#13 - đ„đĄ Achat-revente, la machine Ă cash - Partie 1
Le moyen pour augmenter ton cash rapidement
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ⱠTemps de lecture estimé : 20 minutes
đ° LâactualitĂ© FIREâ:
Nos derniĂšres actualitĂ©s :Â
Kirpi - Investissement immobilier : nous lançons la deuxiĂšme opĂ©ration cette semaine, du +10% as usual ! Pour recevoir les informations, câest ici.Â
FIRE Studio - CrĂ©ation dâentreprises : la 2Ăšme promotion de Kare School sâest terminĂ©e. Une partie des Ă©tudiants a dĂ©jĂ trouvĂ© un CDI dans les meilleures start-ups parisiennes, les autres sont en train de finaliser leur processus. La prochaine promotion arrive le 14 novembre. Si le mĂ©tier de CSM tâintĂ©resse tu peux nous contacter ici pour rejoindre cette session. Si tu recherches un CSM pour ton Ă©quipe câest ici.Â
FIRE Invest - Rachat dâentreprises : on a clĂŽturĂ© FIRE Invest la semaine derniĂšre, un grand merci ! On va organiser le premier call pour faire un bilan sur les opĂ©rations rĂ©alisĂ©es.
đ Au programme de cette semaineâ:
LâactualitĂ© de la semaine
Dossier : âAchat-revente, la machine Ă cashâ
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Nos programmes FIREÂ
đ LâactualitĂ© de la semaine
Le 15 septembre dernier avait lieu âThe Mergeâ. Cette semaine dans les actualitĂ©s du jour, je reviens sur les consĂ©quences de la fusion dâEthereum.Â
La blockchain est dĂ©sormais coupĂ©e en deux. On retrouve dâun cĂŽtĂ© la chaĂźne principale, soutenue par les dĂ©veloppeurs, qui a migrĂ©e vers la preuve dâenjeu (PoS). De lâautre cĂŽtĂ©, une chaĂźne intitulĂ©e Ethereum Pow, soutenue par des mineurs qui continuent dâexploiter la preuve de travail (PoW). DĂ©nommĂ© fork, ce type de cryptomonnaie naĂźt lorsquâune partie de la communautĂ© nâest pas alignĂ©e avec les changements apportĂ©s sur la blockchain. Construite par un petit groupe de mineurs basĂ© en Chine, ce fork est initiĂ© par Chandler Guo, une personnalitĂ© importante puisque M. Guo a contribuĂ© au premier hardfork populaire dâEthereum : Ethereum Classic.
Concernant la chaĂźne principale de lâEthereum, la consommation dâĂ©lectricitĂ© a diminuĂ© de 99,5% aprĂšs The Merge. Selon les donnĂ©es de Digieconomist, l'Ethereum consommait jusquâĂ prĂ©sent environ 83,80 TWh par an, soit Ă peu prĂšs autant d'Ă©lectricitĂ© que la Finlande. Sa consommation est aujourdâhui de 0,01 TWh par an.Â
Autre consĂ©quence, le taux dâĂ©mission de nouveaux ETH est maintenant fortement rĂ©duit. Le rĂ©seau reste toujours inflationniste avec plus de 5000 nouveaux ETH Ă©mis depuis la fusion mais cela reprĂ©sente environ 95% dâETH en moins que ce qui aurait Ă©tĂ© Ă©mis sous preuve de travail. Les frais et la vitesse de transaction nâont quant Ă eux pas Ă©tĂ© impactĂ©s par The Merge. Les frais baissent actuellement mais cela serait dĂ» Ă la baisse du volume dâĂ©changes de NFT ces derniĂšres semaines.Â
Enfin, derniĂšre consĂ©quence de The Merge : la centralisation du rĂ©seau. Câest aujourdâhui lâun des principaux risques. Pour lâinstant, Binance, Coinbase, Lido et Kraken ont amassĂ© plus de 50% des ressources nĂ©cessaires pour sĂ©curiser les transactions sur Ethereum. Cela fait reposer la validation des blocs dâEthereum sur des entitĂ©s particuliĂšrement centralisĂ©es elles-mĂȘmes.
