#13 - 🔥🏡 Achat-revente, la machine à cash - Partie 1
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#13 - 🔥🏡 Achat-revente, la machine à cash - Partie 1
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📈 L’actualité de la semaine
Le 15 septembre dernier avait lieu “The Merge”. Cette semaine dans les actualités du jour, je reviens sur les conséquences de la fusion d’Ethereum.
La blockchain est désormais coupée en deux. On retrouve d’un côté la chaîne principale, soutenue par les développeurs, qui a migrée vers la preuve d’enjeu (PoS). De l’autre côté, une chaîne intitulée Ethereum Pow, soutenue par des mineurs qui continuent d’exploiter la preuve de travail (PoW). Dénommé fork, ce type de cryptomonnaie naît lorsqu’une partie de la communauté n’est pas alignée avec les changements apportés sur la blockchain. Construite par un petit groupe de mineurs basé en Chine, ce fork est initié par Chandler Guo, une personnalité importante puisque M. Guo a contribué au premier hardfork populaire d’Ethereum : Ethereum Classic.
Concernant la chaîne principale de l’Ethereum, la consommation d’électricité a diminué de 99,5% après The Merge. Selon les données de Digieconomist, l'Ethereum consommait jusqu’à présent environ 83,80 TWh par an, soit à peu près autant d'électricité que la Finlande. Sa consommation est aujourd’hui de 0,01 TWh par an.
Autre conséquence, le taux d’émission de nouveaux ETH est maintenant fortement réduit. Le réseau reste toujours inflationniste avec plus de 5000 nouveaux ETH émis depuis la fusion mais cela représente environ 95% d’ETH en moins que ce qui aurait été émis sous preuve de travail. Les frais et la vitesse de transaction n’ont quant à eux pas été impactés par The Merge. Les frais baissent actuellement mais cela serait dû à la baisse du volume d’échanges de NFT ces dernières semaines.
Enfin, dernière conséquence de The Merge : la centralisation du réseau. C’est aujourd’hui l’un des principaux risques. Pour l’instant, Binance, Coinbase, Lido et Kraken ont amassé plus de 50% des ressources nécessaires pour sécuriser les transactions sur Ethereum. Cela fait reposer la validation des blocs d’Ethereum sur des entités particulièrement centralisées elles-mêmes.
Performances du SP500 (en weekly) :
Performances des cryptomonnaies (en weekly) :
🏡 Achat-revente, la machine à cash
Aujourd’hui, on parle de l’achat-revente.
L'achat-revente, c’est réaliser un gain en tradant un asset immobilier. Si on le fait régulièrement, on a le statut de marchand de biens.
Le premier réflexe quand on souhaite devenir FIRE et qu’on aborde l'immobilier : c’est de penser “locatif”.
Mais pourquoi?
On se dit : j’ai besoin de 2 000 € par mois pour vivre. Si un appartement me rapporte 300 € par mois de cash flows, il m’en faut 7 (2 000 / 300). Dès que j’ai 7 appartements, je suis libre.
Le locatif répond à notre besoin de “rente perpétuelle”. De plus, l’exercice intellectuel est simple : on achète un bien et on le met en location.
Le locatif c’est très rassurant dans un premier temps. On a un objectif de 7 appartements et à chaque achat on coche une case : on touche concrètement de l’argent sur son compte avec lequel on peut vivre, et en plus on voit son capital augmenter chaque mois (remboursement de l’emprunt).
On s’enrichit par flux (cashflow : loyer - charges), ou par du stock (la valeur d’un asset).
L’immobilier locatif semble être parfait.
Pourquoi croit-on que le marchand de biens n’est pas FIRE ?
Le marchand, c’est acheter un bien, le revendre avec 30% de marge. On génère du cash à chaque opération.
Du coup, on a de nouveau une problématique. On a du cash, c’est bien. Mais qu’est-ce qu’on en fait?
Notre enjeu, c’est de créer une “rente perpétuelle” pour pouvoir en vivre. Du cash, sur un compte, cela n’est pas une “rente perpétuelle”.
Pour transformer un stock en flux, on va devoir déployer de l’énergie pour investir du cash et avoir une rente.
On a un ressenti de “non achievement". Bien qu’on gagne de l’argent, on doit encore passer à l’action.
