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#5 - đŸ”„đŸ  Comment nĂ©gocier 20% sur un bien immobilier ?

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#5 - đŸ”„đŸ  Comment nĂ©gocier 20% sur un bien immobilier ?

Savoir négocier avec le vendeur pour maximiser ta rentabilité.

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Aug 15, 2022
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#5 - đŸ”„đŸ  Comment nĂ©gocier 20% sur un bien immobilier ?

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📰 L’actualitĂ© FIRE :

Nos derniÚres actualités : 

  • Kirpi - Investissement immobilier : Nous sommes en train d’analyser un nouveau projet locatif Ă  Montpellier. Une nouvelle opĂ©ration arrivera sur Q3.

  • FIRE NFT - Portefeuille d’investissement en NFT : Le portefeuille reprend 16% depuis le mois dernier. On a hĂąte de voir ce que le mois de septembre nous rĂ©serve đŸ€« (#merge)

  • FIRE Studio - CrĂ©ation d’entreprises : Nous sommes en train de prĂ©parer la rentrĂ©e de Kare School. La promo va ĂȘtre gĂ©niale, on a de super talents. Si vous recherchez des Customer Success ou des Account Manager dans votre team n’hĂ©sitez pas Ă  Ă©changer avec Justine ici 👉 Calendly


📅 Au programme de cette semaine :

  • L’actualitĂ© Ă©conomique

  • Dossier : Comment nĂ©gocier ton achat immobilier ?

  • Nos autres contenus : Podcasts, Linkedin, Discord

  • AccĂšs aux contenus exclusifs

  • Nos programmes FIRE 


📈 L’actualitĂ© des marchĂ©s :

  • Economie et marchĂ©s financiers

USA : Elon Musk vend pour pour prĂšs de 7 milliards de dollars d’actions Tesla. Le milliardaire espĂšre ainsi "Ă©viter une vente en urgence des titres", si jamais il Ă©tait dans l'obligation de racheter Twitter.

France : l'inflation continue sa progression, tirĂ©e par les prix de l'Ă©nergie et de l'alimentation. Elle se diffuse dĂ©sormais Ă  une grande partie de l'Ă©conomie. Les taux d’évolution de l’indice mensuel des prix Ă  la consommation en juin 2022 par rapport Ă  juin 2021 sur les produits non-alimentaires (source : Insee et Les Echos) :

  • CafetiĂšres et bouilloires : 17,2%

  • Meubles de jardin : 11,6%

  • Petit outillage (scie, marteaux
) : 10,5%

  • RĂ©frigĂ©rateurs et congĂ©lateurs : 8%

  • Ameublement d’intĂ©rieur : 7,5%

  • Petit Ă©lectromĂ©nager : 6,1%

  • Voitures : 5,1%

10,3% : en mars 2022, c’est le pourcentage des français de moins de 25 ans possĂ©dant des actions en direct. C’est le plus haut niveau jamais enregistrĂ© depuis 2008. Le poids de ces trĂšs jeunes investisseurs en bourse n’était que de 3,6% en 2015 ! Cette nouvelle gĂ©nĂ©ration pĂšse mĂȘme dĂ©sormais plus lourd que la tranche des 25-34 ans (7% des Français dĂ©clarant dĂ©tenir des actions). Source : AMF.

  • Cryptomonnaies

Le cours du Bitcoin (BTC) flirte de nouveau avec les 24 000 dollars et la communautĂ© crypto redevient optimiste. Mais ce n’est pas le cas du Fonds MonĂ©taire International (FMI). Tobias Adrian, le responsable des marchĂ©s monĂ©taires et de capitaux pour le FMI, avertit sur une chute encore plus marquĂ©e des cours. Selon lui, l’effondrement de Terra Luna et d’autres plateformes d’ampleur pourrait continuer. Source : Cryptoast.

đŸ€ Comment nĂ©gocier 20% sur un bien immobilier ?

Tu as identifié un bien qui te semble intéressant
 Le seul hic, tu es à 9% de renta.

Tu t’apprĂȘtes Ă  laisser tomber parce que ta target est Ă  11%.

