#5 - đ„đ Comment nĂ©gocier 20% sur un bien immobilier ?
Savoir négocier avec le vendeur pour maximiser ta rentabilité.
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đ° LâactualitĂ© FIREâ:
Nos derniĂšres actualitĂ©s :Â
Kirpi - Investissement immobilier : Nous sommes en train dâanalyser un nouveau projet locatif Ă Montpellier. Une nouvelle opĂ©ration arrivera sur Q3.
FIRE NFT - Portefeuille dâinvestissement en NFT : Le portefeuille reprend 16% depuis le mois dernier. On a hĂąte de voir ce que le mois de septembre nous rĂ©serve đ€« (#merge)
FIRE Studio - CrĂ©ation dâentreprises : Nous sommes en train de prĂ©parer la rentrĂ©e de Kare School. La promo va ĂȘtre gĂ©niale, on a de super talents. Si vous recherchez des Customer Success ou des Account Manager dans votre team nâhĂ©sitez pas Ă Ă©changer avec Justine ici đ Calendly
đ Au programme de cette semaineâ:
LâactualitĂ© Ă©conomique
Dossier : Comment négocier ton achat immobilier ?
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đ LâactualitĂ© des marchĂ©s :
Economie et marchés financiers
USA : Elon Musk vend pour pour prĂšs de 7 milliards de dollars dâactions Tesla. Le milliardaire espĂšre ainsi "Ă©viter une vente en urgence des titres", si jamais il Ă©tait dans l'obligation de racheter Twitter.
France : l'inflation continue sa progression, tirĂ©e par les prix de l'Ă©nergie et de l'alimentation. Elle se diffuse dĂ©sormais Ă une grande partie de l'Ă©conomie. Les taux dâĂ©volution de lâindice mensuel des prix Ă la consommation en juin 2022 par rapport Ă juin 2021 sur les produits non-alimentaires (source : Insee et Les Echos) :
CafetiĂšres et bouilloires : 17,2%
Meubles de jardin : 11,6%
Petit outillage (scie, marteauxâŠ) : 10,5%
Réfrigérateurs et congélateurs : 8%
Ameublement dâintĂ©rieur : 7,5%
Petit électroménager : 6,1%
Voitures : 5,1%
10,3% : en mars 2022, câest le pourcentage des français de moins de 25 ans possĂ©dant des actions en direct. Câest le plus haut niveau jamais enregistrĂ© depuis 2008. Le poids de ces trĂšs jeunes investisseurs en bourse nâĂ©tait que de 3,6% en 2015 ! Cette nouvelle gĂ©nĂ©ration pĂšse mĂȘme dĂ©sormais plus lourd que la tranche des 25-34 ans (7% des Français dĂ©clarant dĂ©tenir des actions). Source : AMF.
Cryptomonnaies
Le cours du Bitcoin (BTC) flirte de nouveau avec les 24 000 dollars et la communautĂ© crypto redevient optimiste. Mais ce nâest pas le cas du Fonds MonĂ©taire International (FMI). Tobias Adrian, le responsable des marchĂ©s monĂ©taires et de capitaux pour le FMI, avertit sur une chute encore plus marquĂ©e des cours. Selon lui, lâeffondrement de Terra Luna et dâautres plateformes dâampleur pourrait continuer. Source : Cryptoast.
đ€ Comment nĂ©gocier 20% sur un bien immobilier ?
Tu as identifié un bien qui te semble intéressant⊠Le seul hic, tu es à 9% de renta.
Tu tâapprĂȘtes Ă laisser tomber parce que ta target est Ă 11%.
Ce nâest pas la bonne chose Ă faire.
Il est plutÎt temps de passer à la négociation.
La négociation, on en a besoin dans tous les domaines de notre vie.
Ici, on fait un focus sur lâimmobilier, mais il sâagit des mĂȘmes techniques pour : le rachat dâentreprise, la nĂ©gociation de salaires, de contrats, etc.
NĂ©gocier, ce nâest pas imposer sa vision du projet sans prendre en compte le point de vue du vendeur. Câest ĂȘtre capable de comprendre la position de lâautre et dâargumenter pour faire bouger lâĂ©quilibre des discussions et aboutir Ă un deal.
Cette semaine, on va tâexpliquer comment optimiser tes offres et quels sont les meilleurs leviers de nĂ©gociation pour que tu puisses utiliser.
đšQuels sont les facteurs qui font Ă©chouer une nĂ©gociation ?
Aujourdâhui, je nĂ©gocie souvent entre 20% et 30% du prix dâun projet.
Que ce soit des business ou de lâimmobilier.