Performances du SP500 (en weekly) :
Performances des cryptomonnaies (en weekly) :
đĄ Achat-revente, la machine Ă cash
Aujourdâhui, on parle de lâachat-revente.
L'achat-revente, câest rĂ©aliser un gain en tradant un asset immobilier. Si on le fait rĂ©guliĂšrement, on a le statut de marchand de biens.
Le premier rĂ©flexe quand on souhaite devenir FIRE et quâon aborde l'immobilier : câest de penser âlocatifâ.Â
Mais pourquoi?
On se dit : jâai besoin de 2 000 ⏠par mois pour vivre. Si un appartement me rapporte 300 ⏠par mois de cash flows, il mâen faut 7 (2 000 / 300). DĂšs que jâai 7 appartements, je suis libre.
Le locatif rĂ©pond Ă notre besoin de ârente perpĂ©tuelleâ. De plus, lâexercice intellectuel est simple : on achĂšte un bien et on le met en location.Â
Le locatif câest trĂšs rassurant dans un premier temps. On a un objectif de 7 appartements et Ă chaque achat on coche une case : on touche concrĂštement de lâargent sur son compte avec lequel on peut vivre, et en plus on voit son capital augmenter chaque mois (remboursement de lâemprunt).Â
On sâenrichit par flux (cashflow : loyer - charges), ou par du stock (la valeur dâun asset).
Lâimmobilier locatif semble ĂȘtre parfait.
Pourquoi croit-on que le marchand de biens nâest pas FIRE ?
Le marchand, câest acheter un bien, le revendre avec 30% de marge. On gĂ©nĂšre du cash Ă chaque opĂ©ration.
Du coup, on a de nouveau une problĂ©matique. On a du cash, câest bien. Mais quâest-ce quâon en fait?
Notre enjeu, câest de crĂ©er une ârente perpĂ©tuelleâ pour pouvoir en vivre. Du cash, sur un compte, cela nâest pas une ârente perpĂ©tuelleâ.Â
Pour transformer un stock en flux, on va devoir dĂ©ployer de lâĂ©nergie pour investir du cash et avoir une rente.
On a un ressenti de ânon achievement". Bien quâon gagne de lâargent, on doit encore passer Ă lâaction.
Faire de l'achat-revente, câest se confronter Ă des risques plus importants. On a des problĂ©matiques dâassurances, de rapiditĂ© dâexĂ©cution, de financement bancaire ou de mauvais positionnement.
Pourtant, l'achat-revente est une rĂ©elle opportunitĂ©. On peut gagner gros et vite !Â
Et si nous pensions capital, plus que loyer?
Si vous voulez 3 000 ⏠par mois, câest 900 000 ⏠placĂ©s Ă 4%. Câest seulement 30 opĂ©rations Ă 30 k⏠de gain.
A 3 opĂ©rations par an, il faut 10 ans pour atteindre votre objectif rien quâavec le marchand, sans mĂȘme prendre en compte les intĂ©rĂȘts composĂ©s. Surtout, quand vous faites du marchand, vous avez du cash, et non de la dette :)
Une fois les 900 000 k⏠de cash, vous pouvez dĂ©cider de les investir en ETF et avoir des revenus rĂ©ellement passifs.Â
Ăa change tout !
Alors pourquoi on passera presque tous par du marchand ?
En fonction de nos objectifs, de qui on est (aversion au risque, son ùge, ses compétences, sa motivation, etc.) on va potentiellement faire du marchand :
notre capacitĂ© dâemprunt ne nous permet pas dâatteindre nos objectifs de rente sur lâimmobilierÂ
nous souhaitons diminuer notre risque, et donc notre dette
Dans le premier cas, on a ceux qui ont des objectifs FIRE non atteignables par le locatif. C'est-Ă -dire un montant de rente non atteignable avec du leverage. Quand le crĂ©dit nâest plus accessible, il y a trois solutions :Â
augmenter son salaire (changer de travail généralement)
faire du marchand (pour augmenter son cash)
faire du business (lancer un side, lancer une entreprise)
Dans le second cas, tu as fait ton FIRE mais tu as besoin de diminuer ton risque. Par exemple, tu as 2 600 ⏠par mois (aprĂšs impĂŽts, remboursement dâemprunts, charges, etc.). Câest top, tu peux maintenant crĂ©er ta journĂ©e, semaine, vie parfaite. Par exemple, tu voyages autour du monde avec tes enfants. Tu consommes chaque mois tes 2 600 âŹ. Et lĂ , un incendie alieu dans un immeuble. RĂ©sultat, le temps que lâassurance prenne en charge, tu as sur ton compte que 2 000⏠par mois. Sauf que ces 600 ⏠qui te manquent, câest vital. Au lieu dâavoir une tranquillitĂ©, tu es Ă risque.