Ce n’est pas la bonne chose à faire.

Il est plutÎt temps de passer à la négociation.

La négociation, on en a besoin dans tous les domaines de notre vie.

Ici, on fait un focus sur l’immobilier, mais il s’agit des mĂȘmes techniques pour : le rachat d’entreprise, la nĂ©gociation de salaires, de contrats, etc.

NĂ©gocier, ce n’est pas imposer sa vision du projet sans prendre en compte le point de vue du vendeur. C’est ĂȘtre capable de comprendre la position de l’autre et d’argumenter pour faire bouger l’équilibre des discussions et aboutir Ă  un deal.

Cette semaine, on va t’expliquer comment optimiser tes offres et quels sont les meilleurs leviers de nĂ©gociation pour que tu puisses utiliser.

🚹Quels sont les facteurs qui font Ă©chouer une nĂ©gociation ?

Aujourd’hui, je nĂ©gocie souvent entre 20% et 30% du prix d’un projet.

Que ce soit des business ou de l’immobilier.

On me demande souvent comment je fais pour nĂ©gocier autant 🙃

DĂ©jĂ , j’ai identifiĂ© ce qui ne marchait pas :

👉 Le manque de prĂ©paration - 80%

👉 Une mauvaise dĂ©finition des objectifs - 10%

👉 La pression du temps et des enjeux - 5%

👉 La prĂ©sence de personnalitĂ©s difficiles (menaces, manipulation..etc) - 5%

đŸ€ PrĂ©parer sa nĂ©gociation

La nĂ©go c’est comme un match, ça se gagne Ă  l’entraĂźnement.

Un investissement c’est quelque chose de trĂšs pragmatique, un Ă©quilibre entre un niveau de rentabilitĂ© que l’on vise et un niveau de risque que l’on est prĂȘt Ă  prendre.

Pour cela, avant mĂȘme de visiter le bien et d’amorcer une nĂ©gociation tu dois avoir une idĂ©e prĂ©cise de :

  1. La rentabilité de ton projet

Ce que ton projet rapporte vs. ce qu’il t’a coĂ»tĂ©. 

C’est le moment de te poser un certain nombre de questions pour cadrer le prix auquel tu peux acheter le projet tout en restant dans les clous de ta stratĂ©gie.

  • quel est le niveau de tension locative ?

  • est ce que le bien est dĂ©jĂ  louĂ© ? 

  • est ce que les loyers sont en adĂ©quation avec le marchĂ© ?

  • est-elle en adĂ©quation avec ce que je recherche ?

  • est ce que le prix proposĂ© est en adĂ©quation avec le marchĂ© ?

  • est ce que j’ai bien chiffrer les travaux Ă  rĂ©aliser ?

  • 


  1. Des risques liés au projet

Qu’est ce qui pourrait te tomber dessus ?

  • est ce qu’il y a des travaux de mise aux normes Ă  faire dans le bien ?

    • remise aux normes Ă©lectriques

    • remise aux normes amiante

    • façade Ă  rĂ©nover suite Ă  une injonction de la mairie ?

  • est ce que la structure a Ă©tĂ© rĂ©visĂ©e rĂ©cemment ?

  • est ce que tous les appartements sont aux normes (Ă©vacuation d’eau, permis de louer
) ?

  • s’il y a des travaux, tu vas avoir un trou de trĂ©sorerie de X mois parce que tu ne pourras le louer

  • comment est ce que je rebondi si je ne peux plus exploiter mon bien en courte durĂ©e ?

  • 


Bonus 👉 Appeler l’urbanisme : tu peux y rĂ©colter des informations sur les permis de construire, les projets de la ville, depuis quand le vendeur a le bien, s’il y a des injonctions de travaux qui arrivent


A chaque fois que tu identifies un risque, c’est un potentiel levier de nĂ©gociation que tu pourras utiliser.

💰 DĂ©finir correctement les objectifs

Une fois que tu as une vision claire sur la rentabilité de ton projet et ses risques tu vas pouvoir définir tes objectifs de négociation.

Quand on parle d’objectifs de nĂ©gociation, on ramĂšne souvent cela uniquement au prix payĂ©.

