#17 - 🔥🏦 3 FOIS PLUS D’EMPRUNT, LES SECRETS
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#17 - 🔥🏦 3 FOIS PLUS D’EMPRUNT, LES SECRETS
Cette semaine, on te partage la première partie de notre dossier sur comment payer moins d'impôts.
La newsletter FIRE c’est l’endroit pour apprendre à réellement investir. Si tu n’es pas encore inscrit, c’est par ici :
⏱ Temps de lecture estimé : 30 minutes
Bienvenue dans cette édition #17 de la newsletter FIRE de Victor Lora. Nous sommes désormais 12k. Merci à tous de me lire ❤️
J’étais à Paris cette semaine dans le froid et la pluie. J’ai profité de mon samedi pour avoir une discussion enflammée sur ce qui me bloque aujourd’hui pour atteindre ma prochaine étape.
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😎 Le sommaire 😎
Road to 100 m€
Dossier: 3 fois plus d’emprunt
Les news business, immo, m&a
Nos programmes et offres
😊 Road to 100 m€ 😊
Nos dernières actualités:
Général:
On a lancé le projet « take off » sur nos business lines. Nos process et les contraintes administratives sur nos projets ont beaucoup bougés sur l’année dernière. On a besoin d’avoir une base solide sur la gestion de notre run.
Ça passe par (1) une cartographie de nos outils et de nos besoins, (2) la formalisation de nos process et (3) l’optimisation du fonctionnement général.
Les prochains events:
Sujet: Comment faire 10k€ par mois?
Date: 6 novembre 19h00
Format: live
Contenu: on va aborder les différentes méthodes qui vous permettent d’atteindre 10k€ par mois. Ce sera à la fois du business classique, du side business. Ce live sera pertinent pour les salariés qui veulent lancer une activité secondaire. Les freelances qui veulent augmenter leur chiffre d’affaires. Ou encore, ceux qui veulent lancer une activité supplémentaire. A la fin du live, vous allez avoir les éléments, les méthodes pour générer une activité à 10k€ par mois. Je répondrai aussi à toutes vos questions sur les investissements et sur comment passer à l'action en 2024.
Lien: c’est ici
Sujet: Faire +10% / an en bourse, mode FIRE.
Date: 13 novembre 19h00
Format: live
Contenu: on va reprendre l’investissement en bourse de 0 pour ceux qui veulent se lancer. Cela va aller du fonctionnement de la bourse, des différents actifs qui sont disponibles, de la gestion du risque, des stratégies possibles jusqu’à la sélection de la meilleure enveloppe fiscale. A la fin du live, vous allez avoir les étapes nécessaires pour vous lancer.
Lien: c’est ici
Sujet: Drink FIRE
Date: 1 décembre 2023
Format: présentiel
Contenu: On se retrouve pour le dernier drink FIRE de l’année. Au programme on échange sur nos investissements.
Lien: c’est ici
KIRPI - Investissement immobilier en communauté :
Une nouvelle opportunité devrait arriver ce mois. Si vous ne voulez pas louper les opérations c’est ici waiting list.
FIRE Studio - Kare (Ecole de reconversion) :
Nous avons terminé le closing de notre nouvelle promo à 20 étudiants 🥳
FIRE Invest - Rachat d’entreprises :
Pour le moment est toujours dans l’attente du retour de notre LOI sur le dernier dossier.
🤓 Dossier: 3 fois plus d’emprunt 🤓
Contexte
Etre FIRE, ce n’est rien d’autre que d’atteindre la Richesse. La Richesse ultime, c’est lorsque vous avez des actifs qui financent votre vie.
En fonction de ton temps, du contexte, des opportunités, tu vas dédier ton énergie à créer ou acquérir ces actifs.
