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đ° LâactualitĂ© FIREâ:
Nos derniĂšres actualitĂ©s :Â
Kirpi - Investissement immobilier : Nous sommes en train de challenger les propositions de notre architecte au Portugal pour finaliser un projet dâachat-revente Ă Lisbonne. Le site web prend forme, stay tuned âïž !
FIRE Invest - Rachat dâentreprises : On a prĂ©sentĂ© notre mĂ©thode pour la reprise dâentreprise avec Olivier et Martin cette semaine. Si tu veux voir le replay et en savoir plus sur le groupe de rachat que nous montons tu peux remplir ce formulaire.
FIRE NFT - Portfolio de NFT : Metaverse Summit rassemble le 16 et le 17 juillet Ă Station F, les entrepreneurs, les investisseurs et porteurs de projet pour explorer et construire ensemble lâavenir du mĂ©tavers. Nous y serons. đ„ Si tu veux en savoir plus sur cet Ă©vĂšnement tu peux te rendre sur NFT France.
FIRE Studio - CrĂ©ation dâentreprises : La nouvelle promo de notre Ă©cole de reconversion Kare School prend forme. On dĂ©marre le 1er septembre avec notre dream team !
đ Au programme de cette semaineâ:
LâactualitĂ© des marchĂ©s
Dossier : Est-ce que je dois créer une SCI ?
Nos autres contenus : Podcasts, Linkedin, Discord
AccĂšs aux contenus exclusifsÂ
đ LâactualitĂ© des marchĂ©s :
ActionsÂ
Semaine une nouvelle fois compliquĂ©e cĂŽtĂ© SP500 avec -0,47%, une inflation aux USA de 9,1% (en rythme annuel) soit 0,3% de plus que les 8,8% initialement prĂ©vus. En France, lâinflation a accĂ©lĂ©rĂ© Ă 5,8% sur un an en juin, portĂ©e par la hausse des prix de lâĂ©nergie et de lâalimentation. RĂ©sultat : le Smic devrait augmenter de plus de 2% au 1er aoĂ»t, et une hausse du Livret A Ă 2% est âpossibleâ, selon la Banque de France. En parlant de la Banque de France, elle va engager la 2Ăšme phase de ses expĂ©rimentations dâun âeuro digitalâ. Cette monnaie sâappuie sur la blockchain et permettrait des Ă©changes dĂ©centralisĂ©s et infalsifiables. Elle serait disponible comme actif de rĂšglement dĂšs 2023. Aussi, lâeuro frĂŽle la paritĂ© avec le dollar avec 1⏠= 1,00042$, du jamais vu depuis prĂšs de 20 ans du fait des craintes dâune rĂ©cession en Europe, dâune grande confiance dans le dollar et la politique de resserrement monĂ©taire de la Fed.
Lâavis de Victor :
âOn rentre dans une phase de caractĂšre auto-entretenu de l'inflation. Cela vient d'une caractĂ©ristique psychologique importante, "un esprit inflationniste". Quand une personne dĂ©cide de fixer son prix, il ne prend pas en compte seulement le coĂ»t des prix d'aujourd'hui. Il prend en compte le fait qu'il pense que dans le futur il y en aura. Les autres entreprises vont aussi monter leurs prix. On rentre dans un cercle vicieux.â
Juste ici, une vidĂ©o de la Banque de France sur lâinflation. Et juste lĂ , un article Les Echos Ă©galement sur lâinflation.
Cryptomonnaies
CĂŽtĂ© cryptomonnaies, le Bitcoin est redescendu en dessous des 20 000$ en milieu de semaine et on le retrouve ce week-end aux alentours des 20 400$. OpenSea, la plus grande plateforme dâachat / vente dâNFT a annoncĂ© la rĂ©duction de 20% de ses effectifs pour rĂ©duire ses coĂ»ts Ă cause de lâeffondrement du marchĂ© crypto.
đ Est-ce que je dois crĂ©er une SCI ?
"Victor, est-ce que je dois créer une SCI ?"
Voilà une des questions que l'on reçoit le plus chez FIRE.
Au risque de te décevoir, il n'y a pas de bonne réponse à cette interrogation, il existe seulement des bonnes stratégies. Dans ces quelques lignes, je vais tenter de t'apporter des pistes de réflexion qui t'aideront à définir si oui ou non, la SCI est intéressante pour toi.
Mais tout d'abord...
Qu'est ce qu'une SCI ? đ€
La SCI (SociĂ©tĂ© Civile ImmobiliĂšre) est une personne morale dont lâobjet est dâacquĂ©rir, gĂ©rer et/ou transmettre du patrimoine immobilier.