C’est une erreur.

Une nĂ©gociation englobe Ă©galement tous les autres aspects d’un projet :

  • Les travaux Ă  rĂ©aliser

  • La structure du deal

  • Le dĂ©lai d’exĂ©cution du deal

  • La sĂ©curitĂ© du projet

  • Les petites choses qui dĂ©prĂ©cient le bien et sur lesquelles tes locataires vont t’embĂȘter Ă  court ou moyen terme (boĂźtes-aux-lettres abĂźmĂ©es, porte d’entrĂ©e salles, communs Ă  nettoyer)

  • 
 

Un vendeur peut ĂȘtre inflexible sur le prix mais peut accepter de faire rĂ©aliser les travaux que tu envisages sans hausse de prix.

Sur la nĂ©gociation d’un de mes immeubles, j’ai par exemple fait passer une premiĂšre nĂ©gociation de prix avant la signature du compromis en lien avec la difficultĂ© du projet (impayĂ©s, appartements Ă  relouer, etc). 

C’était dĂ©jĂ  une belle nĂ©gociation (-50k€). 

Les DPE sont rĂ©alisĂ©s et je me rends compte qu’il y a 4 appartements avec des notes assez basses - je m’en doutais mais j’ai pour le moment c’est un argument que je n’avais pas jouĂ©.

Je propose à nouveau une baisse de prix (-15k€) pour faire installer des pompes à chaleur dans le bñtiment.

Le vendeur refuse, en me disant qu’il ne baisserait pas d’un seul centime.

Je lui dis que de toute façon, qu’il fasse affaire avec moi ou pas dans quelques temps ses appartements seront inlouables. Il faut qu’il fasse ses travaux.

Je lui propose donc de réaliser les travaux et que je maintienne mon prix.

Deal.

Un vendeur peut ĂȘtre inflexible sur le prix mais peut accepter de te vendre sa SCI plutĂŽt que le bien uniquement.

Dans ce cas, tu peux optimiser les frais de notaires et passer de 8% (frais de notaire classique) à 5% (frais de mutation de titres). 

On partage en dĂ©tail cette petite astuce et d’autres dans le Peerboard pour les abonnĂ©s premiums

Pour les abonnés premiums, vous avez accÚs à nos dossiers focus.

Pour t’abonner c’est ici :

Souvent, un vendeur prĂ©fĂšre garder la face en conservant son prix mais est prĂȘt Ă  cĂ©der beaucoup sur les "Ă -cĂŽtĂ©s".

Tu peux aussi jouer avec tous les éléments qui valorisent le bien quand tu les mets ensemble (mais que tu ne vas pas forcément faire tout de suite parce que ça impute ta rentabilité) :

  • Une passation propre entre l’ancien propriĂ©taire et le nouveau 

  • Repeindre les communs et/ou la porte d’entrĂ©e

  • Changer les boĂźtes-aux-lettres

  • Sortir les locataires qui ne te conviennent pas

  • 


Quand tu entres en nĂ©gociation, le plus important est de savoir jusqu’oĂč tu es prĂȘt Ă  aller sur l’enveloppe globale de votre projet.

Une fois que tu sais cela, tu peux jouer avec tout le reste pour faire rentrer le projet dans vos cases.

Tu connais maintenant des leviers de négociation que peu de gens utilisent.

Il ne faut pas ĂȘtre focalisĂ© uniquement sur le prix.

AprĂšs tes objectifs, il est temps de passer Ă  ceux du vendeur.

Tu dois comprendre ce qui le motive sur ce projet et dans la vie de maniÚre générale.

Pourquoi est-ce qu'il vend concrĂštement ?

Divorce ? Besoin de cash ? Succession ? Autre projet ? Retraite Ă  l’étranger ?

Est ce que c’est un expert de l’immobilier ?

Cela va te permettre de mettre un curseur sur l’urgence du projet et de te positionner en consĂ©quence mais surtout



de construire un argumentaire adapté.

😎 La pression du temps et des enjeux

Les agents immobiliers aiment mettre de la pression sur les acheteurs en faisant jouer la concurrence, la plupart du temps cette concurrence est plus limitée que cela.