En plus, le problĂšme câest que tes 2 600 ⏠par mois, câest 690 000 ⏠de dette. Effectivement, tu as des assets qui font que ton patrimoine net est positif mais tu as la pression de la dette au-dessus de la tĂȘte. Tu peux avoir envie de te dĂ©sendetter.Â
Pour cela, les opĂ©rations dâachat-revente vont te permettre dâencaisser du cash. Tu peux ensuite choisir de rembourser ta dette et dâaugmenter tes cash flows. Ou choisir dâavoir une marge de sĂ©curitĂ© en cash, ou presque cash en ETF.
Le troisiĂšme cas câest de vouloir passer Ă une approche 100% passive plus rapidement. Le locatif, câest bien, mais avant que cela soit rĂ©ellement passif il faut atteindre un certain niveau.Â
En immobilier, il y a rĂ©guliĂšrement des problĂ©matiques Ă traiter tandis que si vous avez 2 m⏠en bourse dans des ETF, vous nâavez rien Ă faire. Vous touchez les dividendes ou profitez de lâaugmentation des actifs. Chacun fera sa rĂ©partition en fonction de son aversion au risque. Pour atteindre ces montants en cash, vous pouvez faire du locatif puis revendre, faire des business pour les revendre ou simplement vous lancer en marchand.
DĂ©couvrons ensemble lâunivers du marchand de biens.
Aidez-nous à améliorer nos contenus en nous laissant des commentaires ou des avis ici :
En contenu exclusif, pour les abonnés premium, vous avez accÚs à nos calculs, nos sources.
Au plaisir de vous retrouver en groupe immo pour faire des opĂ©rations de marchands ensemble.Â
Le programme du dossier âachat reventeâ :
đ€ Quâest ce quâune opĂ©ration dâachat-revente ?
đ€ Comment faire de lâachat-revente?
Commencer par sa résidence principale
Passer au marchand de biens
Faire du cash, moins de charge mentale
Les diffĂ©rents types dâopĂ©ration de marchand de biens
Lâachat et la revente en 3 mois sans travaux, le flip
La rénovation basique
La grosse rénovation
La division
La surĂ©lĂ©vation / lâagrandissement
Quel type dâentreprise pour ĂȘtre marchand ?
đ€ Les Ă©tapes de lâopĂ©ration ?
Bien acheter
Financer ton acquisition
Financement en cas de hack RP
Le véritable financement en achat revente
Valoriser le bien
Revendre rapidement
đ€ La fiscalitĂ© de lâachat-revente en tant que particulier
Les opĂ©rations concernĂ©es par lâimpĂŽt sur les plus-values
Les exonérations
Comment calculer la plus-value ?
Attention Ă la requalification en marchand de biens
đ€ La fiscalitĂ© de lâachat-revente en tant que marchand de bien
La TVA
Cas 1 lâimmeuble a plus de 5 ans : la revente nâest en principe pas soumise Ă la TVA
Cas 2 lâimmeuble a plus de 5 ans aprĂšs achĂšvement et le marchand de biens choisit dâopter pour la TVA : la revente est alors soumise Ă la TVA sur marge ou Ă la TVA sur le prix total.
