#17 - đ„đŠ 3 FOIS PLUS DâEMPRUNT, LES SECRETS
Cette semaine, on te partage la premiĂšre partie de notre dossier sur comment payer moins d'impĂŽts.
La newsletter FIRE câest lâendroit pour apprendre Ă rĂ©ellement investir. Si tu nâes pas encore inscrit, câest par iciâ :
ⱠTemps de lecture estimé : 30 minutes
Bienvenue dans cette Ă©dition #17 de la newsletter FIRE de Victor Lora. Nous sommes dĂ©sormais 12k. Merci Ă tous de me lire â€ïž
JâĂ©tais Ă Paris cette semaine dans le froid et la pluie. Jâai profitĂ© de mon samedi pour avoir une discussion enflammĂ©e sur ce qui me bloque aujourdâhui pour atteindre ma prochaine Ă©tape.
Tu peux aussi :
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đ Le sommaire đ
Road to 100 mâŹ
Dossier: 3 fois plus dâemprunt
Les news business, immo, m&a
Nos programmes et offres
đ Road to 100 m⏠đ
Nos derniĂšres actualitĂ©s:Â
Général:
On a lancĂ© le projet « take off » sur nos business lines. Nos process et les contraintes administratives sur nos projets ont beaucoup bougĂ©s sur lâannĂ©e derniĂšre. On a besoin dâavoir une base solide sur la gestion de notre run.
Ăa passe par (1) une cartographie de nos outils et de nos besoins, (2) la formalisation de nos process et (3) lâoptimisation du fonctionnement gĂ©nĂ©ral.
Les prochains events:Â
Sujet: Comment faire 10k⏠par mois?
Date: 6 novembre 19h00
Format: live
Contenu: on va aborder les diffĂ©rentes mĂ©thodes qui vous permettent dâatteindre 10k⏠par mois. Ce sera Ă la fois du business classique, du side business. Ce live sera pertinent pour les salariĂ©s qui veulent lancer une activitĂ© secondaire. Les freelances qui veulent augmenter leur chiffre dâaffaires. Ou encore, ceux qui veulent lancer une activitĂ© supplĂ©mentaire. A la fin du live, vous allez avoir les Ă©lĂ©ments, les mĂ©thodes pour gĂ©nĂ©rer une activitĂ© Ă 10k⏠par mois. Je rĂ©pondrai aussi Ă toutes vos questions sur les investissements et sur comment passer Ă l'action en 2024.
Lien: câest ici
Sujet: Faire +10% / an en bourse, mode FIRE.
Date: 13 novembre 19h00
Format: live
Contenu: on va reprendre lâinvestissement en bourse de 0 pour ceux qui veulent se lancer. Cela va aller du fonctionnement de la bourse, des diffĂ©rents actifs qui sont disponibles, de la gestion du risque, des stratĂ©gies possibles jusquâĂ la sĂ©lection de la meilleure enveloppe fiscale. A la fin du live, vous allez avoir les Ă©tapes nĂ©cessaires pour vous lancer.
Lien: câest ici
Sujet: Drink FIRE
Date: 1 décembre 2023
Format: présentiel
Contenu: On se retrouve pour le dernier drink FIRE de lâannĂ©e. Au programme on Ă©change sur nos investissements.
Lien: câest ici
KIRPI - Investissement immobilier en communautĂ© :Â
Une nouvelle opportunitĂ© devrait arriver ce mois. Si vous ne voulez pas louper les opĂ©rations câest ici waiting list.
FIRE Studio - Kare (Ecole de reconversion) :Â
Nous avons terminĂ© le closing de notre nouvelle promo Ă 20 Ă©tudiants đ„ł
FIRE Invest - Rachat dâentreprises :Â
Pour le moment est toujours dans lâattente du retour de notre LOI sur le dernier dossier.
đ€ Dossier: 3 fois plus dâemprunt đ€
ContexteÂ
Etre FIRE, ce nâest rien dâautre que dâatteindre la Richesse. La Richesse ultime, câest lorsque vous avez des actifs qui financent votre vie. Â
En fonction de ton temps, du contexte, des opportunités, tu vas dédier ton énergie à créer ou acquérir ces actifs.
En immobilier, il ton specific knowledge sera de savoir rĂ©aliser du cashflow net net positif. Câest Ă dire dâacheter un bien 110% Ă crĂ©dit et que tes loyers - lâensemble de tes charges (remboursement dâemprunt + taxe fonciĂšres + travaux d'entretien + charges + gestion locative + impĂŽts + frais bancaires, etc.).
