#18 - đ„đŠ IMMOBILIER DANS QUOI INVESTIR EN 2024?
Cette semaine, on aborde l'immobilier et les stratégies qui vont fonctionner en 2024 et aprÚs.
La newsletter FIRE câest lâendroit pour apprendre Ă rĂ©ellement investir. Si tu nâes pas encore inscrit, câest par iciâ :
ⱠTemps de lecture estimé : 30 minutes
Bienvenue dans cette Ă©dition #18 de la newsletter FIRE de Victor Lora. Nous sommes presque 13k. Merci Ă tous de me lire â€ïžÂ
Je continue les gros changements pour prĂ©parer lâannĂ©e 2024. Vente et arrĂȘt de side business, automatisation des process.
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đ Le sommaire đ
Road to 100 mâŹ
đ„ JournĂ©e workshop immo đ„
Dossier: Immobilier dans quoi investir en 2024?
Les news business, immo, m&a
Nos programmes et offresÂ
đ Road to 100 m⏠đ
Nos derniĂšres actualitĂ©s:Â
Général:
On continue lâavancement sur la restructuration des business. Jâai dĂ©cidĂ© dâarrĂȘter / vendre quatre autres âside businessâ:Â
la formation de niche dans le secteur hospitalier (50 k⏠de chiffre dâaffaires, 5-20 k⏠de cashflow),
les interventions psychologiques pour les situations d'urgence (300 k⏠de CA, 150 k⏠de marge au âprimeâ, maintenant moins de 20 k⏠annuel),
Les ateliers dâinnovation design thinking (+100 k⏠par an).
A force dâavoir autant de âbusinessâ on se perd. Ils mâempĂȘchent de me focaliser sur les projets qui comptent pour moi aujourdâhui: Kare, Fire Invest, Kirpi.Â
Les prochains events:Â
Sujet: Faire +10% / an en bourse, mode FIRE.
Date: 13 novembre 19h00
Format: live
Contenu: on va reprendre lâinvestissement en bourse de 0 pour ceux qui veulent se lancer. Cela va aller du fonctionnement de la bourse, des diffĂ©rents actifs qui sont disponibles, de la gestion du risque, des stratĂ©gies possibles jusquâĂ la sĂ©lection de la meilleure enveloppe fiscale. A la fin du live, vous allez avoir les Ă©tapes nĂ©cessaires pour vous lancer.
Lien: câest ici
Sujet: Drink FIRE
Date: 1 décembre 2023
Format: présentiel
Contenu: On se retrouve pour le dernier drink FIRE de lâannĂ©e. Au programme on Ă©change sur nos investissements.
Lien: câest ici
KIRPI - Investissement immobilier en communautĂ© :Â
Une nouvelle opportunitĂ© devrait arriver ce mois-ci. Si vous ne voulez pas louper les opĂ©rations câest ici waiting list.
FIRE Studio - Kare (Ecole de reconversion) :Â
Nous avons terminĂ© le closing de notre nouvelle promo Ă 20 Ă©tudiants đ„ł
FIRE Invest - Rachat dâentreprises :Â
Pour le moment est toujours dans lâattente du retour de notre LOI sur le dernier dossier.
đ„ JournĂ©e: Workshop immo đ„
Jâorganise la premiĂšre journĂ©e de workshop immo.
Pendant une journĂ©e on fait un workshop sur lâimmobilier.Â
Ce sera le moment pour toi, de rencontrer les experts, les Ă©quipes avec lesquelles je travaille.
Ce sera une journée 100% création de valeur et networking.
La présentation du programme:
Prix de la journĂ©e : 50 ⏠TTCÂ
đ„Attention, il nây a que 40 places đ„
Pour réserver ta place: https://buy.stripe.com/aEU8zHfKM03f8G43cs
Date du séminaire : dimanche 26 novembre à Paris (lieu en validation).
Horaire : De 9h00 Ă 17h30Â
Au programme:Â
9h30 à 10h00 : Les stratégies qui marchent en 2024?
10h15 à 11h00 : Comment obtenir son financement malgré les nouvelles rÚgles du HCSF ?
