#17 - š„š¦ 3 FOIS PLUS DāEMPRUNT, LES SECRETS
Cette semaine, on te partage la première partie de notre dossier sur comment payer moins d'impÓts.
La newsletter FIRE cāest lāendroit pour apprendre Ć rĆ©ellement investir. Si tu nāes pas encore inscrit, cāest par iciā :
ⱠTemps de lecture estimé : 30 minutes
Bienvenue dans cette Ć©dition #17 de la newsletter FIRE de Victor Lora. Nous sommes dĆ©sormais 12k. Merci Ć tous de me lire ā¤ļø
JāĆ©tais Ć Paris cette semaine dans le froid et la pluie. Jāai profitĆ© de mon samedi pour avoir une discussion enflammĆ©e sur ce qui me bloque aujourdāhui pour atteindre ma prochaine Ć©tape.
Tu peux aussi :
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š Le sommaire š
Road to 100 mā¬
Dossier: 3 fois plus dāemprunt
Les news business, immo, m&a
Nos programmes et offres
š Road to 100 m⬠š
Nos derniĆØres actualitĆ©s:Ā
GƩnƩral:
On a lancĆ© le projet Ā« take off Ā» sur nos business lines. Nos process et les contraintes administratives sur nos projets ont beaucoup bougĆ©s sur lāannĆ©e derniĆØre. On a besoin dāavoir une base solide sur la gestion de notre run.
Ća passe par (1) une cartographie de nos outils et de nos besoins, (2) la formalisation de nos process et (3) lāoptimisation du fonctionnement gĆ©nĆ©ral.
Les prochains events:Ā
Sujet: Comment faire 10k⬠par mois?
Date: 6 novembre 19h00
Format: live
Contenu: on va aborder les diffĆ©rentes mĆ©thodes qui vous permettent dāatteindre 10k⬠par mois. Ce sera Ć la fois du business classique, du side business. Ce live sera pertinent pour les salariĆ©s qui veulent lancer une activitĆ© secondaire. Les freelances qui veulent augmenter leur chiffre dāaffaires. Ou encore, ceux qui veulent lancer une activitĆ© supplĆ©mentaire. A la fin du live, vous allez avoir les Ć©lĆ©ments, les mĆ©thodes pour gĆ©nĆ©rer une activitĆ© Ć 10k⬠par mois. Je rĆ©pondrai aussi Ć toutes vos questions sur les investissements et sur comment passer Ć l'action en 2024.
Lien: cāest ici
Sujet: Faire +10% / an en bourse, mode FIRE.
Date: 13 novembre 19h00
Format: live
Contenu: on va reprendre lāinvestissement en bourse de 0 pour ceux qui veulent se lancer. Cela va aller du fonctionnement de la bourse, des diffĆ©rents actifs qui sont disponibles, de la gestion du risque, des stratĆ©gies possibles jusquāĆ la sĆ©lection de la meilleure enveloppe fiscale. A la fin du live, vous allez avoir les Ć©tapes nĆ©cessaires pour vous lancer.
Lien: cāest ici
Sujet: Drink FIRE
Date: 1 dƩcembre 2023
Format: prƩsentiel
Contenu: On se retrouve pour le dernier drink FIRE de lāannĆ©e. Au programme on Ć©change sur nos investissements.
Lien: cāest ici
KIRPI - Investissement immobilier en communautĆ© :Ā
Une nouvelle opportunitĆ© devrait arriver ce mois. Si vous ne voulez pas louper les opĆ©rations cāest ici waiting list.
FIRE Studio - Kare (Ecole de reconversion) :Ā
Nous avons terminĆ© le closing de notre nouvelle promo Ć 20 Ć©tudiants š„³
FIRE Invest - Rachat dāentreprises :Ā
Pour le moment est toujours dans lāattente du retour de notre LOI sur le dernier dossier.
š¤ Dossier: 3 fois plus dāemprunt š¤
ContexteĀ
Etre FIRE, ce nāest rien dāautre que dāatteindre la Richesse. La Richesse ultime, cāest lorsque vous avez des actifs qui financent votre vie.Ā Ā
En fonction de ton temps, du contexte, des opportunités, tu vas dédier ton énergie à créer ou acquérir ces actifs.
En immobilier, il ton specific knowledge sera de savoir rĆ©aliser du cashflow net net positif. Cāest Ć dire dāacheter un bien 110% Ć crĆ©dit et que tes loyers - lāensemble de tes charges (remboursement dāemprunt + taxe fonciĆØres + travaux d'entretien + charges + gestion locative + impĆ“ts + frais bancaires, etc.).