Pour faire simple, une personne morale est une entreprise, une personne physique câest toi.
Comment crĂ©er une SCI ? đ€
CrĂ©er une SCI revient Ă crĂ©er une entreprise. Une entreprise est un vĂ©hicule juridiquement autonome.Â
Dans le cadre dâune SCI, ce sera une entreprise qui aura pour fonction principale de dĂ©tenir et mettre Ă la location des biens.Â
Comme chaque entreprise, tu devras suivre les étapes ci-dessous pour créer ta SCI :
Créer des statuts (template accessible pour les abonnés)
Domicilier sa SCI (chez soi ou en dans un organisme de domiciliation)
Faire la publication aux annonces légales pour recevoir une attestation de publication
DĂ©marche sur infogreffe pour crĂ©ation de son entreprise (envoi des statuts signĂ©s, attestation de publication Ă lâannonce lĂ©gales, attestation comme quoi non interdit, attestation de domiciliation, lâacte de nomination du gĂ©rant si non fait dans les statuts)
On revient sur les coĂ»ts de la crĂ©ation dâune SCI dans les dĂ©savantages.
La vraie question : IR ou IS ? đ€
Il existe deux types de SCI. La SCI Ă lâIR, lâimpĂŽt sur le revenu dite transparente fiscalement et la SCI Ă lâIS.
SCI IR - SCI Ă lâimpĂŽt sur le revenuÂ
La SCI Ă lâIR, c'est-Ă -dire Ă lâimpĂŽt sur le revenu (IR). DĂ©tenir un bien via SCI Ă lâIR revient quasiment Ă dĂ©tenir un bien au rĂ©el.
Le calcul de lâimposition
Lors de ta dĂ©claration dâimpĂŽts tu vas devoir remplir le document N°2072 avec :
(+) Revenus bruts
(-) Paiements sur travaux
(-) Frais et charges autres que les intĂ©rĂȘts d'emprunts
(-) IntĂ©rĂȘts d'emprunts
(=) Revenu net (+) ou DĂ©ficit net (â)
Tes revenus nets sont Ă reporter en 4BA et imposables Ă :
(+) 17,2% de cotisations sociales (principalement le remboursement de la dette de la sécurité sociale CSG, CRDS) +
(+) TMI (ton taux marginal dâimposition, gĂ©nĂ©ralement 30% pour les revenus nets avant impĂŽts sur les revenus annuels entre 26 071 ⏠à  74 545 âŹ).
(=) 47,2%
Exemple :
(+) Revenus bruts : 10 000 âŹ
(-) Paiements sur travaux : 400 âŹ
(-) Frais et charges autres que les intĂ©rĂȘts d'emprunts : 4 000 âŹ
(-) IntĂ©rĂȘts d'emprunts : 200 âŹ
(=) Revenu net (+) ou DĂ©ficit net (â) : 5 400 âŹ
Tu dĂ©clares donc en 4BA (revenus fonciers imposables) : 5 400 âŹ.
Sur ces 5 400 ⏠tu vas payer :
(+) 928,8 ⏠de CSG/CRDS (17,2% de 5400 âŹ)
(+) 1 620 ⏠de TMI (30% de 5400 âŹ)
(=) 2 548,8 âŹ
SCI IS - SCI Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s
La SCI Ă lâIS, c'est-Ă -dire lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s. DĂ©tenir un bien dans une SCI Ă lâIS câest dĂ©tenir un bien dans une sociĂ©tĂ© qui fait âĂ©cranâ entre toi et le bien.Â
Tes revenus locatifs sont alors soumis Ă :
LâimpĂŽts sur les sociĂ©tĂ©s
Ton imposition personnelle si tu te verses les fonds depuis ta sociĂ©tĂ©Â
Le calcul de lâimposition
Pour calculer le rĂ©sultat on prends en compte les mĂȘmes Ă©lĂ©ments que pour le calcul de lâimposition dans le cadre dâune SCI Ă lâIR et on y ajoutera :
(-) Amortissements du bien et des travaux*
(-) Frais de gestion et de déplacement**
*L'amortissement est une charge comptable qui matĂ©rialise lâusure du bien. Tu peux donc imputer sur tes comptes de SCI Ă lâIS une dĂ©pense reprĂ©sentant entre 1/20 et 1/30 de 70-90% coĂ»t total dâacquisition et la totalitĂ© des travaux.