On me demande souvent comment je fais pour nĂ©gocier autant đ
DĂ©jĂ , jâai identifiĂ© ce qui ne marchait pas :
đ Le manque de prĂ©paration - 80%
đ Une mauvaise dĂ©finition des objectifs - 10%
đ La pression du temps et des enjeux - 5%
đ La prĂ©sence de personnalitĂ©s difficiles (menaces, manipulation..etc) - 5%
đ€ PrĂ©parer sa nĂ©gociation
La nĂ©go câest comme un match, ça se gagne Ă lâentraĂźnement.
Un investissement câest quelque chose de trĂšs pragmatique, un Ă©quilibre entre un niveau de rentabilitĂ© que lâon vise et un niveau de risque que lâon est prĂȘt Ă prendre.
Pour cela, avant mĂȘme de visiter le bien et dâamorcer une nĂ©gociation tu dois avoir une idĂ©e prĂ©cise de :
La rentabilité de ton projet
Ce que ton projet rapporte vs. ce quâil tâa coĂ»tĂ©.Â
Câest le moment de te poser un certain nombre de questions pour cadrer le prix auquel tu peux acheter le projet tout en restant dans les clous de ta stratĂ©gie.
quel est le niveau de tension locative ?
est ce que le bien est dĂ©jĂ louĂ© ?Â
est ce que les loyers sont en adéquation avec le marché ?
est-elle en adéquation avec ce que je recherche ?
est ce que le prix proposé est en adéquation avec le marché ?
est ce que jâai bien chiffrer les travaux Ă rĂ©aliser ?
âŠ
Des risques liés au projet
Quâest ce qui pourrait te tomber dessus ?
est ce quâil y a des travaux de mise aux normes Ă faire dans le bien ?
remise aux normes électriques
remise aux normes amiante
façade à rénover suite à une injonction de la mairie ?
est ce que la structure a été révisée récemment ?
est ce que tous les appartements sont aux normes (Ă©vacuation dâeau, permis de louerâŠ) ?
sâil y a des travaux, tu vas avoir un trou de trĂ©sorerie de X mois parce que tu ne pourras le louer
comment est ce que je rebondi si je ne peux plus exploiter mon bien en courte durée ?
âŠ
Bonus đ Appeler lâurbanisme : tu peux y rĂ©colter des informations sur les permis de construire, les projets de la ville, depuis quand le vendeur a le bien, sâil y a des injonctions de travaux qui arriventâŠ
A chaque fois que tu identifies un risque, câest un potentiel levier de nĂ©gociation que tu pourras utiliser.
đ° DĂ©finir correctement les objectifs
Une fois que tu as une vision claire sur la rentabilité de ton projet et ses risques tu vas pouvoir définir tes objectifs de négociation.
Quand on parle dâobjectifs de nĂ©gociation, on ramĂšne souvent cela uniquement au prix payĂ©.
Câest une erreur.
Une nĂ©gociation englobe Ă©galement tous les autres aspects dâun projet :
Les travaux à réaliser
La structure du deal
Le dĂ©lai dâexĂ©cution du deal
La sécurité du projet
Les petites choses qui dĂ©prĂ©cient le bien et sur lesquelles tes locataires vont tâembĂȘter Ă court ou moyen terme (boĂźtes-aux-lettres abĂźmĂ©es, porte dâentrĂ©e salles, communs Ă nettoyer)
âŠÂ
Un vendeur peut ĂȘtre inflexible sur le prix mais peut accepter de faire rĂ©aliser les travaux que tu envisages sans hausse de prix.
Sur la nĂ©gociation dâun de mes immeubles, jâai par exemple fait passer une premiĂšre nĂ©gociation de prix avant la signature du compromis en lien avec la difficultĂ© du projet (impayĂ©s, appartements Ă relouer, etc).Â
CâĂ©tait dĂ©jĂ une belle nĂ©gociation (-50kâŹ).Â
Les DPE sont rĂ©alisĂ©s et je me rends compte quâil y a 4 appartements avec des notes assez basses - je mâen doutais mais jâai pour le moment câest un argument que je nâavais pas jouĂ©.
Je propose Ă nouveau une baisse de prix (-15kâŹ) pour faire installer des pompes Ă chaleur dans le bĂątiment.
Le vendeur refuse, en me disant quâil ne baisserait pas dâun seul centime.
Je lui dis que de toute façon, quâil fasse affaire avec moi ou pas dans quelques temps ses appartements seront inlouables. Il faut quâil fasse ses travaux.
Je lui propose donc de réaliser les travaux et que je maintienne mon prix.
Deal.
Un vendeur peut ĂȘtre inflexible sur le prix mais peut accepter de te vendre sa SCI plutĂŽt que le bien uniquement.