Faire de l'achat-revente, c’est se confronter à des risques plus importants. On a des problématiques d’assurances, de rapidité d’exécution, de financement bancaire ou de mauvais positionnement.
Pourtant, l'achat-revente est une réelle opportunité. On peut gagner gros et vite !
Et si nous pensions capital, plus que loyer?
Si vous voulez 3 000 € par mois, c’est 900 000 € placés à 4%. C’est seulement 30 opérations à 30 k€ de gain.
A 3 opérations par an, il faut 10 ans pour atteindre votre objectif rien qu’avec le marchand, sans même prendre en compte les intérêts composés. Surtout, quand vous faites du marchand, vous avez du cash, et non de la dette :)
Une fois les 900 000 k€ de cash, vous pouvez décider de les investir en ETF et avoir des revenus réellement passifs.
Ça change tout !
Alors pourquoi on passera presque tous par du marchand ?
En fonction de nos objectifs, de qui on est (aversion au risque, son âge, ses compétences, sa motivation, etc.) on va potentiellement faire du marchand :
notre capacité d’emprunt ne nous permet pas d’atteindre nos objectifs de rente sur l’immobilier
nous souhaitons diminuer notre risque, et donc notre dette
Dans le premier cas, on a ceux qui ont des objectifs FIRE non atteignables par le locatif. C'est-à-dire un montant de rente non atteignable avec du leverage. Quand le crédit n’est plus accessible, il y a trois solutions :
augmenter son salaire (changer de travail généralement)
faire du marchand (pour augmenter son cash)
faire du business (lancer un side, lancer une entreprise)
Dans le second cas, tu as fait ton FIRE mais tu as besoin de diminuer ton risque. Par exemple, tu as 2 600 € par mois (après impôts, remboursement d’emprunts, charges, etc.). C’est top, tu peux maintenant créer ta journée, semaine, vie parfaite. Par exemple, tu voyages autour du monde avec tes enfants. Tu consommes chaque mois tes 2 600 €. Et là, un incendie alieu dans un immeuble. Résultat, le temps que l’assurance prenne en charge, tu as sur ton compte que 2 000€ par mois. Sauf que ces 600 € qui te manquent, c’est vital. Au lieu d’avoir une tranquillité, tu es à risque.
En plus, le problème c’est que tes 2 600 € par mois, c’est 690 000 € de dette. Effectivement, tu as des assets qui font que ton patrimoine net est positif mais tu as la pression de la dette au-dessus de la tête. Tu peux avoir envie de te désendetter.
Pour cela, les opérations d’achat-revente vont te permettre d’encaisser du cash. Tu peux ensuite choisir de rembourser ta dette et d’augmenter tes cash flows. Ou choisir d’avoir une marge de sécurité en cash, ou presque cash en ETF.
Le troisième cas c’est de vouloir passer à une approche 100% passive plus rapidement. Le locatif, c’est bien, mais avant que cela soit réellement passif il faut atteindre un certain niveau.
En immobilier, il y a régulièrement des problématiques à traiter tandis que si vous avez 2 m€ en bourse dans des ETF, vous n’avez rien à faire. Vous touchez les dividendes ou profitez de l’augmentation des actifs. Chacun fera sa répartition en fonction de son aversion au risque. Pour atteindre ces montants en cash, vous pouvez faire du locatif puis revendre, faire des business pour les revendre ou simplement vous lancer en marchand.
Découvrons ensemble l’univers du marchand de biens.
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Au plaisir de vous retrouver en groupe immo pour faire des opérations de marchands ensemble.
Le programme du dossier “achat revente” :
🤔 Qu’est ce qu’une opération d’achat-revente ?
🤔 Comment faire de l’achat-revente?
Commencer par sa résidence principale
Passer au marchand de biens
Faire du cash, moins de charge mentale
Les différents types d’opération de marchand de biens
L’achat et la revente en 3 mois sans travaux, le flip
La rénovation basique
La grosse rénovation
La division
La surélévation / l’agrandissement
Quel type d’entreprise pour être marchand ?
🤔 Les étapes de l’opération ?
Bien acheter
Financer ton acquisition
Financement en cas de hack RP
Le véritable financement en achat revente
Valoriser le bien
Revendre rapidement
🤔 La fiscalité de l’achat-revente en tant que particulier
Les opérations concernées par l’impôt sur les plus-values
Les exonérations
Comment calculer la plus-value ?