**Les frais de gestion comprennent notamment les indemnités kilométriques (tes déplacements).
Si tu reprends lâexemple ci-dessus, pour un bien Ă 120 000⏠:
(+) Revenus bruts : 10 000 âŹ
(-) Paiements sur travaux : 400 âŹ
(-) Frais et charges autres que les intĂ©rĂȘts d'emprunts : 4 000 âŹ(-) IntĂ©rĂȘts d'emprunts : 200 âŹÂ
(-) Amortissements : 6 000 âŹ
(-) IK : 2 000âŹ
(=) Revenu net (+) ou DĂ©ficit net (â) : - 2 600 âŹ
Dans ce cas, tu as un dĂ©ficit et tu ne paies donc pas dâimpĂŽts sur les sociĂ©tĂ©s. Et cela ne devrait pas beaucoup Ă©voluer pendant toute la durĂ©e dâamortissement du bien.Â
LâinconvĂ©nient câest que tu ne peux pas te verser de dividendes tant que tu ne fais pas de rĂ©sultat. Tu peux toutefois disposer de la trĂ©sorerie hĂ©bergĂ©e dans ta SCI pour la rĂ©investir indĂ©pendamment de la performance de ton exercice.
LâactivitĂ© civile de la SCI
La SCI est une entreprise qui a une activitĂ© seulement civile comme son nom lâindique. Une activitĂ© civile est une activitĂ© qui n'implique pas d'actes commerciaux.
La location meublĂ©e et la location courte durĂ©e sont considĂ©rĂ©es comme des prestations commerciales. Tu ne pourras donc pas rĂ©aliser ce type de prestation par lâintermĂ©diaire dâune SCI IR mais, par dĂ©rogation, cela te sera possible via une SCI Ă lâIS.Â
Pour la crĂ©er il faut ĂȘtre au moins 2
Son fonctionnement simple et ses coĂ»ts modĂ©rĂ©s en font un excellent vĂ©hicule d'investissement, Ă condition que ta stratĂ©gie soit dĂ©finie Ă l'avance. MĂȘme modĂ©rĂ©s, les coĂ»ts de crĂ©ation et de fonctionnement doivent ĂȘtre anticipĂ©s. Nous allons voir tout ça, alors reste bien attentif !
Les avantages d'investir en SCI đ
Sâassocier pour aller plus loin
Lorsque tu veux faire ton FIRE, tu seras forcĂ©ment amenĂ© Ă lever de la dette. Ta capacitĂ© d'endettement nâest pas infinie, tu te retrouveras bloquĂ© par les banques lorsque tu dĂ©passeras les 35% de taux d'endettement.
Il t'est alors possible de t'associer, par exemple via une SCI, pour bĂ©nĂ©ficier de la capacitĂ© d'endettement de tes associĂ©s et continuer tes investissements immobiliers. Lâensemble des charges et des frais engagĂ©s dans le cadre de la crĂ©ation dâune SCI sont mutualisĂ©s.
Chaque associé reçoit des parts sociales en fonction des montants qu'il a investi, et recevra les bénéfices de son investissement à hauteur de celles-ci.
Bon à savoir : la SCI n'a pas pour vocation l'achat et la revente de biens immobiliers. Cette activité relÚve du statut de marchand de bien.
Faciliter la gestion et la transmission du patrimoine
La SCI permet aux associés de déterminer les modalités de gestion de leur patrimoine. Lorsque que crées ta SCI, tu rédiges des statuts dans lesquels tu détermines librement les processus de prise de décision ou encore de nomination d'un gérant qui sera chargé de la gestion de la société.
La SCI permet dâĂ©chapper aux rĂšgles contraignantes de lâindivision et offre des avantages notables pour Ă©viter les droits de succession. Le bien immobilier est divisĂ© en parts, tu peux faire des donations successives de parts sociales. En France on peut donner tous les 15 ans Ă ses enfants du patrimoine Ă hauteur de 100 000⏠sans payer de droits de donations. La donation peut ĂȘtre effectuĂ©e par tranches successives jusqu'Ă atteindre le total des parts de la SCI. En temps venu les enfants n'ont alors plus Ă payer de droits se succession !
Exemple : tes parents ont une maison Ă 200 000⏠et chaque part de SCI vaut 5 000âŹ. Tes parents peuvent te donner une premiĂšre fois 20 parts de SCI puis, au bout de 15 ans, ils te donnent la mĂȘme chose, sans jamais payer de droit de donation et te permettant d'Ă©viter les droits de succession.
Bon à savoir : la valeur de la totalité des parts détenues en SCI est inférieure à la valeur de la maison si elle était détenue en indivision (de 10 à 15%) car elles sont considérées comme moins liquides. Si on reprend l'exemple précédent, en réalité tes parents auraient pu te donner plus !