Un specific knowledge, cela ne sâapprend que par expĂ©rience souvent avec un mentor. Tu peux passer des heures Ă modĂ©liser des Ă©lĂ©ments, Ă regarder des vidĂ©os, mais cela ne marchera pas. Tu dois passer Ă lâaction pour progresser. Câest dâailleurs pour ça quâon a notre programme. Les informations sont ici.Â
Avec les conditions actuelles de financement (4,5% sur 25 ans), tu vas pouvoir faire une opĂ©ration dĂ©gageant au minimum: 198 ⏠/ mois de cashflow net net pour 100 000 ⏠dâinvestissement. En prenant en compte ta crĂ©ation de capital de 435 âŹ, tu gagnes 633 ⏠par mois.
Pour avoir 2 000 ⏠par mois en cashflow net net, tu as besoin de 10 opérations.
Pour avoir 10 000 ⏠par mois en cashflow net net + capital, tu as besoin de 16 opérations.
Ta seule contrainte est le financement.
Encore une fois, jâai beaucoup d'Ă©changes avec certains dâentre vous qui viennent me dire âVictor, je sais faire des opĂ©rations rentables, je suis bloquĂ© pour mon endettementâ. Dans 60% des cas, les opĂ©rations rĂ©alisĂ©es ne sont pas rentables.Â
Warning: multiplier sa dette quand on ne maĂźtrise pas ses opĂ©rations câest un chemin simple vers la failliteÂ
La rĂšgle de base
La dĂ©cision du HCSF du 29 septembre 2021 relative aux conditions dâoctroi de crĂ©dits immobiliers Ă©tablit deux critĂšres que les Ă©tablissements de crĂ©dit doivent appliquer en matiĂšre de crĂ©dit immobilier :
le taux dâeffort des emprunteurs, câest-Ă -dire le ratio de leurs charges dâemprunt sur leur revenu, ne doit pas excĂ©der 35 %
la maturitĂ© du crĂ©dit ne doit pas excĂ©der 25 ans (avec une tolĂ©rance de 2 ans de diffĂ©rĂ© dâamortissement dans des cas oĂč lâentrĂ©e en jouissance du bien est dĂ©calĂ©e par rapport Ă lâoctroi du crĂ©dit).
La banque peut déroger à la rÚgle pour 4% des dossiers (investisseur locatif). La banque peut déroger à la rÚgle pour 16% des dossiers en résidence principale.
Le cas classique
On va commencer par le cas le plus simple qui est lâacquisition dâune rĂ©sidence principale. Cela va nous permettre dâavoir lâĂ©talon de notre capacitĂ© dâendettement.Â
Etape 1: calculer votre mensualité max de remboursement (35% de vos revenus)
Etape 2: calculer combien cette mensualité représente sur 25 ans
Cas : Sans emprunt, sans loyer
Salaires avant impĂŽts sur le revenu: 3âŻ500 âŹ
MensualitĂ© d'emprunt possible (35%): 1âŻ225 âŹ
Montant d'emprunt possible: 229âŻ909 âŹ
(Tu peux utiliser la formule PMT sur Google sheet pour faire tes simulations)
Les hypothĂšse:
Durée en années: 25
Taux d'intĂ©rĂȘt (TAEG): 4,09%
Pour actualiser les taux tu peux utiliser meilleurtaux.
Tu peux donc emprunter 229 909âŹ. Comment faire pour emprunter trois fois plus jusquâĂ 700k⏠?
Démultiplication des opérations
Lâastuce câest que plus tu gagnes, plus ta banque va te prĂȘter. Indirectement, plus tu empruntes pour faire du locatif, plus ta banque va te prĂȘter. On va regarder le fonctionnement ensemble.
Ta banque va prendre en compte 70% des revenus locatifs que tu vas pouvoir générer. Cela va te permettre d'augmenter votre montant d'emprunt qui vous permettra de faire l'acquisition.
LâopĂ©ration est un projet avec une coĂ»t total Ă 92âŻ900 âŹ.
Il génÚre 1000 ⏠de loyers HC par mois.
Il a un cashflow net net de 174 ⏠+ mois.
AprĂšs une acquisition, la banque va prendre pour tes revenus:
3 500 ⏠+ 70% * 1 000 = 4 200 âŹ
La mensualitĂ© dâemprunt possible sera: 1âŻ470 âŹ
Lâemprunt potentiel de: 275âŻ891 âŹ
Tu nâas plus quâĂ multiplier les opĂ©rations. Pour cela, tu peux simuler le nombre dâimmeubles que tu peux acheter pour atteindre ta capacitĂ© dâendettement maximum.
