#18 - 🔥🏦 IMMOBILIER DANS QUOI INVESTIR EN 2024?

Cette semaine, on aborde l'immobilier et les stratégies qui vont fonctionner en 2024 et après.

La newsletter FIRE c’est l’endroit pour apprendre à réellement investir. Si tu n’es pas encore inscrit, c’est par ici  :

⏱ Temps de lecture estimé : 30 minutes

Bienvenue dans cette édition #18 de la newsletter FIRE de Victor Lora. Nous sommes presque 13k. Merci à tous de me lire ❤️ 

Je continue les gros changements pour préparer l’année 2024. Vente et arrêt de side business, automatisation des process.

Tu peux aussi :

• Te rendre visible en sponsorisant cette newsletter. Pour faire une demande c’est ici.

• Il ne reste que 5 places pour le coaching immo de décembre. Tu ne vas pas regretter de nous rejoindre. Pour en savoir plus, c’est ici.

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😎 Le sommaire 😎

• Road to 100 m€

• 🔥 Journée workshop immo 🔥

• Dossier: Immobilier dans quoi investir en 2024?

• Les news business, immo, m&a

• Nos programmes et offres 

😊 Road to 100 m€ 😊

Nos dernières actualités: 

• Général:

  • On continue l’avancement sur la restructuration des business. J’ai décidé d’arrêter / vendre quatre autres “side business”: 

    • la formation de niche dans le secteur hospitalier (50 k€ de chiffre d’affaires, 5-20 k€ de cashflow),

    • les interventions psychologiques pour les situations d'urgence (300 k€ de CA, 150 k€ de marge au “prime”, maintenant moins de 20 k€ annuel),

    • Les ateliers d’innovation design thinking (+100 k€ par an).

  • A force d’avoir autant de “business” on se perd. Ils m’empêchent de me focaliser sur les projets qui comptent pour moi aujourd’hui: Kare, Fire Invest, Kirpi. 

• Les prochains events: 

  • Sujet: Faire +10% / an en bourse, mode FIRE.

    • Date: 13 novembre 19h00

    • Format: live

    • Contenu: on va reprendre l’investissement en bourse de 0 pour ceux qui veulent se lancer. Cela va aller du fonctionnement de la bourse, des différents actifs qui sont disponibles, de la gestion du risque, des stratégies possibles jusqu’à la sélection de la meilleure enveloppe fiscale. A la fin du live, vous allez avoir les étapes nécessaires pour vous lancer.

    • Lien: c’est ici

  • Sujet: Drink FIRE

    • Date: 1 décembre 2023

    • Format: présentiel

    • Contenu: On se retrouve pour le dernier drink FIRE de l’année. Au programme on échange sur nos investissements.

    • Lien: c’est ici

• KIRPI - Investissement immobilier en communauté : 

  • Une nouvelle opportunité devrait arriver ce mois-ci. Si vous ne voulez pas louper les opérations c’est ici waiting list.

• FIRE Studio - Kare (Ecole de reconversion) : 

  • Nous avons terminé le closing de notre nouvelle promo à 20 étudiants 🥳

• FIRE Invest - Rachat d’entreprises : 

  • Pour le moment est toujours dans l’attente du retour de notre LOI sur le dernier dossier.

🔥 Journée: Workshop immo 🔥

J’organise la première journée de workshop immo.

Pendant une journée on fait un workshop sur l’immobilier. 

Ce sera le moment pour toi, de rencontrer les experts, les équipes avec lesquelles je travaille.

Ce sera une journée 100% création de valeur et networking.

La présentation du programme:

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Prix de la journée : 50 € TTC 

🔥Attention, il n’y a que 40 places 🔥

Pour réserver ta place: https://buy.stripe.com/aEU8zHfKM03f8G43cs

Date du séminaire : dimanche 26 novembre à Paris (lieu en validation).

Horaire : De 9h00 à 17h30 

Au programme: 

9h30 à 10h00 : Les stratégies qui marchent en 2024?
10h15 à 11h00 : Comment obtenir son financement malgré les nouvelles règles du HCSF ?
11h30 à 12h30 : Comment gagner des dizaines de milliers d’euros grâce à la négociation ?
12h30 à 13h30 : Comment faire du 25% de rendement?
14h30 à 15h30 : Acheter en nom propre en indivision ou en société ?
16h00 à 17h00 : Comment gagner 10 000 € par mois grâce à l’immobilier ? 