Supprimer lâimposition sur la succession
La technique ultime est le démembrement de propriété.
(+) Nue propriété : les murs (charges de structure)
(+) Usufruit : les flux (loyers, charges)
(=) La pleine propriĂ©tĂ© : lâintĂ©gralitĂ© du bien
Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants (la valeur retenue pour le calcul de l'abattement est encore inférieure !) et gardent l'usufruit (pour habiter leur RP ou percevoir les loyers de leur investissement).
A leur dĂ©cĂšs, les enfants rĂ©cupĂšrent l'usufruit des parts de SCI sans payer de droits de succession ! Simulateur sur le barĂšme fiscal de lâusufruit et de la nue propriĂ©tĂ©.
Ne pas porter lâendettement avec la Nue propriĂ©tĂ©
Faire du dĂ©membrement de propriĂ©tĂ©, permet de faire porter lâendettement sur lâusufruitier. Câest dâailleurs la technique que jâai utilisĂ© pour acheter mon premier appartement Ă Paris.
Jâexplique en dĂ©tail comment aux abonnĂ©s.
Bénéficier d'un régime d'imposition au choix
Un investisseur est dans une tranche marginale d'imposition (TMI) Ă 45%. Il a un bien locatif avec un rĂ©sultat taxable de 10k⏠(donc aprĂšs dĂ©duction des intĂ©rĂȘts, de la taxe fonciĂšre et des autres charges).
En SCI Ă l'IR il serait taxĂ© Ă hauteur de 45% (4500âŹ) et 17,2% (1720âŹ) pour les PrĂ©lĂšvements Sociaux soit plus de 6000⏠d'impĂŽts (bienvenue en France đ).
A l'IS, le rĂ©sultat serait taxĂ© Ă 15%, soit 1 500⏠! En rĂ©alitĂ©, le rĂ©sultat taxable serait beaucoup plus bas voire nul, principalement grĂące aux amortissements. Si les associĂ©s souhaitent se verser des dividendes, ils devraient alors payer la flat tax. L'imposition est de 15% + 30% soit 45% (beaucoup moins que les 62,2% de l'IR). MĂȘme si l'investisseur est sur une tranche Ă 30%, l'IR est toujours moins intĂ©ressant que la SCI Ă l'IS (30% + 17,2% = 47,2%).
Astuce : il est possible de créer plusieurs SCI afin que le résultat comptable de chaque SCI soit en dessous de 38120⏠et ainsi bénéficier du taux d'imposition réduit à 15%.
Les inconvĂ©nients d'investir en SCI đŹ
Coût et procédure de création
Si tu souhaites crĂ©er ta SCI, ça requiert l'accomplissement de dĂ©marches juridiques et administratives. Ăa commence par la rĂ©daction des statuts qui doivent ĂȘtre Ă©crits par acte sous seing privĂ© ou par acte notariĂ©. Ils sont ensuite enregistrĂ©s et la SCI est immatriculĂ©e auprĂšs du greffe du tribunal de commerce. Les associĂ©s ont la libertĂ© de les adapter Ă leurs objectifs, ils doivent faire preuve de vigilance. C'est un exercice complexe qui demande de la prĂ©cision, un expert peut t'aider Ă Ă©viter les conflits.
Bon Ă savoir : plus vous avez dâentreprises, plus câest une prise de tĂȘte si vous nâavez pas les bons partenaires / outils pour dĂ©lĂ©guer
Astuce : la crĂ©ation dâune SCI est en gĂ©nĂ©ral facturĂ©e assez cher par les notaires, avocats ou experts-comptables (environ 2 000âŹ). Un peu moins si on passe par les plateformes en ligne de type Legalstart ou autres (130 euros + 300 euros de publications). La plus-value dâun conseil est essentiellement sur la rĂ©daction des statuts. Si ta situation et tes souhaits de gestion sont âclassiquesâ, ou que tu nâas pas de problĂšme Ă creuser le dĂ©tail des diffĂ©rentes clauses Ă intĂ©grer dans les statuts, tu peux trĂšs bien rĂ©aliser ces dĂ©marches toi-mĂȘme.
On partage nos statuts de SCI pour les abonnés.