11h30 Ă 12h30 : Comment gagner des dizaines de milliers dâeuros grĂące Ă la nĂ©gociation ?
12h30 Ă 13h30 : Comment faire du 25% de rendement?
14h30 à 15h30 : Acheter en nom propre en indivision ou en société ?
16h00 Ă 17h00 : Comment gagner 10 000 ⏠par mois grĂące Ă lâimmobilier ?Â
Vous allez pouvoir rencontrer diffĂ©rents FIRE et personnes de notre rĂ©seau.Â
đ€ Dans quoi investir en 2024? đ€
ContexteÂ
Entre lâĂ©volution des taux, lâinflation, les rĂ©glementations Ă©nergĂ©tiques, on ne sait plus quelle stratĂ©gie mettre en place pour ses investissements immobiliers.
Je me suis donc demandĂ© ce quâon devait faire pour lâannĂ©e 2024. Tu trouveras ci-dessous la rĂ©flexion sur le sujet et les prochains projets dont je mâoccupe.
Mon retour aprĂšs 12 ans d'immobilier
Ăa y est, je commence Ă parler comme ceux que jâai toujours critiquĂ© : âça fait 12 ans que je fais ça, donc je sais ce qui marcheâ. Pour moi, rien nâest inscrit dans le marbre. Je sais Ă©perdument quâune Ă©volution technologique, des mĂ©thodes ou encore culturelle va venir bouleverser nos acquis.
Pourtant, lâexpĂ©rience a vraiment du bon. Surtout quand celle-ci est encore en lien avec ce quâil se passe aujourdâhui.
Bref, je vais te partager une partie de ma lecture de lâinvest en immobilier et ce que tu peux en faire pour 2024.
Je suis plus quâouvert aux feedbacks, tu peux mâen laisser un en commentaire ou sur Linkedin.Â
Lâinvestissement immobilier câest un Ă©norme sujet. Je veux aborder avec toi, un diptyque qui me permet une lecture rapide de mes actions.
Je regarde chaque projet avec lâapproche suivante:
La vision classique: lâachat, la location simple.
La transition d'usage faible ou par lâinnovation.
Lâachat, la location simple.
La vision classique en rendement concerne lâachat, la mise en location dâun appartement, dâun immeuble en location nue. On a un immeuble (asset) quâon conserve dans le temps, quâon adapte en fonction des nouvelles normes.
Je suis arrivĂ© Ă la location classique plus tard. Jâai commencĂ© par lâinnovation. LâintĂ©rĂȘt de la location simple câest de maĂźtriser la base.  Â
La transition d'usage
Notre façon de vivre, nos besoins, nos attentes Ă©voluent avec le temps. Il y a une transition dâusage Ă faire sur lâimmobilier. Cette transition va permettre lâĂ©mergence de produits avec de fortes marges.
Le niveau faible
Au niveau le plus faible, il sâagit dâune transformation lente des actifs vers un besoin Ă©tabli. A titre dâexemple, la division dâappartements pour avoir des surfaces plus petites. On y retrouve, la division de maisons en appartements dans les zones Ă forte tension locative.Â
On assiste à une décohabitation avec une augmentation du nombre de ménages. Les divorces, le vieillissement de la population sont les facteurs prédominants.
Lâinnovation
En immobilier comme dans la tech, on a de lâinnovation. Cela vient dâun changement de besoin.Â
Les derniĂšres quâon connaĂźt sont:
les colocations: le besoin dâavoir un logement accessible, flexible dans des villes
les coworkings: le besoin de pouvoir facilement louer un bureau et dâaccĂ©der Ă des services de qualitĂ© mutualisĂ©
Il y a un dĂ©calage entre le besoin du client, la crĂ©ation de lâoffre, le perfectionnement de lâoffre et la reprise par les acteurs classiques.Â
Lâinnovation a un coĂ»t important:
devoir évangéliser le marché : ex passer plus de temps à expliquer le contrat en prestation de service pour un coworking
apprendre une nouvelle façon dâopĂ©rer: lâexpertise vient par la pratique, lorsque tu fais quelque chose de nouveau, tu dois apprendre en faisant
devoir faire face à une absence de rÚgles fiscales et juridiques: ex airbnb à ses débuts
la non atteinte des objectifs financiers: ex tu penses quâavec ce modĂšle tes clients seront âokâ de payer 100 alors que finalement ce sera 80. Tu te retrouves avec 20% en moins, ce sera potentiellement ta rentabilitĂ©. Tu as la mĂȘme chose avec les coĂ»ts. Nâayant pas opĂ©rĂ© une colocation, tu nâas pas les metrics sur la dĂ©tĂ©rioration des meubles, du bien en tant que tel.