En immobilier, il ton specific knowledge sera de savoir réaliser du cashflow net net positif. C’est à dire d’acheter un bien 110% à crédit et que tes loyers - l’ensemble de tes charges (remboursement d’emprunt + taxe foncières + travaux d'entretien + charges + gestion locative + impôts + frais bancaires, etc.).
Un specific knowledge, cela ne s’apprend que par expérience souvent avec un mentor. Tu peux passer des heures à modéliser des éléments, à regarder des vidéos, mais cela ne marchera pas. Tu dois passer à l’action pour progresser. C’est d’ailleurs pour ça qu’on a notre programme. Les informations sont ici.
Avec les conditions actuelles de financement (4,5% sur 25 ans), tu vas pouvoir faire une opération dégageant au minimum: 198 € / mois de cashflow net net pour 100 000 € d’investissement. En prenant en compte ta création de capital de 435 €, tu gagnes 633 € par mois.
Pour avoir 2 000 € par mois en cashflow net net, tu as besoin de 10 opérations.
Pour avoir 10 000 € par mois en cashflow net net + capital, tu as besoin de 16 opérations.
Ta seule contrainte est le financement.
Encore une fois, j’ai beaucoup d'échanges avec certains d’entre vous qui viennent me dire “Victor, je sais faire des opérations rentables, je suis bloqué pour mon endettement”. Dans 60% des cas, les opérations réalisées ne sont pas rentables.
Warning: multiplier sa dette quand on ne maîtrise pas ses opérations c’est un chemin simple vers la faillite
La règle de base
La décision du HCSF du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers établit deux critères que les établissements de crédit doivent appliquer en matière de crédit immobilier :
le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire le ratio de leurs charges d’emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 %
la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans (avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où l’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit).
La banque peut déroger à la règle pour 4% des dossiers (investisseur locatif). La banque peut déroger à la règle pour 16% des dossiers en résidence principale.
Le cas classique
On va commencer par le cas le plus simple qui est l’acquisition d’une résidence principale. Cela va nous permettre d’avoir l’étalon de notre capacité d’endettement.
Etape 1: calculer votre mensualité max de remboursement (35% de vos revenus)
Etape 2: calculer combien cette mensualité représente sur 25 ans
Cas : Sans emprunt, sans loyer
Salaires avant impôts sur le revenu: 3 500 €
Mensualité d'emprunt possible (35%): 1 225 €
Montant d'emprunt possible: 229 909 €
(Tu peux utiliser la formule PMT sur Google sheet pour faire tes simulations)
Les hypothèse:
Durée en années: 25
Taux d'intérêt (TAEG): 4,09%
Pour actualiser les taux tu peux utiliser meilleurtaux.
Tu peux donc emprunter 229 909€. Comment faire pour emprunter trois fois plus jusqu’à 700k€ ?
Démultiplication des opérations
L’astuce c’est que plus tu gagnes, plus ta banque va te prêter. Indirectement, plus tu empruntes pour faire du locatif, plus ta banque va te prêter. On va regarder le fonctionnement ensemble.
Ta banque va prendre en compte 70% des revenus locatifs que tu vas pouvoir générer. Cela va te permettre d'augmenter votre montant d'emprunt qui vous permettra de faire l'acquisition.
L’opération est un projet avec une coût total à 92 900 €.
Il génère 1000 € de loyers HC par mois.
Il a un cashflow net net de 174 € + mois.
Après une acquisition, la banque va prendre pour tes revenus:
3 500 € + 70% * 1 000 = 4 200 €
La mensualité d’emprunt possible sera: 1 470 €
L’emprunt potentiel de: 275 891 €
Tu n’as plus qu’à multiplier les opérations. Pour cela, tu peux simuler le nombre d’immeubles que tu peux acheter pour atteindre ta capacité d’endettement maximum.
Dans notre exemple, tu vas pouvoir passer d’un endettement à la limite de 459 818€.
Cela va donc te permettre de faire un x2 sur ta capacité initiale.