Cas 3 lâimmeuble a moins de cinq ans ou des travaux de rĂ©novation lourde ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s : la revente est soumise de plein droit Ă la TVA sur le prix total de maniĂšre obligatoire
LâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s
Des frais de notaire réduits
đĄ Comparaison RoE achat-revente et locatif
đĄ Conclusion
Nous avons dĂ©cidĂ© de diviser ce programme en deux parties. Nous voyons cette semaine ce quâest un achat revente, comment le faire, ainsi que les Ă©tapes dâachat et de financement de lâacquisition.
La semaine prochaine, nous verrons la valorisation et la revente du bien, ainsi que les aspects fiscaux.
Bonne lecture !
đ€ Quâest ce quâune opĂ©ration dâachat-revente ?
De façon basique, rĂ©ussir une opĂ©ration dâachat-revente, câest rĂ©aliser un gain en achetant un bien et en le revendant plus cher.
En fonction de la nature de lâopĂ©ration, on peut rĂ©aliser une opĂ©ration dâachat-revente en 1-4 mois pour les plus courtes Ă 18-24 mois pour les plus longues. Lâobjectif est de gĂ©nĂ©rer une plus-value rapidement.
Tu vas chercher à réaliser un gain de 30% sur chaque opération.
Câest ce qui diffĂšre du locatif et du marchand.
Avec un investissement locatif classique Ă 150 000 âŹ, âgagnerâ 30 000 ⏠cela prend du temps :Â
Prenons lâexemple dâun projet Ă 150 000 ⏠tout compris (prix du bien, frais de notaires, etc.) :
Les locataires louent le bien pour 1 400 ⏠par mois
Il rapporte tous les mois 210 ⏠de cash flow aprÚs impÎts (aprÚs remboursement emprunt, charges, etc.)
Sur 25 ans Ă un taux dâintĂ©rĂȘts de 2,25% et un taux dâassurance de 0,34% : le remboursement dâemprunt est chaque mois de 697 ⏠(capital + intĂ©rĂȘts + assurance)
Sur les 4 premiĂšres annĂ©es, tu rembourses en moyenne 390 ⏠de capital (307⏠dâintĂ©rĂȘts et assurance)Â
Ton coĂ»t de crĂ©dit est de 59 000 ⏠(assurances et intĂ©rĂȘts)
GrĂące Ă cette opĂ©ration, tu âgagnesâ donc les premiĂšres annĂ©es 390 ⏠+ 210 ⏠= 600 ⏠par mois soit 7 200 ⏠par an.
Pour âgagner 30 000 âŹâ, tu dois donc attendre 4,2 ans.
Dans le cas dâune opĂ©ration de marchand, tu peux faire la mĂȘme chose en 4 mois.
Cela veut dire 10 fois plus vite!
đ€ Comment faire de lâachat-revente?
Pour faire de l'achat-revente, on le fait en tant que marchand de biens ou on le devient trĂšs vite.
Beaucoup sâintĂ©ressent Ă lâachat-revente aprĂšs la cession dâune rĂ©sidence principale. Câest Ă ce moment quâon se rencontre, surtout quand le marchĂ© est porteur quâon peut gagner beaucoup en vendant son bien. On profite qu'en cas de revente de sa rĂ©sidence principale la plus-value gĂ©nĂ©rĂ©e nâest pas imposable.
Commencer par sa rĂ©sidence principaleÂ
GĂ©nĂ©ralement, nous rĂ©alisons notre premiĂšre opĂ©ration d'achat avec notre rĂ©sidence principale. Câest une niche et câest peu risquĂ©.
LâintĂ©rĂȘt de faire de lâachat-revente en rĂ©sidence principale :
Ne pas avoir besoin dâassurances particuliĂšres (car vous ĂȘtes considĂ©rĂ© comme un particulier)
Ne pas avoir dâimposition sur la plus-value
AccĂ©der Ă des financements Ă coĂ»ts faibles (emprunt pour rĂ©sidence principale)Â
Exemple dâune plus-value de 80 000 ⏠:
Lâexemple et le dĂ©tail du calcul de plus-value est rĂ©servĂ© aux abonnĂ©s payants de la newsletter FIRE.Â
Passer au marchand de biens
RĂ©aliser une opĂ©ration de marchand de biens en utilisant la niche ârĂ©sidence principaleâ (RP) est une superbe opportunitĂ©. Cependant, cela nâest possible quâavec sa RP et le fisc ne va pas vous laisser en abuser. On est limitĂ© par un nombre de projets.Â
La logique avec lâadministration fiscale est toujours la mĂȘme.Â
Pour rentrer dans les rĂšgles vous allez devoir avoir le statut de marchand de biens. Câest une activitĂ© professionnelle qui consiste Ă acheter et Ă vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, fonds de commerce, logements, parts de SCI.