Dans ce cas, tu peux optimiser les frais de notaires et passer de 8% (frais de notaire classique) Ă 5% (frais de mutation de titres).Â
On partage en dĂ©tail cette petite astuce et dâautres dans le Peerboard pour les abonnĂ©s premiums
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Souvent, un vendeur prĂ©fĂšre garder la face en conservant son prix mais est prĂȘt Ă cĂ©der beaucoup sur les "Ă -cĂŽtĂ©s".
Tu peux aussi jouer avec tous les éléments qui valorisent le bien quand tu les mets ensemble (mais que tu ne vas pas forcément faire tout de suite parce que ça impute ta rentabilité) :
Une passation propre entre lâancien propriĂ©taire et le nouveauÂ
Repeindre les communs et/ou la porte dâentrĂ©e
Changer les boĂźtes-aux-lettres
Sortir les locataires qui ne te conviennent pas
âŠ
Quand tu entres en nĂ©gociation, le plus important est de savoir jusquâoĂč tu es prĂȘt Ă aller sur lâenveloppe globale de votre projet.
Une fois que tu sais cela, tu peux jouer avec tout le reste pour faire rentrer le projet dans vos cases.
Tu connais maintenant des leviers de négociation que peu de gens utilisent.
Il ne faut pas ĂȘtre focalisĂ© uniquement sur le prix.
AprĂšs tes objectifs, il est temps de passer Ă ceux du vendeur.
Tu dois comprendre ce qui le motive sur ce projet et dans la vie de maniÚre générale.
Pourquoi est-ce qu'il vend concrĂštement ?
Divorce ? Besoin de cash ? Succession ? Autre projet ? Retraite Ă lâĂ©tranger ?
Est ce que câest un expert de lâimmobilier ?
Cela va te permettre de mettre un curseur sur lâurgence du projet et de te positionner en consĂ©quence mais surtoutâŠ
âŠde construire un argumentaire adaptĂ©.
đ La pression du temps et des enjeux
Les agents immobiliers aiment mettre de la pression sur les acheteurs en faisant jouer la concurrence, la plupart du temps cette concurrence est plus limitée que cela.
Et la concurrence va se rĂ©duire dâelle-mĂȘme avec la hausse des taux qui arrive.
Les plus grandes peurs du vendeur et de lâagent immo sont que tu te rĂ©tractes ou que tu ne sois pas solvable, et donc quâils perdent du temps. Fais en sorte de les mettre en confiance. Comment?
Une lettre de faisabilitĂ© de financement dâun courtier
Un accord de principe de votre banque pour un montant dâemprunt pour rĂ©aliser une opĂ©ration immobiliĂšre
Un export de vos comptes pour justifier lâapport, ou mĂȘme un montant supĂ©rieur
La qualité de ton profil est un super atout de négociation :
Tu peux avancer vite sur les deals (financement déjà accordé)
Argument qui fait souvent mouche si le vendeur est pressĂ©, il prĂ©fĂšre peut ĂȘtre rĂ©cupĂ©rer 250k⏠dans 1 mois que 280k⏠dans 8 mois.
Tu as une équipe disponible pour dérouler (notaire, comptable, banquier)
Tu peux te permettre de rebasculer la pression sur le vendeur (âJe dois rĂ©aliser un deal avant dĂ©cembre, parce que jâai de lâargent Ă injecter et les conditions que jâai aujourdâhui ne sont pas Ă©ternellesâ)
Une fois que tu as fait ton offre dâachat et quâelle est contresignĂ©e par le vendeur, selon la loi il y a accord entre la chose et le prix (article 1583 du code civil disponible ici), la vente est alors conclue. Mais en rĂ©alitĂ©, depuis la loi Macron du 6 aoĂ»t 2015, un dĂ©lai de rĂ©tractation est fixĂ© Ă 10 jours. Ăa te permet de te retirer de la vente, peu importe le motif, du moment que tu respectes ce dĂ©lai. Dâailleurs, tu nâas pas Ă donner ton motif de renonciation au vendeur. Ce dĂ©lai de rĂ©tractation dĂ©bute dĂšs le lendemain de la notification du compromis de vente : par lettre recommandĂ©e avec AR ou par remise en main propre. Si tu souhaites notifier ta rĂ©tractation, tu dois envoyer une lettre recommandĂ©e avec AR Ă ton notaire, lâagent immobilier ou le vendeur.Â
Bon Ă savoir : la loi Macron ne sâapplique pas pour les professionnels. Si tu es en SAS, en SARL ou mĂȘme en SCI (IS ou IR), tu nâas pas de rĂ©tractation. Ce dĂ©lai ne marche que lorsque tu investis en nom propre.Â
Bon Ă savoir 2 : signe toujours le compromis en nom propre, et demande Ă ton notaire de mettre une clause de substitution disant que nâimporte qui peut se substituer Ă toi. Ăa te permet de bĂ©nĂ©ficier de la rĂ©tractation et ensuite tu peux substituer ta sociĂ©tĂ© qui achĂšte Ă ta place. Si tu investis en sociĂ©tĂ©, câest trĂšs utile pour bloquer des biens qui ont une forte demande. Une fois bloquĂ© sous compromis, tu as 10 jours pour vĂ©rifier les Ă©lĂ©ments sur le bien, et tu peux te rĂ©tracter au besoin.