Attention à la requalification en marchand de biens
🤔 La fiscalité de l’achat-revente en tant que marchand de bien
La TVA
Cas 1 l’immeuble a plus de 5 ans : la revente n’est en principe pas soumise à la TVA
Cas 2 l’immeuble a plus de 5 ans après achèvement et le marchand de biens choisit d’opter pour la TVA : la revente est alors soumise à la TVA sur marge ou à la TVA sur le prix total.
Cas 3 l’immeuble a moins de cinq ans ou des travaux de rénovation lourde ont été réalisés : la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total de manière obligatoire
L’impôt sur les sociétés
Des frais de notaire réduits
🏡 Comparaison RoE achat-revente et locatif
🏡 Conclusion
Nous avons décidé de diviser ce programme en deux parties. Nous voyons cette semaine ce qu’est un achat revente, comment le faire, ainsi que les étapes d’achat et de financement de l’acquisition.
La semaine prochaine, nous verrons la valorisation et la revente du bien, ainsi que les aspects fiscaux.
Bonne lecture !
🤔 Qu’est ce qu’une opération d’achat-revente ?
De façon basique, réussir une opération d’achat-revente, c’est réaliser un gain en achetant un bien et en le revendant plus cher.
En fonction de la nature de l’opération, on peut réaliser une opération d’achat-revente en 1-4 mois pour les plus courtes à 18-24 mois pour les plus longues. L’objectif est de générer une plus-value rapidement.
Tu vas chercher à réaliser un gain de 30% sur chaque opération.
C’est ce qui diffère du locatif et du marchand.
Avec un investissement locatif classique à 150 000 €, “gagner” 30 000 € cela prend du temps :
Prenons l’exemple d’un projet à 150 000 € tout compris (prix du bien, frais de notaires, etc.) :
Les locataires louent le bien pour 1 400 € par mois
Il rapporte tous les mois 210 € de cash flow après impôts (après remboursement emprunt, charges, etc.)
Sur 25 ans à un taux d’intérêts de 2,25% et un taux d’assurance de 0,34% : le remboursement d’emprunt est chaque mois de 697 € (capital + intérêts + assurance)
Sur les 4 premières années, tu rembourses en moyenne 390 € de capital (307€ d’intérêts et assurance)
Ton coût de crédit est de 59 000 € (assurances et intérêts)
Grâce à cette opération, tu “gagnes” donc les premières années 390 € + 210 € = 600 € par mois soit 7 200 € par an.
Pour “gagner 30 000 €”, tu dois donc attendre 4,2 ans.
Dans le cas d’une opération de marchand, tu peux faire la même chose en 4 mois.
Cela veut dire 10 fois plus vite!
🤔 Comment faire de l’achat-revente?
Pour faire de l'achat-revente, on le fait en tant que marchand de biens ou on le devient très vite.
Beaucoup s’intéressent à l’achat-revente après la cession d’une résidence principale. C’est à ce moment qu’on se rencontre, surtout quand le marché est porteur qu’on peut gagner beaucoup en vendant son bien. On profite qu'en cas de revente de sa résidence principale la plus-value générée n’est pas imposable.
Commencer par sa résidence principale
Généralement, nous réalisons notre première opération d'achat avec notre résidence principale. C’est une niche et c’est peu risqué.
L’intérêt de faire de l’achat-revente en résidence principale :
Ne pas avoir besoin d’assurances particulières (car vous êtes considéré comme un particulier)
Ne pas avoir d’imposition sur la plus-value
Accéder à des financements à coûts faibles (emprunt pour résidence principale)
Exemple d’une plus-value de 80 000 € :
L’exemple et le détail du calcul de plus-value est réservé aux abonnés payants de la newsletter FIRE.
Passer au marchand de biens
Réaliser une opération de marchand de biens en utilisant la niche “résidence principale” (RP) est une superbe opportunité. Cependant, cela n’est possible qu’avec sa RP et le fisc ne va pas vous laisser en abuser. On est limité par un nombre de projets.
La logique avec l’administration fiscale est toujours la même.
Pour rentrer dans les règles vous allez devoir avoir le statut de marchand de biens. C’est une activité professionnelle qui consiste à acheter et à vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, fonds de commerce, logements, parts de SCI.