Tu as deux choix pour réaliser des opérations en tant que marchand de biens:
En tant que particulier sous le régime marchand de biens
En tant quâentreprise de marchand de biens
Il est fortement dĂ©conseillĂ© de rĂ©aliser des opĂ©rations de marchand de biens en tant que particulier. Vous avez de fortes obligations, car vous allez ĂȘtre considĂ©rĂ© comme un professionnel de lâimmobilier. Par exemple, votre acheteur peut se retourner contre vous en cas de vices cachĂ©s. En tant que professionnel vous allez devoir y faire face, par exemple des problĂšmes d'humiditĂ© dus Ă un dĂ©faut d'Ă©tanchĂ©itĂ©, le sous-sol du terrain polluĂ©.
Lorsque vous avez une entreprise de marchand de biens, vous allez lâassurer en consĂ©quence :Â
Obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant lâouverture du chantier de travaux. Elle garantit le paiement de la totalitĂ© des travaux de rĂ©paration des dommages. Lien legifrance.Â
Obligation de souscrire une assurance en responsabilité décennale qui couvre le marchand de bien pendant 10 ans contre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Lien legifrance.
Fournir les diagnostics techniques et certificats Ă l'acquĂ©reur :Â
la garantie de superficie dans le cas d'une vente d'un lot de copropriĂ©tĂ©. Lien legifrance.Â
les diagnostics « plomb », « amiante », « termites », « installations intérieures d'électricité et de gaz », et « performance énergétique ».
l'Ă©tat de l'installation d'assainissement non collectif.
l'Ă©tat des risques naturels et technologiques. Lien legifrance.Â
Si le marchand de biens s'engage, dans un dĂ©lai dĂ©terminĂ©, Ă rĂ©aliser des travaux et qu'il reçoit des sommes d'argent de l'acquĂ©reur avant la livraison, il doit conclure avec son client un contrat de vente d'immeuble Ă rĂ©nover (VIR) ou de vente en l'Ă©tat futur d'achĂšvement (VEFA). Lien legifrance.Â
Faire du cash, moins de charge mentale
Faire des opĂ©rations dâachat-revente cela permet de gĂ©nĂ©rer rapidement du cash, tout ça sans avoir Ă gĂ©rer des locataires comme en investissement locatif.Â
Plus vous avez de biens en locatif, plus vous avez une charge mentale. Il faut âgarderâ en tĂȘte les locataires, la gestion dâĂ©ventuels impayĂ©s, la structure de vos immeubles, les diffĂ©rentes problĂ©matiques de chaque logement.Â
Le marchand, cela te permet dâaugmenter ton cash sans augmenter ta charge mentale. Une fois une opĂ©ration terminĂ©e, tu nâas plus Ă tâen occuper.Â
Les diffĂ©rents types dâopĂ©ration de marchand de biens
Quand on pense Ă une opĂ©ration de marchand de biens, on pense souvent Ă travaux. Ce nâest pas toujours le cas.
Pour moi, il existe plusieurs types dâopĂ©ration de marchand de bien:
Lâachat et la revente en 3 mois sans travaux / le âflipâ
La rénovation basique
La grosse rénovation
La division
La surĂ©lĂ©vation / lâagrandissement
Pour réussir ses opérations, le marchand doit bien comprendre les besoins de chacun des acteurs:
Lâagent: vendre rapidement, avec certitude en optimisant sa commission
Le vendeur: vendre au bon prix en respectant son timingÂ
Le marchand: générer de la commission en multipliants les opérations, rapidement en minimisant son risque
Le détail des différents types d'opération de marchand de biens est réservé aux abonnés premium de la newsletter FIRE.