Les autres méthodes
J’ai détaillé 5 autres méthodes dans un outil qui te permet d’apprendre à les utiliser.
Ce sont des méthodes que j’utilise maintenant pour continuer à faire de l’investissement immobilier.
Si toi aussi tu veux continuer d’avancer, tu vas devoir passer par là.
Ces 5 méthodes sont accessibles aux abonnés de la newsletter.
Pour t’abonner c’est ici:
🤓 News business, immo, m&a 🤓
Je te présente les contenus et les informations qui retiennent mon attention.
Instagram / Tiktok
Most people are weak, it’s so easy to gain advantage.
Source:
Sadness is a lack of options. Anxiety is from many options but not priorities.
Source:
Podcast
#70 - Un deal par semaine - Kevin
Kevin fait un deal immobilier par semaine. Il a aujourd'hui 1 300 000 d'immobilier, 2 000 € par mois. Il nous donne ses tips, les répercussions de l'immobilier aujourd'hui. Bref, c'est un épisode 100% no bullshit. Si vous voulez un deuxième épisode avec Kevin n'hésitez pas. N'hésitez pas à laisser un commentaire et 5 étoiles. C'est grâce à vous qu'on va continuer à aborder en toute transparence nos stratégies d'investissement.
Episode:
🎁 Nos programmes et offres 🎁
Hello !
Moi, c'est Victor. J'ai consacré une bonne partie de ma vie à créer des revenus passifs.
Je m'occupe de la communauté FIRE, ceux qui veulent vivre libres.
Je te partage mon énergie et comment concrètement avancer concrètement dans tes invests, dans tes business.
Mon prochain objectif est de passer de 20 à 100 m€ d'investissements.
Je trouve mes associés (Martin, Justine, Alois, Nico, Romain, Olivier, etc.) grâce à la communauté FIRE.
Ensemble on va aller très loin.
Pour ceux qui sont intéressés, je propose du coaching, de l'investissement en club deal, des events, etc.
Life is just a game ❤️
Les contenus premiums
Pour avoir accès aux contenus FIRE ou nous soutenir tu peux devenir premium.
Pour t'abonner c'est ici : https://firefrance.substack.com/subscribe?utm_source=menu&simple=true&next=https%3A%2F%2Ffirefrance.substack.com%2F
Le prix: 14,99 € / mois
🥸 Tu veux investir avec nous en immobilier ?
On te propose de participer avec nous à des clubs deals. Pour recevoir les deals, c’est ici.
🏠 Tu veux passer à l’action en immobilier ?
Depuis qu'on a lancé le training, on a accompagné plus de 250 personnes avec un taux de réussite supérieur à 80%.
Une personne qui réussit chez nous c'est une personne qui gagne chaque mois entre 300€ et 10 000€ après emprunt et toutes les charges, ou encore entre 300€ et 20 000€ de patrimoine en plus.
Le programme: https://m-boulanger10.systeme.io/fireclubimmo
Le prochain groupe: 13 novembre 2023
🏦 Tu veux passer à l’action en business ?
Un side business, c’est un business physique ou en ligne qui te rapporte de l’argent passivement. D’expérience, lancer un side business est plus compliqué que de faire de l’immobilier. Pour réussir ton side, il te faudra être focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maîtrises les side business, tu vas démultiplier significativement tes ressources financières, ta confiance en toi. Libre à toi de quitter ton travail, d’injecter les gains dans de l’immobilier, bref, de faire ce que tu veux.
Notre programme t’apporte notre méthode de a à z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, c’est en dessus :
Le prochain groupe commence le 15 novembre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.
🧑💻 Tu as besoin d’un Customer Success, Account Manager ?
Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, c’est un véritable métier. Peu savent bien le faire, c’est pour cela qu’on a lancé Kare School, l’école des Customer Success Manager.
Si tu as besoin de profils pour tes équipes, tu peux contacter Justine à l’adresse:
justine@kare.school.
Kare School