Vous allez pouvoir rencontrer différents FIRE et personnes de notre réseau. 

🤓 Dans quoi investir en 2024? 🤓

Contexte 

Entre l’évolution des taux, l’inflation, les réglementations énergétiques, on ne sait plus quelle stratégie mettre en place pour ses investissements immobiliers.

Je me suis donc demandé ce qu’on devait faire pour l’année 2024. Tu trouveras ci-dessous la réflexion sur le sujet et les prochains projets dont je m’occupe.

Mon retour après 12 ans d'immobilier

Ça y est, je commence à parler comme ceux que j’ai toujours critiqué : “ça fait 12 ans que je fais ça, donc je sais ce qui marche”. Pour moi, rien n’est inscrit dans le marbre. Je sais éperdument qu’une évolution technologique, des méthodes ou encore culturelle va venir bouleverser nos acquis.

Pourtant, l’expérience a vraiment du bon. Surtout quand celle-ci est encore en lien avec ce qu’il se passe aujourd’hui.

Bref, je vais te partager une partie de ma lecture de l’invest en immobilier et ce que tu peux en faire pour 2024.

Je suis plus qu’ouvert aux feedbacks, tu peux m’en laisser un en commentaire ou sur Linkedin. 

L’investissement immobilier c’est un énorme sujet. Je veux aborder avec toi, un diptyque qui me permet une lecture rapide de mes actions.

Je regarde chaque projet avec l’approche suivante:

• La vision classique: l’achat, la location simple.

• La transition d'usage faible ou par l’innovation.

L’achat, la location simple.

La vision classique en rendement concerne l’achat, la mise en location d’un appartement, d’un immeuble en location nue. On a un immeuble (asset) qu’on conserve dans le temps, qu’on adapte en fonction des nouvelles normes.

Je suis arrivé à la location classique plus tard. J’ai commencé par l’innovation. L’intérêt de la location simple c’est de maîtriser la base.   

La transition d'usage

Notre façon de vivre, nos besoins, nos attentes évoluent avec le temps. Il y a une transition d’usage à faire sur l’immobilier. Cette transition va permettre l’émergence de produits avec de fortes marges.

Le niveau faible

Au niveau le plus faible, il s’agit d’une transformation lente des actifs vers un besoin établi. A titre d’exemple, la division d’appartements pour avoir des surfaces plus petites. On y retrouve, la division de maisons en appartements dans les zones à forte tension locative. 

On assiste à une décohabitation avec une augmentation du nombre de ménages. Les divorces, le vieillissement de la population sont les facteurs prédominants.

L’innovation

En immobilier comme dans la tech, on a de l’innovation. Cela vient d’un changement de besoin. 

Les dernières qu’on connaît sont:

• les colocations: le besoin d’avoir un logement accessible, flexible dans des villes

• les coworkings: le besoin de pouvoir facilement louer un bureau et d’accéder à des services de qualité mutualisé

Il y a un décalage entre le besoin du client, la création de l’offre, le perfectionnement de l’offre et la reprise par les acteurs classiques. 

L’innovation a un coût important:

• devoir évangéliser le marché : ex passer plus de temps à expliquer le contrat en prestation de service pour un coworking

• apprendre une nouvelle façon d’opérer: l’expertise vient par la pratique, lorsque tu fais quelque chose de nouveau, tu dois apprendre en faisant

• devoir faire face à une absence de règles fiscales et juridiques: ex airbnb à ses débuts

• la non atteinte des objectifs financiers: ex tu penses qu’avec ce modèle tes clients seront “ok” de payer 100 alors que finalement ce sera 80. Tu te retrouves avec 20% en moins, ce sera potentiellement ta rentabilité. Tu as la même chose avec les coûts. N’ayant pas opéré une colocation, tu n’as pas les metrics sur la détérioration des meubles, du bien en tant que tel.

Lorsqu’on sait faire un modèle, autant se focaliser dessus au lieu de chercher à innover. C’est ce que font les grands groupes comme Nexity, qui vont attendre, regarder les nouvelles tendances, apprendre. Puis, ils vont recruter ceux qui ont fait ou encore racheter des entreprises.