On y retrouve, les mĂ©thodes utilisĂ©es par les marchands pour gĂ©nĂ©rer un maximum de marge en fonction du type dâopĂ©ration.
Quel type dâentreprise pour ĂȘtre marchand ?
En 2020, dâaprĂšs une Ă©tude sur un Ă©chantillon de 1 520 entreprises de marchands, la moyenne du chiffre dâaffaires Ă©tait de 557 025 ⏠avec cependant 40% des acteurs qui rĂ©alisaient moins de 150 000 âŹ.
On comptait 55% de SARL et 36% de SAS.
Ce rĂ©sultat ne mâĂ©tonne pas. Le marchand Ă©tant une activitĂ© qui peut gĂ©nĂ©rer beaucoup de cash, si vous voulez payer le moins de fiscalitĂ© la SARL est la bonne solution.
En ce qui concerne lâusage de la SAS, cela permet dâĂȘtre assimilĂ© salariĂ© pour le prĂ©sident. Vous pouvez conserver la majoritĂ© des intĂ©rĂȘts dâĂȘtre salariĂ© en France (sĂ©curitĂ© sociale, etc.).Â
Nous ferons un dossier sur comment maximiser sa rĂ©munĂ©ration en fonction du statut de lâentreprise.
Bonus : pour les abonnĂ©s premium, on met le dĂ©tail dâune opĂ©ration fictive dâextension de maison dans le 13Ăšme Ă Paris. Tu verras sur notre sheet le calcul des plus-values et les diffĂ©rentes options possibles (pas de TVA, TVA sur marge, TVA sur lâintĂ©gralitĂ©). Si ça tâintĂ©resse, tu peux devenir premium ici :Â
Un aperçu de notre outil :Â
đ€ Les Ă©tapes de lâopĂ©ration ?
Quand on réalise une opération de marchand, on pense en priorité à la revente.
On va avoir une approche macro jusquâau micro.
On commence par les tendances macro dâun pays :
Besoin d'accéder à la nature suite au COVID
Multiplication du télétravail
DĂ©sertification des centre-villesÂ
Diminution du retail brick and mortarÂ
DĂ©part des villes trop âchĂšresâ pour se loger (ex Paris, Bordeaux)
Besoin de petits logements / studios avec moins de frais
Contraintes sur la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique des bĂątimentsÂ
Grandes maisons ont un coĂ»t Ă©nergĂ©tique trop importantÂ
On va reprendre nos cinq types d'opĂ©rations. Câest lâĂ©quivalent de lâexploitation en locatif (meublĂ©, courte durĂ©e, nue, etc.):
Lâachat et la revente en 3 mois sans travaux, le flip
La rénovation basique
La grosse rénovation
La division
La surĂ©lĂ©vation / lâagrandissement
Ensuite, on va faire perfectionner notre connaissance du secteur :
Les prix au m2 Ă lâachat en fonction des biens (maison, immeuble, T2, T4, etc.)
Les biens qui sont recherchés :
Besoin de T3 Ă la place de maisons
Besoin de studios de 25 m2
Identifier les zones avec une forte demande :
Les quartiers, proches des Ă©coles, etc.
Les modifications dâactivitĂ©s
Astuce : Lâhistoire se rĂ©pĂšte encore et encore. On a un phĂ©nomĂšne de gentrification dâun cĂŽtĂ©, et de rurbanisation de lâautre. La logique est la suivante : des logements insalubres, des petites usines, des ateliers, des entrepĂŽts ferment. Des cadres sâinstallent et font Ă©voluer le quartier. Pour identifier ces flux de population, on peut suivre oĂč habitent les artisans du bĂątiment. Ă chaque gĂ©nĂ©ration ils vont sâinstaller oĂč le foncier est bon marchĂ©. Ils ont besoin dâespace pour les Ă©quipements. Souvent, ils vont construire leur propre immeuble liĂ© Ă leur entrepĂŽt.  Â
1. Bien acheter
Pour bien acheter, on utilise les mĂȘmes techniques quâen locatif. A cela on va ajouter des techniques qui sont propres aux produits Ă fort potentiel.