Un specific knowledge, cela ne sāapprend que par expĆ©rience souvent avec un mentor. Tu peux passer des heures Ć modĆ©liser des Ć©lĆ©ments, Ć regarder des vidĆ©os, mais cela ne marchera pas. Tu dois passer Ć lāaction pour progresser. Cāest dāailleurs pour Ƨa quāon a notre programme. Les informations sont ici.Ā
Avec les conditions actuelles de financement (4,5% sur 25 ans), tu vas pouvoir faire une opĆ©ration dĆ©gageant au minimum: 198 ⬠/ mois de cashflow net net pour 100 000 ⬠dāinvestissement. En prenant en compte ta crĆ©ation de capital de 435 ā¬, tu gagnes 633 ⬠par mois.
Pour avoir 2 000 ⬠par mois en cashflow net net, tu as besoin de 10 opérations.
Pour avoir 10 000 ⬠par mois en cashflow net net + capital, tu as besoin de 16 opérations.
Ta seule contrainte est le financement.
Encore une fois, jāai beaucoup d'Ć©changes avec certains dāentre vous qui viennent me dire āVictor, je sais faire des opĆ©rations rentables, je suis bloquĆ© pour mon endettementā. Dans 60% des cas, les opĆ©rations rĆ©alisĆ©es ne sont pas rentables.Ā
Warning: multiplier sa dette quand on ne maĆ®trise pas ses opĆ©rations cāest un chemin simple vers la failliteĀ
La rĆØgle de base
La dĆ©cision du HCSF du 29 septembre 2021 relative aux conditions dāoctroi de crĆ©dits immobiliers Ć©tablit deux critĆØres que les Ć©tablissements de crĆ©dit doivent appliquer en matiĆØre de crĆ©dit immobilier :
le taux dāeffort des emprunteurs, cāest-Ć -dire le ratio de leurs charges dāemprunt sur leur revenu, ne doit pas excĆ©der 35 %
la maturitĆ© du crĆ©dit ne doit pas excĆ©der 25 ans (avec une tolĆ©rance de 2 ans de diffĆ©rĆ© dāamortissement dans des cas où lāentrĆ©e en jouissance du bien est dĆ©calĆ©e par rapport Ć lāoctroi du crĆ©dit).
La banque peut déroger à la règle pour 4% des dossiers (investisseur locatif). La banque peut déroger à la règle pour 16% des dossiers en résidence principale.
Le cas classique
On va commencer par le cas le plus simple qui est lāacquisition dāune rĆ©sidence principale. Cela va nous permettre dāavoir lāĆ©talon de notre capacitĆ© dāendettement.Ā
Etape 1: calculer votre mensualitƩ max de remboursement (35% de vos revenus)
Etape 2: calculer combien cette mensualitƩ reprƩsente sur 25 ans
Cas : Sans emprunt, sans loyer
Salaires avant impĆ“ts sur le revenu: 3āÆ500 ā¬
MensualitĆ© d'emprunt possible (35%): 1āÆ225 ā¬
Montant d'emprunt possible: 229āÆ909 ā¬
(Tu peux utiliser la formule PMT sur Google sheet pour faire tes simulations)
Les hypothĆØse:
DurƩe en annƩes: 25
Taux d'intérêt (TAEG): 4,09%
Pour actualiser les taux tu peux utiliser meilleurtaux.
Tu peux donc emprunter 229 909ā¬. Comment faire pour emprunter trois fois plus jusquāĆ 700k⬠?
DƩmultiplication des opƩrations
Lāastuce cāest que plus tu gagnes, plus ta banque va te prĆŖter. Indirectement, plus tu empruntes pour faire du locatif, plus ta banque va te prĆŖter. On va regarder le fonctionnement ensemble.
Ta banque va prendre en compte 70% des revenus locatifs que tu vas pouvoir gƩnƩrer. Cela va te permettre d'augmenter votre montant d'emprunt qui vous permettra de faire l'acquisition.
LāopĆ©ration est un projet avec une coĆ»t total Ć 92āÆ900 ā¬.
Il génère 1000 ⬠de loyers HC par mois.
Il a un cashflow net net de 174 ⬠+ mois.
AprĆØs une acquisition, la banque va prendre pour tes revenus:
3 500 ⬠+ 70% * 1 000 = 4 200 ā¬
La mensualitĆ© dāemprunt possible sera: 1āÆ470 ā¬
Lāemprunt potentiel de: 275āÆ891 ā¬
Tu nāas plus quāĆ multiplier les opĆ©rations. Pour cela, tu peux simuler le nombre dāimmeubles que tu peux acheter pour atteindre ta capacitĆ© dāendettement maximum.