Lorsquâon sait faire un modĂšle, autant se focaliser dessus au lieu de chercher Ă innover. Câest ce que font les grands groupes comme Nexity, qui vont attendre, regarder les nouvelles tendances, apprendre. Puis, ils vont recruter ceux qui ont fait ou encore racheter des entreprises.
La limite des nouveaux usages
Quand je me suis lancĂ© sur airbnb Ă Paris en 2011, il nây avait personne. Cela faisait un an que la plateforme Ă©tait arrivĂ©e en France. En louant la deuxiĂšme chambre de mon appartement du 15 Ăšme Ă Paris au rez-de-chaussĂ©e, je pouvais faire 2 000 ⏠par mois. Puis, la concurrence est arrivĂ©e : des appartements plus beaux, individuels au mĂȘme prix. La rentabilitĂ© nâĂ©tait plus lĂ .Â
Jâai vu la mĂȘme chose sur le coworking Ă Paris. En 2014, jâĂ©tais lâun des seuls. Puis, avec les annĂ©es, les grands groupes sont arrivĂ©s. De mĂȘme pour ceux qui ont fait les premiĂšres colocations au Havre ou encore Ă Troyes. Le niveau dâexigence a augmentĂ©, les rentabilitĂ©s se sont effritĂ©es.
Les modĂšles de coworking, de colocation ont un avenir. Il sera diffĂ©rent des premiĂšres rentabilitĂ©s que lâon a pu avoir.
Pour moi, je pense quâil y a une mode dans lâimmobilier. Quâil faut savoir surfer sur cette mode pour en profiter au maximum au moment oĂč elle est prĂ©sente.
La temporalitĂ© dâune opportunitĂ©
Plus jâavance, plus je comprends quâune fois quâon a une opportunitĂ© entre les mains, il faut la dupliquer, encore et encore.
Le plus simple, câest la zone gĂ©ographique. DĂšs que vous identifiez une zone attractive en rendement avec une profondeur suffisante, multipliez les opĂ©rations. Ăa m'est arrivĂ© deux fois, lors de mon premier achat dâimmeuble Ă Troyes. Un immeuble Ă +12% de renta en 2017. Au lieu dâacheter 3, 5, 10 autres immeubles et de mutualiser mes efforts, je suis passĂ© Ă autre chose. La deuxiĂšme fois câĂ©tait avec une colocation Ă Aubervilliers en 2017. Je me suis limitĂ© au lieu dâen faire une dizaine.
Il y a la mĂȘme chose pour lâopportunitĂ© dâusage. Aujourdâhui, vous pouvez faire des maisons pour des sĂ©minaires dâentreprise. On parle de 20-50% de rendement. Par contre, si vous en sortez une, que vous allez rĂ©aliser un gros investissement en Ă©nergie, en temps pour avoir une nouvelle compĂ©tence, rĂ©alisez en plusieurs.
La vĂ©ritable rentabilitĂ© de votre travail viendra dans la dĂ©multiplication de votre projet. Un seul immeuble, un seul coworking, cela nâest pas assez rentable.Â
Dans quoi investir en 2024?
Je vais donner ma lecture pour des personnes souhaitant vivre de cashflow ou constituer un fort patrimoine.
Tu peux regarder mes autres Ă©pisodes de newsletter sur lâimmobilier si tu ne comprends pas certains concepts.