Lâobjectif est souvent de se constituer rapidement un rĂ©seau dâapporteurs dâaffaires pertinents.
Lorsque vous ĂȘtes nouveau dans une zone gĂ©ographique, il va falloir crĂ©er de la confiance. Cela passe par votre capacitĂ© Ă ĂȘtre rĂ©actif, Ă avoir le financement, Ă tenir vos engagements (visites, documents, etc.).
Pour constituer un tel rĂ©seau, rien de mieux que de prospecter activement Ă lâaide des techniques suivantes:
La recherche dâannonces sur les sites classiques : leboncoin, seloger, etc.
Les demandes de renseignement foncier (fiches hypothécaires)
La prospection par lâurbanisme
La prospection par lâaĂ©rien
Les enchĂšresÂ
2. Financer ton acquisition
En immobilier, le financement des acquisitions est un véritable sujet.
Financement en cas de hack RP
Le hack pour sa premiÚre opération de marchand est de la faire en tant que particulier et avec sa résidence principale.
Dans ce cas, tu vas profiter dâun financement simple Ă obtenir avec de trĂšs bonnes conditions :
Emprunt sur 25 ans
Financement de travauxÂ
Différé de travaux de 12-24 mois
Taux de 2,49% (au moment de cette newsletter, sinon les taux sont ici: https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/calcul-des-mensualites.html)
NĂ©gociation en cas dâun remboursement anticipĂ©
Faire une opĂ©ration dâachat-revente en RP, câest vraiment le plus simple. DĂšs quâon commence Ă faire du marchand, les choses se compliquent.
En tant que particulier, tu vas le plus souvent opter pour un financement en crĂ©dit immobilier amortissable classique auprĂšs de ta banque. Si câest ton premier investissement et que tu souhaites le faire en rĂ©sidence principale, ce sera plus facile dâobtenir un crĂ©dit. Tu peux retrouver le dĂ©tail sur comment obtenir ton crĂ©dit et quels sont les points Ă aborder avec ton banquier dans notre newsletter #11 sur le financement immobilier.
Lors de ta recherche de financement immobilier, il y aura deux principaux aspects que tu devras nĂ©gocier avec ta banque :Â
un diffĂ©rĂ© de crĂ©dit : au lieu de rembourser tous les mois ton emprunt dĂšs le dĂ©but, tu dĂ©cales le remboursement du capital. Tu ne payes que les intĂ©rĂȘts et/ou lâassurance pendant 1 ou 2 ans. Tu pourras donc rĂ©nover, revendre ton bien et encaisser la plus-value avant mĂȘme de rembourser le capital de ton prĂȘt.
les indemnitĂ©s de remboursement anticipĂ© (IRA) : Ă©galement connus sous le nom de pĂ©nalitĂ©s de remboursement, ce sont des frais qui peuvent ĂȘtre rĂ©clamĂ©s par ta banque lorsque tu dĂ©cideras de rembourser par anticipation ton crĂ©dit. Câest absolument Ă Ă©viter dans un achat revente oĂč, par dĂ©finition, tu comptes solder ton crĂ©dit rapidement.Â
Le véritable financement en achat revente
Dans cette partie réservée aux abonnés premium de la newsletter, je vous donne mes recettes pour réussir le financement de vos opérations.
Nous avons décidé de diviser la newsletter en deux parties.
La semaine prochaine, nous verrons la valorisation et la revente du bien, ainsi que les aspects fiscaux.
Pour les plus motivĂ©s dâentre vous, nous vous accompagnons Ă lâachat revente dans notre programme de coaching dâun an qui commence le 5 dĂ©cembre. Avec lâimmobilier, tu peux rapidement arriver Ă un cash flow de 2 000 ⏠par mois. Par contre, cela va te demander des compĂ©tences, du travail, de lâĂ©nergie et surmonter les problĂšmes. Seul, ce nâest pas une chose simple Ă faire. On te propose donc de te coacher dans un programme dâun an. Si tu veux en savoir plus, tu peux laisser ton email ci-dessous :
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âLa seule diffĂ©rence entre les gagnants et les perdants est que les gagnants passent Ă lâaction!â Anthony Robbins
Quand on souhaite passer Ă lâaction et maximiser lâatteinte de ses objectifs, lâentourage est ce qui compte le plus. Il va tâaccompagner, te donner les bonnes informations, te dĂ©bloquer de tes situations complexes.