La limite des nouveaux usages

Quand je me suis lancé sur airbnb à Paris en 2011, il n’y avait personne. Cela faisait un an que la plateforme était arrivée en France. En louant la deuxième chambre de mon appartement du 15 ème à Paris au rez-de-chaussée, je pouvais faire 2 000 € par mois. Puis, la concurrence est arrivée : des appartements plus beaux, individuels au même prix. La rentabilité n’était plus là. 

J’ai vu la même chose sur le coworking à Paris. En 2014, j’étais l’un des seuls. Puis, avec les années, les grands groupes sont arrivés. De même pour ceux qui ont fait les premières colocations au Havre ou encore à Troyes. Le niveau d’exigence a augmenté, les rentabilités se sont effritées.

Les modèles de coworking, de colocation ont un avenir. Il sera différent des premières rentabilités que l’on a pu avoir.

Pour moi, je pense qu’il y a une mode dans l’immobilier. Qu’il faut savoir surfer sur cette mode pour en profiter au maximum au moment où elle est présente.

La temporalité d’une opportunité

Plus j’avance, plus je comprends qu’une fois qu’on a une opportunité entre les mains, il faut la dupliquer, encore et encore.

Le plus simple, c’est la zone géographique. Dès que vous identifiez une zone attractive en rendement avec une profondeur suffisante, multipliez les opérations. Ça m'est arrivé deux fois, lors de mon premier achat d’immeuble à Troyes. Un immeuble à +12% de renta en 2017. Au lieu d’acheter 3, 5, 10 autres immeubles et de mutualiser mes efforts, je suis passé à autre chose. La deuxième fois c’était avec une colocation à Aubervilliers en 2017. Je me suis limité au lieu d’en faire une dizaine.

Il y a la même chose pour l’opportunité d’usage. Aujourd’hui, vous pouvez faire des maisons pour des séminaires d’entreprise. On parle de 20-50% de rendement. Par contre, si vous en sortez une, que vous allez réaliser un gros investissement en énergie, en temps pour avoir une nouvelle compétence, réalisez en plusieurs.

La véritable rentabilité de votre travail viendra dans la démultiplication de votre projet. Un seul immeuble, un seul coworking, cela n’est pas assez rentable. 

Dans quoi investir en 2024?

Je vais donner ma lecture pour des personnes souhaitant vivre de cashflow ou constituer un fort patrimoine.

Tu peux regarder mes autres épisodes de newsletter sur l’immobilier si tu ne comprends pas certains concepts.

Les méthodes d'enrichissements

On peut découper l'enrichissement en immobilier en trois:

• Faire une plus-value = prix de vente - prix d’achat (avec les frais)

• Mettre en location et profiter de la création de patrimoine par le remboursement de la dette

• Toucher mensuellement des cash flows, c’est-à-dire un excédent réalisé lorsque tu prends en compte tes loyers - ton financement (emprunt) - tes charges - tes impôts

Devenir riche, c’est réussir à vivre de revenus passifs. Pour cela, tu vas devoir détenir des centaines ou des millions d’euros en actif.

Généralement, tu vas chercher à démultiplier des investissements.

Démultiplication des invests = forts loyers 

Je te laisse lire mes autres épisodes sur le sujet. La chose à retenir, est que tu as deux techniques pour augmenter tes revenus: il faut avoir accès à plus de dettes bancaires. 

Deux méthodes existent:

• Augmenter ton apport en cash. Cela consiste à acheter, revendre, faire une plus-value. Cette plus-value sera utilisée pour augmenter le montant que tu vas pouvoir emprunter.

• Faire des investissements avec des loyers importants. Plus tu vas encaisser de loyers, plus la banque va te prêter.

La méthode cashflow, celle à retenir

Le contexte actuel met la pression sur le cash. On est dans un moment où il faut avoir de l’argent. 

Un deal se fait quand on rentre et quand on sort.

Par exemple, aujourd’hui tu as un bel immeuble à 200 k€. Cependant, les conditions de financement sont compliquées. Si tu peux, pourquoi ne pas attendre avant de le vendre? Si ta méthode d’investissement est trop “cash consuming”, tu risques de ne pas pouvoir tenir longtemps. Dans le cas où ton investissement ne génère pas des cashflows, au moindre problème tu vas devoir emprunter. Par exemple, tu as une problématique de chaudière, de remplacement de fenêtres etc. Ton bien consomme légèrement du cash chaque année. En soi ce n’est pas un problème, sauf pour faire face aux imprévus. Aujourd’hui, tu risques d’être dans l’incapacité de financer tes travaux. Si c’est le cas, tu vas devoir revendre. Et là, ça risque de se passer dans de mauvaises conditions de marché.