Les méthodes d'enrichissements
On peut découper l'enrichissement en immobilier en trois:
Faire une plus-value = prix de vente - prix dâachat (avec les frais)
Mettre en location et profiter de la création de patrimoine par le remboursement de la dette
Toucher mensuellement des cash flows, câest-Ă -dire un excĂ©dent rĂ©alisĂ© lorsque tu prends en compte tes loyers - ton financement (emprunt) - tes charges - tes impĂŽts
Devenir riche, câest rĂ©ussir Ă vivre de revenus passifs. Pour cela, tu vas devoir dĂ©tenir des centaines ou des millions dâeuros en actif.
Généralement, tu vas chercher à démultiplier des investissements.
DĂ©multiplication des invests = forts loyersÂ
Je te laisse lire mes autres Ă©pisodes sur le sujet. La chose Ă retenir, est que tu as deux techniques pour augmenter tes revenus: il faut avoir accĂšs Ă plus de dettes bancaires.Â
Deux méthodes existent:
Augmenter ton apport en cash. Cela consiste à acheter, revendre, faire une plus-value. Cette plus-value sera utilisée pour augmenter le montant que tu vas pouvoir emprunter.
Faire des investissements avec des loyers importants. Plus tu vas encaisser de loyers, plus la banque va te prĂȘter.
La méthode cashflow, celle à retenir
Le contexte actuel met la pression sur le cash. On est dans un moment oĂč il faut avoir de lâargent.Â
Un deal se fait quand on rentre et quand on sort.
Par exemple, aujourdâhui tu as un bel immeuble Ă 200 kâŹ. Cependant, les conditions de financement sont compliquĂ©es. Si tu peux, pourquoi ne pas attendre avant de le vendre? Si ta mĂ©thode dâinvestissement est trop âcash consumingâ, tu risques de ne pas pouvoir tenir longtemps. Dans le cas oĂč ton investissement ne gĂ©nĂšre pas des cashflows, au moindre problĂšme tu vas devoir emprunter. Par exemple, tu as une problĂ©matique de chaudiĂšre, de remplacement de fenĂȘtres etc. Ton bien consomme lĂ©gĂšrement du cash chaque annĂ©e. En soi ce nâest pas un problĂšme, sauf pour faire face aux imprĂ©vus. Aujourdâhui, tu risques dâĂȘtre dans lâincapacitĂ© de financer tes travaux. Si câest le cas, tu vas devoir revendre. Et lĂ , ça risque de se passer dans de mauvaises conditions de marchĂ©.
Lorsque lâargent ne coule plus Ă flot, il faut se concentrer sur la rentabilitĂ©. Comme dans les startups, on va chercher Ă se concentrer sur la crĂ©ation de cashflow et non sur la partie patrimoniale.
Une autre des raisons est lâincertitude des prix de lâimmobilier Ă lâavenir. On ne sait pas dans combien de temps les prix de lâimmobilier vont repartir Ă la hausse. Comme on va le voir en dessous, lâimmobilier fait 8,5% de croissance par an depuis 1900. MĂȘme en prenant lâhypothĂšse dâune augmentation sur le long terme de lâimmobilier, on ne sait pas combien de temps va durerÂ
8,5% par an depuis 1900
Sur le long terme, on a une Ă©volution de 8,5% par an des prix de lâimmobilier en France. La rĂ©alitĂ© câest quâon ne connaĂźt pas lâavenir.
Pire, on est totalement biaisĂ©. Notre existence, ce sont les quelques annĂ©es oĂč on vit les acquisitions, la gestion, etc. On ne sait pas si le passĂ© va continuer Ă se reproduire ou pas. On vit dans la crainte dâune perte de patrimoine, dâune perte de sa retraite.
Je pense quâon doit se protĂ©ger de certains risques quâon est capable d'identifier. Il sâagit des zones Ă risque de dĂ©rĂšglement climatique, de zones avec des incidents probables.
Une fois ces risques identifiĂ©s, le plus simple reste dâexposer sa stratĂ©gie et de savoir que cette derniĂšre marche dans un cas bien prĂ©cis.