Et la concurrence va se rĂ©duire d’elle-mĂȘme avec la hausse des taux qui arrive.

Les plus grandes peurs du vendeur et de l’agent immo sont que tu te rĂ©tractes ou que tu ne sois pas solvable, et donc qu’ils perdent du temps. Fais en sorte de les mettre en confiance. Comment?

  • Une lettre de faisabilitĂ© de financement d’un courtier

  • Un accord de principe de votre banque pour un montant d’emprunt pour rĂ©aliser une opĂ©ration immobiliĂšre

  • Un export de vos comptes pour justifier l’apport, ou mĂȘme un montant supĂ©rieur

La qualité de ton profil est un super atout de négociation :

  • Tu peux avancer vite sur les deals (financement dĂ©jĂ  accordĂ©)

    • Argument qui fait souvent mouche si le vendeur est pressĂ©, il prĂ©fĂšre peut ĂȘtre rĂ©cupĂ©rer 250k€ dans 1 mois que 280k€ dans 8 mois.

  • Tu as une Ă©quipe disponible pour dĂ©rouler (notaire, comptable, banquier)

  • Tu peux te permettre de rebasculer la pression sur le vendeur (“Je dois rĂ©aliser un deal avant dĂ©cembre, parce que j’ai de l’argent Ă  injecter et les conditions que j’ai aujourd’hui ne sont pas Ă©ternelles”)

Une fois que tu as fait ton offre d’achat et qu’elle est contresignĂ©e par le vendeur, selon la loi il y a accord entre la chose et le prix (article 1583 du code civil disponible ici), la vente est alors conclue. Mais en rĂ©alitĂ©, depuis la loi Macron du 6 aoĂ»t 2015, un dĂ©lai de rĂ©tractation est fixĂ© Ă  10 jours. Ça te permet de te retirer de la vente, peu importe le motif, du moment que tu respectes ce dĂ©lai. D’ailleurs, tu n’as pas Ă  donner ton motif de renonciation au vendeur. Ce dĂ©lai de rĂ©tractation dĂ©bute dĂšs le lendemain de la notification du compromis de vente : par lettre recommandĂ©e avec AR ou par remise en main propre. Si tu souhaites notifier ta rĂ©tractation, tu dois envoyer une lettre recommandĂ©e avec AR Ă  ton notaire, l’agent immobilier ou le vendeur. 

Bon Ă  savoir : la loi Macron ne s’applique pas pour les professionnels. Si tu es en SAS, en SARL ou mĂȘme en SCI (IS ou IR), tu n’as pas de rĂ©tractation. Ce dĂ©lai ne marche que lorsque tu investis en nom propre. 

Bon Ă  savoir 2 : signe toujours le compromis en nom propre, et demande Ă  ton notaire de mettre une clause de substitution disant que n’importe qui peut se substituer Ă  toi. Ça te permet de bĂ©nĂ©ficier de la rĂ©tractation et ensuite tu peux substituer ta sociĂ©tĂ© qui achĂšte Ă  ta place. Si tu investis en sociĂ©tĂ©, c’est trĂšs utile pour bloquer des biens qui ont une forte demande. Une fois bloquĂ© sous compromis, tu as 10 jours pour vĂ©rifier les Ă©lĂ©ments sur le bien, et tu peux te rĂ©tracter au besoin.

đŸ„° GĂ©rer les personnalitĂ©s difficiles et les intermĂ©diaires

Dans les nĂ©gociations, tu passeras parfois en direct mais il t’arrivera Ă©galement de passer par un agent immobilier. Tu dois travailler avec lui et le sĂ©duire pour qu’il se batte pour toi et prĂ©sente ton offre. Tout le travail de convaincre ton interlocuteur se fait par le biais de l’agent immo.