Dans notre exemple, tu vas pouvoir passer dâun endettement Ă la limite de 459âŻ818âŹ.
Cela va donc te permettre de faire un x2 sur ta capacité initiale.
Les autres méthodes
Jâai dĂ©taillĂ© 5 autres mĂ©thodes dans un outil qui te permet dâapprendre Ă les utiliser.Â
Ce sont des mĂ©thodes que jâutilise maintenant pour continuer Ă faire de lâinvestissement immobilier.
Si toi aussi tu veux continuer dâavancer, tu vas devoir passer par lĂ .
Ces 5 méthodes sont accessibles aux abonnés de la newsletter.
Pour tâabonner câest ici:
đ€ News business, immo, m&a đ€
Je te présente les contenus et les informations qui retiennent mon attention.
Instagram / Tiktok
Most people are weak, itâs so easy to gain advantage.
Source:
Sadness is a lack of options. Anxiety is from many options but not priorities.
Source:
Podcast
#70 - Un deal par semaine - Kevin
Kevin fait un deal immobilier par semaine. Il a aujourd'hui 1 300 000 d'immobilier, 2 000 ⏠par mois. Il nous donne ses tips, les répercussions de l'immobilier aujourd'hui. Bref, c'est un épisode 100% no bullshit. Si vous voulez un deuxiÚme épisode avec Kevin n'hésitez pas. N'hésitez pas à laisser un commentaire et 5 étoiles. C'est grùce à vous qu'on va continuer à aborder en toute transparence nos stratégies d'investissement.
Episode:
đ Nos programmes et offres đ
Hello !
Moi, c'est Victor. J'ai consacrĂ© une bonne partie de ma vie Ă crĂ©er des revenus passifs.Â
Je m'occupe de la communauté FIRE, ceux qui veulent vivre libres.
Je te partage mon Ă©nergie et comment concrĂštement avancer concrĂštement dans tes invests, dans tes business.
Mon prochain objectif est de passer de 20 Ă 100 m⏠d'investissements.Â
Je trouve mes associĂ©s (Martin, Justine, Alois, Nico, Romain, Olivier, etc.) grĂące Ă la communautĂ© FIRE.Â
Ensemble on va aller trĂšs loin.
Pour ceux qui sont intéressés, je propose du coaching, de l'investissement en club deal, des events, etc.
Life is just a game â€ïž
Les contenus premiums
Pour avoir accĂšs aux contenus FIRE ou nous soutenir tu peux devenir premium.
Pour t'abonner c'est ici : https://firefrance.substack.com/subscribe?utm_source=menu&simple=true&next=https%3A%2F%2Ffirefrance.substack.com%2F
Le prix: 14,99 ⏠/ mois
đ„ž Tu veux investir avec nous en immobilier ?
On te propose de participer avec nous Ă des clubs deals. Pour recevoir les deals, câest ici.Â
đ Tu veux passer Ă lâaction en immobilier ?
Depuis qu'on a lancé le training, on a accompagné plus de 250 personnes avec un taux de réussite supérieur à 80%.
Une personne qui réussit chez nous c'est une personne qui gagne chaque mois entre 300⏠et 10 000⏠aprÚs emprunt et toutes les charges, ou encore entre 300⏠et 20 000⏠de patrimoine en plus.
Le programme: https://m-boulanger10.systeme.io/fireclubimmo
Le prochain groupe: 13 novembre 2023
đŠ Tu veux passer Ă lâaction en business ?
Un side business, câest un business physique ou en ligne qui te rapporte de lâargent passivement. DâexpĂ©rience, lancer un side business est plus compliquĂ© que de faire de lâimmobilier. Pour rĂ©ussir ton side, il te faudra ĂȘtre focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maĂźtrises les side business, tu vas dĂ©multiplier significativement tes ressources financiĂšres, ta confiance en toi. Libre Ă toi de quitter ton travail, dâinjecter les gains dans de lâimmobilier, bref, de faire ce que tu veux.
Notre programme tâapporte notre mĂ©thode de a Ă z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, câest en dessus :
Le prochain groupe commence le 15 novembre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.
đ§âđ» Tu as besoin dâun Customer Success, Account Manager ?
Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, câest un vĂ©ritable mĂ©tier. Peu savent bien le faire, câest pour cela quâon a lancĂ© Kare School, lâĂ©cole des Customer Success Manager.
Si tu as besoin de profils pour tes Ă©quipes, tu peux contacter Justine Ă lâadresse:Â
justine@kare.school.Â
Kare School