đ„° GĂ©rer les personnalitĂ©s difficiles et les intermĂ©diaires
Dans les nĂ©gociations, tu passeras parfois en direct mais il tâarrivera Ă©galement de passer par un agent immobilier. Tu dois travailler avec lui et le sĂ©duire pour quâil se batte pour toi et prĂ©sente ton offre. Tout le travail de convaincre ton interlocuteur se fait par le biais de lâagent immo.
Que ce soit en direct ou via un agent immo, il faut que tu ailles Ă la pĂȘche aux informations, si petites soient-elles, car elles peuvent toujours te servir :
sur le bien lors des visites : prendre des notes, des photos
sur le vendeur : par lâintermĂ©diaire de lâagent immobilier ou en direct (les intermĂ©diaires parlent beaucoup, il faut en profiter)
sur lâagent immobilier lui mĂȘme
Bon Ă savoir : une commission dâagence est nĂ©gociable, par exemple si les nĂ©gociations sont bloquĂ©es Ă 1000⏠prĂšs, lâagence peut baisser sa commission.
Bon Ă savoir 2 : quand tu fais une offre au prix Ă un agent immobilier, le vendeur peut la refuser. Ce nâest pas le cas si tu traites en direct avec le vendeur, il est obligĂ© dâaccepter la premiĂšre offre au prix peu importe ta situation financiĂšre.
De façon générale, il ne faut pas avoir peur de faire une offre au prix qui te convient.
Il vaut mieux faire cette offre puis passer Ă un autre deal si on nâarrive pas Ă trouver un terrain dâentente avec le vendeur plutĂŽt que de rester figer sur un projet pendant 6 mois.
En argumentant ton offre avec des critĂšres rationnels (i) target de rentabilitĂ© et (ii) risques du projet, il nây a pas de raison que les nĂ©gociations se passent mal ou de froisser le vendeur.
 âïžQuelques outils et bonus Ă intĂ©grer dans tes offres
ImpĂŽts Gouv : tu peux utiliser le site des impĂŽts comme base de donnĂ©es immobiliĂšre. Tu y retrouves lâensemble des prix de transactions immobiliĂšres avec les adresses concernĂ©es (attention ça ne marche pas en Alsace-Moselle). Un bon levier de nĂ©gociation que jâutilise souvent est de comparer les prix de vente au m2 pour des biens similaires. Je construis ensuite mon offre en consĂ©quence âun immeuble de taille similaire dans la rue dâĂ cĂŽtĂ© sâest vendu 200k⏠il y a 3 mois, je vous en propose donc le mĂȘme prixâ.
Castorus : câest un outil plugin traceur dâannonces immobiliĂšres. Il propose des renseignements sur les biens immobiliers mis en vente : la date Ă laquelle il a Ă©tĂ© publiĂ©, le prix de base ainsi que les baisses successives opĂ©rĂ©es par le vendeur. Le lien ici. Exemple de graphique du site :
Objectiver tes offres : lors de ton offre, tu fais une liste de tout ce qui ne va pas, avec les prix. En terme de présentation tu fais un tableau en partant du prix de vente et tu déduis chacun des travaux à réaliser pour arriver à ton offre.
Donner une deadline Ă ton offre : âCette offre est valable 48hâ. Ăa fonctionne trĂšs bien.
Le prix ferme : cette technique est efficace pour les vendeurs pressés ou qui essayent de vendre depuis plusieurs années.
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âDans cet Ă©pisode, retrouve Patrick. Nous (re)dĂ©couvrons un profil tout aussi cartĂ©sien que rĂȘveur, qui a misĂ©, au bout de plusieurs annĂ©es de salariat, sur le crowdfunding immobilier pour devenir FIRE. Patrick revient sur son parcours, son patrimoine actuel, comment il lâa diversifiĂ© et te partage plusieurs conseils en matiĂšre de crowdfunding immobilier.â Apple podcast : clique ici. Spotify : clique ici.