Que ce soit en direct ou via un agent immo, il faut que tu ailles Ă  la pĂȘche aux informations, si petites soient-elles, car elles peuvent toujours te servir :

  • sur le bien lors des visites : prendre des notes, des photos

  • sur le vendeur : par l’intermĂ©diaire de l’agent immobilier ou en direct (les intermĂ©diaires parlent beaucoup, il faut en profiter)

  • sur l’agent immobilier lui mĂȘme

Bon Ă  savoir : une commission d’agence est nĂ©gociable, par exemple si les nĂ©gociations sont bloquĂ©es Ă  1000€ prĂšs, l’agence peut baisser sa commission.

Bon Ă  savoir 2 : quand tu fais une offre au prix Ă  un agent immobilier, le vendeur peut la refuser. Ce n’est pas le cas si tu traites en direct avec le vendeur, il est obligĂ© d’accepter la premiĂšre offre au prix peu importe ta situation financiĂšre.

De façon générale, il ne faut pas avoir peur de faire une offre au prix qui te convient.

Il vaut mieux faire cette offre puis passer à un autre deal si on n’arrive pas à trouver un terrain d’entente avec le vendeur plutît que de rester figer sur un projet pendant 6 mois.

En argumentant ton offre avec des critĂšres rationnels (i) target de rentabilitĂ© et (ii) risques du projet, il n’y a pas de raison que les nĂ©gociations se passent mal ou de froisser le vendeur.

 ✌Quelques outils et bonus Ă  intĂ©grer dans tes offres

ImpĂŽts Gouv : tu peux utiliser le site des impĂŽts comme base de donnĂ©es immobiliĂšre. Tu y retrouves l’ensemble des prix de transactions immobiliĂšres avec les adresses concernĂ©es (attention ça ne marche pas en Alsace-Moselle). Un bon levier de nĂ©gociation que j’utilise souvent est de comparer les prix de vente au m2 pour des biens similaires. Je construis ensuite mon offre en consĂ©quence “un immeuble de taille similaire dans la rue d’à cĂŽtĂ© s’est vendu 200k€ il y a 3 mois, je vous en propose donc le mĂȘme prix”.

Castorus : c’est un outil plugin traceur d’annonces immobiliĂšres. Il propose des renseignements sur les biens immobiliers mis en vente : la date Ă  laquelle il a Ă©tĂ© publiĂ©, le prix de base ainsi que les baisses successives opĂ©rĂ©es par le vendeur. Le lien ici. Exemple de graphique du site :

Objectiver tes offres : lors de ton offre, tu fais une liste de tout ce qui ne va pas, avec les prix. En terme de présentation tu fais un tableau en partant du prix de vente et tu déduis chacun des travaux à réaliser pour arriver à ton offre.

Donner une deadline à ton offre : “Cette offre est valable 48h”. Ça fonctionne trùs bien.

Le prix ferme : cette technique est efficace pour les vendeurs pressés ou qui essayent de vendre depuis plusieurs années.

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  • Podcast “La retraite Ă  40 ans par Victor Lora” : Faire 10% par an grĂące au crowdfunding immobilier

“Dans cet Ă©pisode, retrouve Patrick. Nous (re)dĂ©couvrons un profil tout aussi cartĂ©sien que rĂȘveur, qui a misĂ©, au bout de plusieurs annĂ©es de salariat, sur le crowdfunding immobilier pour devenir FIRE. Patrick revient sur son parcours, son patrimoine actuel, comment il l’a diversifiĂ© et te partage plusieurs conseils en matiĂšre de crowdfunding immobilier.” Apple podcast : clique ici. Spotify : clique ici.

  • Linkedin (clique sur la photo)

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“La seule diffĂ©rence entre les gagnants et les perdants est que les gagnants passent Ă  l’action!” Anthony Robbins

Quand on souhaite passer Ă  l’action et maximiser l’atteinte de ses objectifs, l’entourage est ce qui compte le plus. Il va t’accompagner, te donner les bonnes informations, te dĂ©bloquer de tes situations complexes.
C’est pour cela qu’on a créé les programmes FIRE qui sont focalisĂ©s sur l’action.
Il n’y a pas de formule magique “instantanĂ©e”.
Tu ne vas pas la trouver ici.
Oui, tu vas devoir ĂȘtre vraiment engagĂ©.
Oui, tu vas devoir te retrousser les manches.
Oui, tu vas devoir surmonter des obstacles.
Oui, tu vas devoir sortir de ta zone de confort.
En suivant l’un de ces programmes avec assiduitĂ©, tu vas invariablement atteindre tes objectifs et changer ta vie.
Je te partage toute mon expĂ©rience qui m’a permis de passer de 0 Ă  10m+€ en 12 ans Ă  l’aide de mes investissements, mes side business, mes rachats d’entreprises, etc.
Je veux te donner ce qui est le plus important pour moi, la liberté dans toutes ses formes.