Les conclusions de mon approche:
Faire de lâimmobilier Ă +12% de rendement pour de la location nue
Continuer les colocationsÂ
Miser sur la location saisonniĂšreÂ
Viser du 50% de rendement avec de lâatypique
Aller sur lâĂ©vĂšnementielÂ
Faire de lâimmobilier Ă +12% de rendement.
De 2014 à 2022, une renta brute de 10% était un bon signe. Avec les financements à moins de 3%, avoir un rendement annuel brute de 10% (loyer HC x 12) / (Coût total de l'investissement) était un bon indicateur pour avoir un investissement avec du cash flow.
Le cash flow: lâexcĂ©dent de trĂ©sorerie est ce quâil vous reste aprĂšs charges, remboursement de lâemprunt
Lors de mes simulations, je prends toujours un financement Ă 110% c'est-Ă -dire un emprunt de la totalitĂ© des coĂ»ts de lâacquisition.
Par exemple, ton immeuble à 300 k⏠(coût total du projet) va te rapporter 900 ⏠par mois avant impÎts.
Sachant les taux dâintĂ©rĂȘts actuels, je me suis demandĂ© quel est la renta que je dois aller chercher.
Jâai effectuĂ© la simulation ci-dessous.
Regardons une opération à 107 ⏠de cash flow par mois.
Loyer HC: 772 âŹ
CoĂ»t dâacquisition total: 92 900 âŹ
MensualitĂ© du prĂȘt: 342 ⏠avec un taux Ă 0,90%
Casfhlow mensuel net: 107 âŹ
Pour maintenir le mĂȘme cash flow avec un taux dâintĂ©rĂȘt Ă 4,45% tu dois
Baisser le prix de vente de 26,92%.
Augmenter les loyers de 32,38%.
Pour avoir accĂšs aux fichiers de la newsletter:
Pour t'abonner c'est ici :
Le prix: 14,99 ⏠/ mois
Continuer les colocationsÂ
Le logement va devenir de plus en plus cher. On est face Ă une prise de conscience que lâĂ©nergie, les Ă©quipements, les impĂŽts sont importants sur la propriĂ©tĂ©. De plus en plus de personnes vont ĂȘtre contraintes dâhabiter Ă plusieurs.
Je reste convaincu que les colocations sont la solution.
On peut multiplier le loyer classique par 2 grĂące Ă une colocation.
Les données:
70-80m2 > 4 chambres
80-120m2 > 5 chambres
âŠ
320m2 minimum pour une maison > 12 chambres
Les locataires deviennent des clients avec un besoin de services. Il faut faire du quali.
Implication du run: faible-moyen
Miser sur la location saisonniĂšre
Je crois fermement au dĂ©veloppement du tourisme local et de la ânon propriĂ©tĂ©â. Pour des raisons de financement, de coĂ»ts, de moins en moins de personnes vont ĂȘtre en capacitĂ© dâavoir une rĂ©sidence secondaire.
LâintĂ©rĂȘt de la location saisonniĂšre est dâavoir des performances Ă©levĂ©es.
Il est possible de commencer par une sous location pour sâassurer de la pertinence du modĂšle puis de dĂ©cliner avec de lâacquisition.
Pour moi, la rentabilitĂ© est Ă aller chercher.Â
Viser du 50% de rendement avec de lâatypique
La location saisonniĂšre, câest prendre un appartement dans un endroit quâon cherche Ă visiter.
Notre objectif est dâaller chercher des points de rentabilitĂ© supplĂ©mentaire.
La propreté
Les services
La localisation
Le design intérieur
La personnalisation extrĂȘmeÂ
Les clients veulent de l'expérience: un univers, une ambiance, un feeling.
Les idées: univers légo, univers film, univers disney, univers méditation, chambre sexuelle, etc.
En ce moment, je suis sur un projet de Glamping avec une FIRE. Il sâagit dâune fusion entre âglamourâ et camping.
Je te partage nos chiffres.
Avec 100 k⏠dâinvest (110% d'emprunt sur 7 ans).