Tu as deux choix pour réaliser des opérations en tant que marchand de biens:
En tant que particulier sous le régime marchand de biens
En tant qu’entreprise de marchand de biens
Il est fortement déconseillé de réaliser des opérations de marchand de biens en tant que particulier. Vous avez de fortes obligations, car vous allez être considéré comme un professionnel de l’immobilier. Par exemple, votre acheteur peut se retourner contre vous en cas de vices cachés. En tant que professionnel vous allez devoir y faire face, par exemple des problèmes d'humidité dus à un défaut d'étanchéité, le sous-sol du terrain pollué.
Lorsque vous avez une entreprise de marchand de biens, vous allez l’assurer en conséquence :
Obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier de travaux. Elle garantit le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages. Lien legifrance.
Obligation de souscrire une assurance en responsabilité décennale qui couvre le marchand de bien pendant 10 ans contre les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Lien legifrance.
Fournir les diagnostics techniques et certificats à l'acquéreur :
la garantie de superficie dans le cas d'une vente d'un lot de copropriété. Lien legifrance.
les diagnostics « plomb », « amiante », « termites », « installations intérieures d'électricité et de gaz », et « performance énergétique ».
l'état de l'installation d'assainissement non collectif.
l'état des risques naturels et technologiques. Lien legifrance.
Si le marchand de biens s'engage, dans un délai déterminé, à réaliser des travaux et qu'il reçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison, il doit conclure avec son client un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR) ou de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Lien legifrance.
Faire du cash, moins de charge mentale
Faire des opérations d’achat-revente cela permet de générer rapidement du cash, tout ça sans avoir à gérer des locataires comme en investissement locatif.
Plus vous avez de biens en locatif, plus vous avez une charge mentale. Il faut “garder” en tête les locataires, la gestion d’éventuels impayés, la structure de vos immeubles, les différentes problématiques de chaque logement.
Le marchand, cela te permet d’augmenter ton cash sans augmenter ta charge mentale. Une fois une opération terminée, tu n’as plus à t’en occuper.
Les différents types d’opération de marchand de biens
Quand on pense à une opération de marchand de biens, on pense souvent à travaux. Ce n’est pas toujours le cas.
Pour moi, il existe plusieurs types d’opération de marchand de bien:
L’achat et la revente en 3 mois sans travaux / le “flip”
La rénovation basique
La grosse rénovation
La division
La surélévation / l’agrandissement
Pour réussir ses opérations, le marchand doit bien comprendre les besoins de chacun des acteurs:
L’agent: vendre rapidement, avec certitude en optimisant sa commission
Le vendeur: vendre au bon prix en respectant son timing
Le marchand: générer de la commission en multipliants les opérations, rapidement en minimisant son risque
Le détail des différents types d'opération de marchand de biens est réservé aux abonnés premium de la newsletter FIRE.
On y retrouve, les méthodes utilisées par les marchands pour générer un maximum de marge en fonction du type d’opération.
Quel type d’entreprise pour être marchand ?
En 2020, d’après une étude sur un échantillon de 1 520 entreprises de marchands, la moyenne du chiffre d’affaires était de 557 025 € avec cependant 40% des acteurs qui réalisaient moins de 150 000 €.
On comptait 55% de SARL et 36% de SAS.
Ce résultat ne m’étonne pas. Le marchand étant une activité qui peut générer beaucoup de cash, si vous voulez payer le moins de fiscalité la SARL est la bonne solution.
En ce qui concerne l’usage de la SAS, cela permet d’être assimilé salarié pour le président. Vous pouvez conserver la majorité des intérêts d’être salarié en France (sécurité sociale, etc.).
Nous ferons un dossier sur comment maximiser sa rémunération en fonction du statut de l’entreprise.
Bonus : pour les abonnés premium, on met le détail d’une opération fictive d’extension de maison dans le 13ème à Paris. Tu verras sur notre sheet le calcul des plus-values et les différentes options possibles (pas de TVA, TVA sur marge, TVA sur l’intégralité). Si ça t’intéresse, tu peux devenir premium ici :
Un aperçu de notre outil :
🤔 Les étapes de l’opération ?
Quand on réalise une opération de marchand, on pense en priorité à la revente.
On va avoir une approche macro jusqu’au micro.