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âLa seule diffĂ©rence entre les gagnants et les perdants est que les gagnants passent Ă lâaction!â Anthony Robbins
Quand on souhaite passer Ă lâaction et maximiser lâatteinte de ses objectifs, lâentourage est ce qui compte le plus. Il va tâaccompagner, te donner les bonnes informations, te dĂ©bloquer de tes situations complexes.
Câest pour cela quâon a créé les programmes FIRE qui sont focalisĂ©s sur lâaction.
Il nây a pas de formule magique âinstantanĂ©eâ.
Tu ne vas pas la trouver ici.
Oui, tu vas devoir ĂȘtre vraiment engagĂ©.
Oui, tu vas devoir te retrousser les manches.
Oui, tu vas devoir surmonter des obstacles.
Oui, tu vas devoir sortir de ta zone de confort.
En suivant lâun de ces programmes avec assiduitĂ©, tu vas invariablement atteindre tes objectifs et changer ta vie.
Je te partage toute mon expĂ©rience qui mâa permis de passer de 0 Ă 10m+⏠en 12 ans Ă lâaide de mes investissements, mes side business, mes rachats dâentreprises, etc.
Je veux te donner ce qui est le plus important pour moi, la liberté dans toutes ses formes.
La meilleur façon est de te montrer, câest de te parler des rĂ©sultats. Dans chaque programme, tu vas avoir des tĂ©moignages, de ceux qui comme toi se sont lancĂ©s.
đ Tu veux passer Ă lâaction en immobilier ?
Avec lâimmobilier, tu peux rapidement arriver Ă un cash flow de 2 000 ⏠par mois. Par contre, cela va te demander des compĂ©tences, du travail, de lâĂ©nergie et surmonter les problĂšmes. Seul, ce nâest pas une chose simple Ă faire. Pour tâaccompagner on a un programme dâun an. Si tu veux en savoir plus, tu peux laisser ton email ci-dessous :
Le nouveau groupe de coaching commence en septembre, ne loupe pas ta place !
Martin est disponible ici pour répondre à tes questions sur le programme, tu peux aussi lui envoyer un email à martin@gii.fr.
đ” Tu veux crĂ©er ton side business ?
Un side business, câest un business physique ou en ligne qui te rapporte de lâargent passivement. DâexpĂ©rience, lancer un side business est plus compliquĂ© que de faire de lâimmobilier. Pour rĂ©ussir ton side, il te faudra ĂȘtre focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maitrises les side business, tu vas dĂ©multiplier significativement tes ressources financiĂšres, ta confiance en toi. Libre Ă toi de quitter ton travail, dâinjecter les gains dans de lâimmobilier, bref, de faire ce que tu veux.
Notre programme tâapporte notre mĂ©thode de a Ă z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, câest en dessus :
Le prochain groupe commence le 11 septembre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.
đ Tu veux reprendre une entreprise ?
Reprendre une entreprise, câest magique. Cela correspond plus au profil 30-60 ans qui ont lâune des expĂ©riences suivantes : commerciale, gestion, financiĂšre, marketing. On recommande dâavoir dĂ©jĂ une stabilitĂ© financiĂšre avant de se lancer. On fait un programme dâun an pour te permettre de trouver, financer, acheter, opĂ©rer ton entreprise. Olivier, qui a gĂ©nĂ©rĂ© plus de 15m ⏠en cĂ©dant une partie de ses entreprises est aux manettes. Je suis de la partie avec pour objectif lâacquisition dâau moins une entreprise par an. Si tu veux en savoir plus tu peux laisser ton email ci-dessous :
La prochaine promo démarre le 26 septembre. Si tu es intéressé, réserve un call avec Martin ici.
đ§âđ» Tu as besoin dâun Customer Success, Account Manager ?
Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, câest un vĂ©ritable mĂ©tier. Peu savent bien le faire, câest pour cela quâon a lancĂ© Kare School, lâĂ©cole des Customer Success Manager.
Si tu as besoins de profils pour tes Ă©quipes, tu peux directement contacter Justine Ă lâadresse justine@kare.school ou sur Calendly. :
Si tu as aimé et que tu veux nous aider, tu peux commenter et partager.
#5 - đ„đ Comment nĂ©gocier 20% sur un bien immobilier ?
La nego đ„°
Merci Victor pour ces astuces. Si je connais le prix d'achat du vendeur (via site dvf), que j'estime le budget travaux qu'il a dépensé avant la vente et que je vois qu'il propose un prix +40% en 2 ans dans un secteur qui a pris +5%, puis je m'en servir comme argument de nego ? Merci