50% de rendement brut
50 k⏠de chiffre dâaffaire
25% de rendement net
24% de rendement net net
2 000 ⏠par mois de cashflow (excédent de trésorerie)
600 ⏠par mois de cashflow net net
1 139 ⏠par mois de gain en capital
1 740 ⏠par mois de gain total
Maintenant, on fait la mĂȘme chose avec 1 mâŹ.
20 000 ⏠par mois de cashflow
6 000 ⏠par mois de cashflow net net
11 390 ⏠par mois de gain en capital
17 400 ⏠par mois de gain total
On présentera les détails de notre projet pendant la journée de workshop immo.
Lâimmobilier festif
Les âclientsâ sont: mariage, anniversaire, sĂ©minaire, etc.
Les clients veulent du beau, du pratique, du fonctionnel avec des activités.
Il faut ajuster lâimmobilier Ă la cible.
Implication du run: fort
Lâimmobilier pour sĂ©minaire dâentreprise
Les âclientsâ veulent du prime.
Il sâagit dâaller au maximum vers le luxe.
Implication du run: fort
đ€ News business, immo, m&a đ€
Je te présente les contenus et les informations qui retiennent mon attention.
Instagram / Tiktok
What is your value proposition?
Source:
IA Tool to create a clone of yourself
Source:
đ Nos programmes et offres đ
Hello !
Moi, c'est Victor. J'ai consacrĂ© une bonne partie de ma vie Ă crĂ©er des revenus passifs.Â
Je m'occupe de la communauté FIRE, ceux qui veulent vivre libres.
Je te partage mon Ă©nergie et comment concrĂštement avancer concrĂštement dans tes invests, dans tes business.
Mon prochain objectif est de passer de 20 Ă 100 m⏠d'investissements.Â
Je trouve mes associĂ©s (Martin, Justine, Alois, Nico, Romain, Olivier, etc.) grĂące Ă la communautĂ© FIRE.Â
Ensemble on va aller trĂšs loin.
Pour ceux qui sont intéressés, je propose du coaching, de l'investissement en club deal, des events, etc.
Life is just a game â€ïž
Les contenus premiums
Pour avoir accĂšs aux contenus FIRE ou nous soutenir tu peux devenir premium.
Pour t'abonner c'est ici :
Le prix: 14,99 ⏠/ mois
đ„ž Tu veux investir avec nous en immobilier ?
On te propose de participer avec nous Ă des clubs deals. Pour recevoir les deals, câest ici.Â
đ Tu veux passer Ă lâaction en immobilier ?
Depuis qu'on a lancé le training, on a accompagné plus de 250 personnes avec un taux de réussite supérieur à 80%.
Une personne qui réussit chez nous c'est une personne qui gagne chaque mois entre 300⏠et 10 000⏠aprÚs emprunt et toutes les charges, ou encore entre 300⏠et 20 000⏠de patrimoine en plus.
Le programme: https://m-boulanger10.systeme.io/fireclubimmo
Le prochain groupe: 19 décembre 2023
đŠ Tu veux passer Ă lâaction en business ?
Un side business, câest un business physique ou en ligne qui te rapporte de lâargent passivement. DâexpĂ©rience, lancer un side business est plus compliquĂ© que de faire de lâimmobilier. Pour rĂ©ussir ton side, il te faudra ĂȘtre focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maĂźtrises les side business, tu vas dĂ©multiplier significativement tes ressources financiĂšres, ta confiance en toi. Libre Ă toi de quitter ton travail, dâinjecter les gains dans de lâimmobilier, bref, de faire ce que tu veux.
Notre programme tâapporte notre mĂ©thode de a Ă z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, câest en dessus :
Le prochain groupe commence le 15 novembre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.
đ§âđ» Tu as besoin dâun Customer Success, Account Manager ?
Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, câest un vĂ©ritable mĂ©tier. Peu savent bien le faire, câest pour cela quâon a lancĂ© Kare School, lâĂ©cole des Customer Success Manager.
Si tu as besoin de profils pour tes Ă©quipes, tu peux contacter Justine Ă lâadresse:Â
justine@kare.school.Â
Kare School