Voici un récapitulatif des coûts de création :
Accompagnement dâun conseil (notaire, expert comptable, avocat) : 1000⏠à 3000⏠(non obligatoire)
Accompagnement dâune plateforme en ligne : 100 Ă 300⏠(non obligatoire)
Publication dâune annonce lĂ©gale : 220⏠(obligatoire)
Demande dâimmatriculation au RCS : 67⏠(obligatoire)
DépÎt du registre des bénéficiaires effectifs : 21⏠(obligatoire)
Assemblée générale, formalisme et tenu de comptabilité
Tout sujet portant à débat donne normalement lieu à une assemblée générale. C'est habituellement le gérant qui convoque l'assemblée mais tout associé peut, via une lettre recommandée, demander à convoquer une assemblée. Les décisions donnent lieu à des procÚs verbaux signés par le gérant. La tenue d'une comptabilité commerciale est obligatoire si la société a adopté le régime d'imposition à l'IS. Elle permet de déterminer le résultat comptable, une fois les charges soustraites.
Coûts de fonctionnement
En ce qui concerne les frais de fonctionnement annuels, ils dĂ©pendent du type de SCI et de la capacitĂ© des associĂ©s Ă rĂ©duire les coĂ»ts.Â
Voici un rĂ©capitulatif des coĂ»ts de fonctionnement Ă lâannĂ©e :
Compte bancaire : 50âŹ
Cotisation FonciĂšre des Entreprises : entre 224⏠et 6942âŹ*
Contribution sur les Revenus Locatifs : 2,5% des revenus locatifs**
Expert comptable (pour SCI Ă lâIS) : 40⏠/ mois pour un comptable digitalisĂ© Ă 1000⏠/ an pour un comptable classique
*la CFE diffĂšre en fonction de la valeur locative mais aussi du chiffre dâaffaires rĂ©alisĂ©
**la CRL est due seulement si le bien a plus de 15 ans et que l'associé est une personne morale soumise à l'IS
La plus-value
Un peu plus haut, tu as vu que la charge fictive d'amortissement est une formidable arme de défiscalisation quand on est à l'IS. Le revers de la médaille : c'est la plus-value.
Lorsque que tu es en SCI Ă l'IR : la sociĂ©tĂ© est soumise au rĂ©gime d'imposition de plus-values des des particuliers. A partir de la 6e annĂ©e de dĂ©tention du bien, des abattements pour durĂ©e de dĂ©tention sont calculĂ©s Ă compter de lâentrĂ©e de lâimmeuble dans le patrimoine. Ils permettent de fortement baisser ton impĂŽt sur la plus-value.
A l'IS, ce n'est pas la mĂȘme histoire. Dans ce cas, tu es Ă la plus-value des professionnels. La plus value de cession se calcule Ă partir de la valeur nette comptable (VNC) au moment de la cession.
Exemple : si tu achĂštes un bien 300k⏠en 2000, que tu le revends 400k⏠en 2022 alors que tu as amorti 100k⏠depuis lâacquisition, la VNC du bien est de 300k⏠- 100k⏠= 200k⏠: attention ! L'imposition se calcule sur la base dâune plus value de 200k⏠!
Conclusion âïž
"Mais du coup Victor, ça ne répond pas à ma question ! Je la crée ou pas cette SCI ??"
Ni oui, ni non.Â
Comme tu l'as vu dans cette présentation. La SCI comprend de nombreux avantages mais ses inconvénients ne sont pas à prendre à la légÚre. Beaucoup d'éléments ont été volontairement passés sous silence sinon cette Newsletter serait un roman.
Dâailleurs, on abordera lâintĂ©rĂȘt de la SCI Ă lâIS et de la holding.
Pour les plus motivĂ©s d'entre vous, on dĂ©marre un nouveau groupe de coaching immo sur un an pour tâaider Ă rĂ©aliser tes investissements.
On présente le programme ici : https://bit.ly/3KbfKLT
Le prochain groupe démarre le 7 septembre 2022.
Pour vérifier que le programme te correspond, tu peux échanger avec Martin : https://calendly.com/martin-boulanger/fireclub-immo
Pour tâinscrire avec une facture ou CPF, tu peux envoyer un mail Ă martin@gii.fr.
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Podcast âLa retraite Ă 40 ans par Victor Loraâ : FIRE Ă 35 ans aprĂšs Google - Julien
Julien est FIRE aprĂšs une carriĂšre chez Google. Il est parti de presque rien, dâune famille modeste du sud de la France. GrĂące Ă ses rencontres avec ses amis, il dĂ©couvre les Ă©coles de commerce puis les GAFA. Il est une vĂ©ritable source dâinspiration, et un rappel quâon peut toujours avancer. On fait un focus particulier sur la fiscalitĂ© des comptes amĂ©ricains de retraite. Julien est maintenant rĂ©sident fiscal en Bulgarie.
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