Lorsque l’argent ne coule plus à flot, il faut se concentrer sur la rentabilité. Comme dans les startups, on va chercher à se concentrer sur la création de cashflow et non sur la partie patrimoniale.

Une autre des raisons est l’incertitude des prix de l’immobilier à l’avenir. On ne sait pas dans combien de temps les prix de l’immobilier vont repartir à la hausse. Comme on va le voir en dessous, l’immobilier fait 8,5% de croissance par an depuis 1900. Même en prenant l’hypothèse d’une augmentation sur le long terme de l’immobilier, on ne sait pas combien de temps va durer 

8,5% par an depuis 1900

Sur le long terme, on a une évolution de 8,5% par an des prix de l’immobilier en France. La réalité c’est qu’on ne connaît pas l’avenir.

Pire, on est totalement biaisé. Notre existence, ce sont les quelques années où on vit les acquisitions, la gestion, etc. On ne sait pas si le passé va continuer à se reproduire ou pas. On vit dans la crainte d’une perte de patrimoine, d’une perte de sa retraite.

Je pense qu’on doit se protéger de certains risques qu’on est capable d'identifier. Il s’agit des zones à risque de dérèglement climatique, de zones avec des incidents probables.

Une fois ces risques identifiés, le plus simple reste d’exposer sa stratégie et de savoir que cette dernière marche dans un cas bien précis.

Les conclusions de mon approche:

• Faire de l’immobilier à +12% de rendement pour de la location nue

• Continuer les colocations 

• Miser sur la location saisonnière 

• Viser du 50% de rendement avec de l’atypique

• Aller sur l’évènementiel 

Faire de l’immobilier à +12% de rendement.

De 2014 à 2022, une renta brute de 10% était un bon signe. Avec les financements à moins de 3%, avoir un rendement annuel brute de 10% (loyer HC x 12) / (Coût total de l'investissement) était un bon indicateur pour avoir un investissement avec du cash flow.

Le cash flow: l’excédent de trésorerie est ce qu’il vous reste après charges, remboursement de l’emprunt

Lors de mes simulations, je prends toujours un financement à 110% c'est-à-dire un emprunt de la totalité des coûts de l’acquisition.

Par exemple, ton immeuble à 300 k€ (coût total du projet) va te rapporter 900 € par mois avant impôts.

Sachant les taux d’intérêts actuels, je me suis demandé quel est la renta que je dois aller chercher.

J’ai effectué la simulation ci-dessous.

Regardons une opération à 107 € de cash flow par mois.
Loyer HC: 772 €
Coût d’acquisition total: 92 900 €
Mensualité du prêt: 342 € avec un taux à 0,90%

Casfhlow mensuel net: 107 €

Pour maintenir le même cash flow avec un taux d’intérêt à 4,45% tu dois
Baisser le prix de vente de 26,92%.
Augmenter les loyers de 32,38%.

Pour avoir accès aux fichiers de la newsletter:

Pour t'abonner c'est ici :

Le prix: 14,99 € / mois

Continuer les colocations 

Le logement va devenir de plus en plus cher. On est face à une prise de conscience que l’énergie, les équipements, les impôts sont importants sur la propriété. De plus en plus de personnes vont être contraintes d’habiter à plusieurs.

Je reste convaincu que les colocations sont la solution.

On peut multiplier le loyer classique par 2 grâce à une colocation.

Les données:

• 70-80m2 > 4 chambres

• 80-120m2 > 5 chambres

• …

• 320m2 minimum pour une maison > 12 chambres

Les locataires deviennent des clients avec un besoin de services. Il faut faire du quali.

Implication du run: faible-moyen

Miser sur la location saisonnière

Je crois fermement au développement du tourisme local et de la “non propriété”. Pour des raisons de financement, de coûts, de moins en moins de personnes vont être en capacité d’avoir une résidence secondaire.

L’intérêt de la location saisonnière est d’avoir des performances élevées.

Il est possible de commencer par une sous location pour s’assurer de la pertinence du modèle puis de décliner avec de l’acquisition.

Pour moi, la rentabilité est à aller chercher. 

