoir plus

Le nouveau groupe de coaching commence en septembre, ne loupe pas ta place !
Martin est disponible ici pour répondre à tes questions sur le programme, tu peux aussi lui envoyer un email à martin@gii.fr.


đŸ’” Tu veux crĂ©er ton side business ?

Un side business, c’est un business physique ou en ligne qui te rapporte de l’argent passivement. D’expĂ©rience, lancer un side business est plus compliquĂ© que de faire de l’immobilier. Pour rĂ©ussir ton side, il te faudra ĂȘtre focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maitrises les side business, tu vas dĂ©multiplier significativement tes ressources financiĂšres, ta confiance en toi. Libre Ă  toi de quitter ton travail, d’injecter les gains dans de l’immobilier, bref, de faire ce que tu veux.
Notre programme t’apporte notre mĂ©thode de a Ă  z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, c’est en dessus :

En savoir plus Side Business

Le prochain groupe commence le 11 septembre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.


📈 Tu veux reprendre une entreprise ?

Reprendre une entreprise, c’est magique. Cela correspond plus au profil 30-60 ans qui ont l’une des expĂ©riences suivantes : commerciale, gestion, financiĂšre, marketing. On recommande d’avoir dĂ©jĂ  une stabilitĂ© financiĂšre avant de se lancer. On fait un programme d’un an pour te permettre de trouver, financer, acheter, opĂ©rer ton entreprise. Olivier, qui a gĂ©nĂ©rĂ© plus de 15m € en cĂ©dant une partie de ses entreprises est aux manettes. Je suis de la partie avec pour objectif l’acquisition d’au moins une entreprise par an. Si tu veux en savoir plus tu peux laisser ton email ci-dessous :

En savoir plus rachat d'entreprise

La prochaine promo démarre le 26 septembre. Si tu es intéressé, réserve un call avec Martin ici.


đŸ§‘â€đŸ’» Tu as besoin d’un Customer Success, Account Manager ?

Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, c’est un vĂ©ritable mĂ©tier. Peu savent bien le faire, c’est pour cela qu’on a lancĂ© Kare School, l’école des Customer Success Manager.
Si tu as besoins de profils pour tes Ă©quipes, tu peux directement contacter Justine Ă  l’adresse justine@kare.school ou sur Calendly. :

Kare School


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#8 - đŸ”„đŸ  Comment faire 10% de renta en crowdfunding immobilier ?

firefrance.substack.com
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Martin Boulanger
Sep 8, 2022

Gooo đŸ”„

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