Dans notre exemple, tu vas pouvoir passer dāun endettement Ć la limite de 459āÆ818ā¬.
Cela va donc te permettre de faire un x2 sur ta capacitƩ initiale.
Les autres mƩthodes
Jāai dĆ©taillĆ© 5 autres mĆ©thodes dans un outil qui te permet dāapprendre Ć les utiliser.Ā
Ce sont des mĆ©thodes que jāutilise maintenant pour continuer Ć faire de lāinvestissement immobilier.
Si toi aussi tu veux continuer dāavancer, tu vas devoir passer par lĆ .
Ces 5 mƩthodes sont accessibles aux abonnƩs de la newsletter.
Pour tāabonner cāest ici:
š¤ News business, immo, m&a š¤
Je te prƩsente les contenus et les informations qui retiennent mon attention.
Instagram / Tiktok
Most people are weak, itās so easy to gain advantage.
Source:
Sadness is a lack of options. Anxiety is from many options but not priorities.
Source:
Podcast
#70 - Un deal par semaine - Kevin
Kevin fait un deal immobilier par semaine. Il a aujourd'hui 1 300 000 d'immobilier, 2 000 ⬠par mois. Il nous donne ses tips, les répercussions de l'immobilier aujourd'hui. Bref, c'est un épisode 100% no bullshit. Si vous voulez un deuxième épisode avec Kevin n'hésitez pas. N'hésitez pas à laisser un commentaire et 5 étoiles. C'est grâce à vous qu'on va continuer à aborder en toute transparence nos stratégies d'investissement.
Episode:
š Nos programmes et offres š
Hello !
Moi, c'est Victor. J'ai consacrĆ© une bonne partie de ma vie Ć crĆ©er des revenus passifs.Ā
Je m'occupe de la communautƩ FIRE, ceux qui veulent vivre libres.
Je te partage mon énergie et comment concrètement avancer concrètement dans tes invests, dans tes business.
Mon prochain objectif est de passer de 20 Ć 100 m⬠d'investissements.Ā
Je trouve mes associĆ©s (Martin, Justine, Alois, Nico, Romain, Olivier, etc.) grĆ¢ce Ć la communautĆ© FIRE.Ā
Ensemble on va aller trĆØs loin.
Pour ceux qui sont intƩressƩs, je propose du coaching, de l'investissement en club deal, des events, etc.
Life is just a game ā¤ļø
Les contenus premiums
Pour avoir accĆØs aux contenus FIRE ou nous soutenir tu peux devenir premium.
Pour t'abonner c'est ici : https://firefrance.substack.com/subscribe?utm_source=menu&simple=true&next=https%3A%2F%2Ffirefrance.substack.com%2F
Le prix: 14,99 ⬠/ mois
š„ø Tu veux investir avec nous en immobilier ?
On te propose de participer avec nous Ć des clubs deals. Pour recevoir les deals, cāest ici.Ā
š Tu veux passer Ć lāaction en immobilier ?
Depuis qu'on a lancé le training, on a accompagné plus de 250 personnes avec un taux de réussite supérieur à 80%.
Une personne qui réussit chez nous c'est une personne qui gagne chaque mois entre 300⬠et 10 000⬠après emprunt et toutes les charges, ou encore entre 300⬠et 20 000⬠de patrimoine en plus.
Le programme: https://m-boulanger10.systeme.io/fireclubimmo
Le prochain groupe: 13 novembre 2023
š¦ Tu veux passer Ć lāaction en business ?
Un side business, cāest un business physique ou en ligne qui te rapporte de lāargent passivement. DāexpĆ©rience, lancer un side business est plus compliquĆ© que de faire de lāimmobilier. Pour rĆ©ussir ton side, il te faudra ĆŖtre focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maĆ®trises les side business, tu vas dĆ©multiplier significativement tes ressources financiĆØres, ta confiance en toi. Libre Ć toi de quitter ton travail, dāinjecter les gains dans de lāimmobilier, bref, de faire ce que tu veux.
Notre programme tāapporte notre mĆ©thode de a Ć z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, cāest en dessus :
Le prochain groupe commence le 15 novembre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.
š§āš» Tu as besoin dāun Customer Success, Account Manager ?
Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, cāest un vĆ©ritable mĆ©tier. Peu savent bien le faire, cāest pour cela quāon a lancĆ© Kare School, lāĆ©cole des Customer Success Manager.
Si tu as besoin de profils pour tes Ć©quipes, tu peux contacter Justine Ć lāadresse:Ā
justine@kare.school.Ā
Kare School