La meilleur façon est de te montrer, c’est de te parler des rĂ©sultats. Dans chaque programme, tu vas avoir des tĂ©moignages, de ceux qui comme toi se sont lancĂ©s.

🏠 Tu veux passer à l’action en immobilier ?

Avec l’immobilier, tu peux rapidement arriver Ă  un cash flow de 2 000 € par mois. Par contre, cela va te demander des compĂ©tences, du travail, de l’énergie et surmonter les problĂšmes. Seul, ce n’est pas une chose simple Ă  faire. Pour t’accompagner on a un programme d’un an. Si tu veux en savoir plus, tu peux laisser ton email ci-dessous :

En savoir plus

Le nouveau groupe de coaching commence en septembre, ne loupe pas ta place !
Martin est disponible ici pour répondre à tes questions sur le programme, tu peux aussi lui envoyer un email à martin@gii.fr.


đŸ’” Tu veux crĂ©er ton side business ?

Un side business, c’est un business physique ou en ligne qui te rapporte de l’argent passivement. D’expĂ©rience, lancer un side business est plus compliquĂ© que de faire de l’immobilier. Pour rĂ©ussir ton side, il te faudra ĂȘtre focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maitrises les side business, tu vas dĂ©multiplier significativement tes ressources financiĂšres, ta confiance en toi. Libre Ă  toi de quitter ton travail, d’injecter les gains dans de l’immobilier, bref, de faire ce que tu veux.
Notre programme t’apporte notre mĂ©thode de a Ă  z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, c’est en dessus :

En savoir plus Side Business

Le prochain groupe commence le 11 septembre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.


📈 Tu veux reprendre une entreprise ?

Reprendre une entreprise, c’est magique. Cela correspond plus au profil 30-60 ans qui ont l’une des expĂ©riences suivantes : commerciale, gestion, financiĂšre, marketing. On recommande d’avoir dĂ©jĂ  une stabilitĂ© financiĂšre avant de se lancer. On fait un programme d’un an pour te permettre de trouver, financer, acheter, opĂ©rer ton entreprise. Olivier, qui a gĂ©nĂ©rĂ© plus de 15m € en cĂ©dant une partie de ses entreprises est aux manettes. Je suis de la partie avec pour objectif l’acquisition d’au moins une entreprise par an. Si tu veux en savoir plus tu peux laisser ton email ci-dessous :

En savoir plus rachat d'entreprise

La prochaine promo démarre le 26 septembre. Si tu es intéressé, réserve un call avec Martin ici.


đŸ§‘â€đŸ’» Tu as besoin d’un Customer Success, Account Manager ?

Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, c’est un vĂ©ritable mĂ©tier. Peu savent bien le faire, c’est pour cela qu’on a lancĂ© Kare School, l’école des Customer Success Manager.
Si tu as besoins de profils pour tes Ă©quipes, tu peux directement contacter Justine Ă  l’adresse justine@kare.school ou sur Calendly. :

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#5 - đŸ”„đŸ  Comment nĂ©gocier 20% sur un bien immobilier ?

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#5 - đŸ”„đŸ  Comment nĂ©gocier 20% sur un bien immobilier ?

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Martin Boulanger
Aug 15, 2022Liked by FIRE

La nego đŸ„°

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Arno
Sep 10, 2022

Merci Victor pour ces astuces. Si je connais le prix d'achat du vendeur (via site dvf), que j'estime le budget travaux qu'il a dépensé avant la vente et que je vois qu'il propose un prix +40% en 2 ans dans un secteur qui a pris +5%, puis je m'en servir comme argument de nego ? Merci

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