Câest pour cela quâon a crĂ©Ă© les programmes FIRE qui sont focalisĂ©s sur lâaction.
Il nây a pas de formule magique âinstantanĂ©eâ.
Tu ne vas pas la trouver ici.
Oui, tu vas devoir ĂȘtre vraiment engagĂ©.
Oui, tu vas devoir te retrousser les manches.
Oui, tu vas devoir surmonter des obstacles.
Oui, tu vas devoir sortir de ta zone de confort.
En suivant lâun de ces programmes avec assiduitĂ©, tu vas invariablement atteindre tes objectifs et changer ta vie.
Je te partage toute mon expĂ©rience qui mâa permis de passer de 0 Ă 10m+⏠en 12 ans Ă lâaide de mes investissements, mes side business, mes rachats dâentreprises, etc.
Je veux te donner ce qui est le plus important pour moi, la liberté dans toutes ses formes.
La meilleur façon est de te montrer, câest de te parler des rĂ©sultats. Dans chaque programme, tu vas avoir des tĂ©moignages, de ceux qui comme toi se sont lancĂ©s.
đ Tu veux passer Ă lâaction en immobilier ?
Avec lâimmobilier, tu peux rapidement arriver Ă un cash flow de 2 000 ⏠par mois. Par contre, cela va te demander des compĂ©tences, du travail, de lâĂ©nergie et surmonter les problĂšmes. Seul, ce nâest pas une chose simple Ă faire. Pour tâaccompagner on a un programme dâun an. Si tu veux en savoir plus, tu peux laisser ton email ci-dessous :
Le nouveau groupe de coaching commence le 5 décembre, ne loupe pas ta place !
Martin est disponible ici pour répondre à tes questions sur le programme, tu peux aussi lui envoyer un email à martin@gii.fr.
đ” Tu veux crĂ©er ton side business ?
Un side business, câest un business physique ou en ligne qui te rapporte de lâargent passivement. DâexpĂ©rience, lancer un side business est plus compliquĂ© que de faire de lâimmobilier. Pour rĂ©ussir ton side, il te faudra ĂȘtre focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maitrises les side business, tu vas dĂ©multiplier significativement tes ressources financiĂšres, ta confiance en toi. Libre Ă toi de quitter ton travail, dâinjecter les gains dans de lâimmobilier, bref, de faire ce que tu veux.
Notre programme tâapporte notre mĂ©thode de a Ă z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, câest en dessus :
Le prochain groupe commence le 4 décembre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.
đ Tu veux reprendre une entreprise ?
Reprendre une entreprise, câest magique. Cela correspond plus au profil 30-60 ans qui ont lâune des expĂ©riences suivantes : commerciale, gestion, financiĂšre, marketing. On recommande dâavoir dĂ©jĂ une stabilitĂ© financiĂšre avant de se lancer. On fait un programme dâun an pour te permettre de trouver, financer, acheter, opĂ©rer ton entreprise. Olivier, qui a gĂ©nĂ©rĂ© plus de 15m ⏠en cĂ©dant une partie de ses entreprises est aux manettes. Je suis de la partie avec pour objectif lâacquisition dâau moins une entreprise par an. Si tu veux en savoir plus tu peux laisser ton email ci-dessous :
La prochaine promo démarre le 5 décembre. Si tu es intéressé, réserve un call avec Martin ici.
đ§âđ» Tu as besoin dâun Customer Success, Account Manager ?
Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, câest un vĂ©ritable mĂ©tier. Peu savent bien le faire, câest pour cela quâon a lancĂ© Kare School, lâĂ©cole des Customer Success Manager.
Si tu as besoins de profils pour tes Ă©quipes, tu peux contacter Justine Ă lâadresse justine@kare.school.
Notre prochaine promotion dâĂ©tudiants dĂ©marre le 14 novembre. Contacte Justine pour en savoir plus ! đ©âđ»
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