Viser du 50% de rendement avec de l’atypique

La location saisonnière, c’est prendre un appartement dans un endroit qu’on cherche à visiter.

Notre objectif est d’aller chercher des points de rentabilité supplémentaire.

• La propreté

• Les services

• La localisation

• Le design intérieur

• La personnalisation extrême 

Les clients veulent de l'expérience: un univers, une ambiance, un feeling.
Les idées: univers légo, univers film, univers disney, univers méditation, chambre sexuelle, etc.

En ce moment, je suis sur un projet de Glamping avec une FIRE. Il s’agit d’une fusion entre “glamour” et camping.

Je te partage nos chiffres.

Avec 100 k€ d’invest (110% d'emprunt sur 7 ans).
50% de rendement brut
50 k€ de chiffre d’affaire
25% de rendement net
24% de rendement net net

2 000 € par mois de cashflow (excédent de trésorerie)
600 € par mois de cashflow net net
1 139 € par mois de gain en capital
1 740 € par mois de gain total

Maintenant, on fait la même chose avec 1 m€.
20 000 € par mois de cashflow
6 000 € par mois de cashflow net net
11 390 € par mois de gain en capital
17 400 € par mois de gain total

On présentera les détails de notre projet pendant la journée de workshop immo.

L’immobilier festif

Les “clients” sont: mariage, anniversaire, séminaire, etc.

Les clients veulent du beau, du pratique, du fonctionnel avec des activités.

Il faut ajuster l’immobilier à la cible.

Implication du run: fort

L’immobilier pour séminaire d’entreprise

Les “clients” veulent du prime.

Il s’agit d’aller au maximum vers le luxe.

Implication du run: fort

🤓 News business, immo, m&a 🤓

Je te présente les contenus et les informations qui retiennent mon attention.

Instagram / Tiktok

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Source:

retailboss

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Source:

clarktalksai

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🎁 Nos programmes et offres 🎁

Hello !

Moi, c'est Victor. J'ai consacré une bonne partie de ma vie à créer des revenus passifs. 

Je m'occupe de la communauté FIRE, ceux qui veulent vivre libres.

Je te partage mon énergie et comment concrètement avancer concrètement dans tes invests, dans tes business.

Mon prochain objectif est de passer de 20 à 100 m€ d'investissements. 

Je trouve mes associés (Martin, Justine, Alois, Nico, Romain, Olivier, etc.) grâce à la communauté FIRE. 

Ensemble on va aller très loin.

Pour ceux qui sont intéressés, je propose du coaching, de l'investissement en club deal, des events, etc.

Life is just a game ❤️

Les contenus premiums

Pour avoir accès aux contenus FIRE ou nous soutenir tu peux devenir premium.

Pour t'abonner c'est ici :

Le prix: 14,99 € / mois

🥸 Tu veux investir avec nous en immobilier ?

On te propose de participer avec nous à des clubs deals. Pour recevoir les deals, c’est ici. 

🏠 Tu veux passer à l’action en immobilier ?

Depuis qu'on a lancé le training, on a accompagné plus de 250 personnes avec un taux de réussite supérieur à 80%.

Une personne qui réussit chez nous c'est une personne qui gagne chaque mois entre 300€ et 10 000€ après emprunt et toutes les charges, ou encore entre 300€ et 20 000€ de patrimoine en plus.

Le programme: https://m-boulanger10.systeme.io/fireclubimmo

Le prochain groupe: 19 décembre 2023

🏦 Tu veux passer à l’action en business ?

Un side business, c’est un business physique ou en ligne qui te rapporte de l’argent passivement. D’expérience, lancer un side business est plus compliqué que de faire de l’immobilier. Pour réussir ton side, il te faudra être focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maîtrises les side business, tu vas démultiplier significativement tes ressources financières, ta confiance en toi. Libre à toi de quitter ton travail, d’injecter les gains dans de l’immobilier, bref, de faire ce que tu veux.

Notre programme t’apporte notre méthode de a à z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, c’est en dessus :

En savoir plus Side Business

Le prochain groupe commence le 15 novembre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.

🧑‍💻 Tu as besoin d’un Customer Success, Account Manager ?

Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, c’est un véritable métier. Peu savent bien le faire, c’est pour cela qu’on a lancé Kare School, l’école des Customer Success Manager.

Si tu as besoin de profils pour tes équipes, tu peux contacter Justine à l’adresse: 

justine@kare.school. 

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