On commence par les tendances macro d’un pays :
Besoin d'accéder à la nature suite au COVID
Multiplication du télétravail
Désertification des centre-villes
Diminution du retail brick and mortar
Départ des villes trop “chères” pour se loger (ex Paris, Bordeaux)
Besoin de petits logements / studios avec moins de frais
Contraintes sur la rénovation énergétique des bâtiments
Grandes maisons ont un coût énergétique trop important
On va reprendre nos cinq types d'opérations. C’est l’équivalent de l’exploitation en locatif (meublé, courte durée, nue, etc.):
L’achat et la revente en 3 mois sans travaux, le flip
La rénovation basique
La grosse rénovation
La division
La surélévation / l’agrandissement
Ensuite, on va faire perfectionner notre connaissance du secteur :
Les prix au m2 à l’achat en fonction des biens (maison, immeuble, T2, T4, etc.)
Les biens qui sont recherchés :
Besoin de T3 à la place de maisons
Besoin de studios de 25 m2
Identifier les zones avec une forte demande :
Les quartiers, proches des écoles, etc.
Les modifications d’activités
Astuce : L’histoire se répète encore et encore. On a un phénomène de gentrification d’un côté, et de rurbanisation de l’autre. La logique est la suivante : des logements insalubres, des petites usines, des ateliers, des entrepôts ferment. Des cadres s’installent et font évoluer le quartier. Pour identifier ces flux de population, on peut suivre où habitent les artisans du bâtiment. À chaque génération ils vont s’installer où le foncier est bon marché. Ils ont besoin d’espace pour les équipements. Souvent, ils vont construire leur propre immeuble lié à leur entrepôt.
1. Bien acheter
Pour bien acheter, on utilise les mêmes techniques qu’en locatif. A cela on va ajouter des techniques qui sont propres aux produits à fort potentiel.
L’objectif est souvent de se constituer rapidement un réseau d’apporteurs d’affaires pertinents.
Lorsque vous êtes nouveau dans une zone géographique, il va falloir créer de la confiance. Cela passe par votre capacité à être réactif, à avoir le financement, à tenir vos engagements (visites, documents, etc.).
Pour constituer un tel réseau, rien de mieux que de prospecter activement à l’aide des techniques suivantes:
La recherche d’annonces sur les sites classiques : leboncoin, seloger, etc.
Les demandes de renseignement foncier (fiches hypothécaires)
La prospection par l’urbanisme
La prospection par l’aérien
Les enchères
2. Financer ton acquisition
En immobilier, le financement des acquisitions est un véritable sujet.
Financement en cas de hack RP
Le hack pour sa première opération de marchand est de la faire en tant que particulier et avec sa résidence principale.
Dans ce cas, tu vas profiter d’un financement simple à obtenir avec de très bonnes conditions :
Emprunt sur 25 ans
Financement de travaux
Différé de travaux de 12-24 mois
Taux de 2,49% (au moment de cette newsletter, sinon les taux sont ici: https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/calcul-des-mensualites.html)
Négociation en cas d’un remboursement anticipé
Faire une opération d’achat-revente en RP, c’est vraiment le plus simple. Dès qu’on commence à faire du marchand, les choses se compliquent.
En tant que particulier, tu vas le plus souvent opter pour un financement en crédit immobilier amortissable classique auprès de ta banque. Si c’est ton premier investissement et que tu souhaites le faire en résidence principale, ce sera plus facile d’obtenir un crédit. Tu peux retrouver le détail sur comment obtenir ton crédit et quels sont les points à aborder avec ton banquier dans notre newsletter #11 sur le financement immobilier.
Lors de ta recherche de financement immobilier, il y aura deux principaux aspects que tu devras négocier avec ta banque :
un différé de crédit : au lieu de rembourser tous les mois ton emprunt dès le début, tu décales le remboursement du capital. Tu ne payes que les intérêts et/ou l’assurance pendant 1 ou 2 ans. Tu pourras donc rénover, revendre ton bien et encaisser la plus-value avant même de rembourser le capital de ton prêt.
les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : également connus sous le nom de pénalités de remboursement, ce sont des frais qui peuvent être réclamés par ta banque lorsque tu décideras de rembourser par anticipation ton crédit. C’est absolument à éviter dans un achat revente où, par définition, tu comptes solder ton crédit rapidement.
Le véritable financement en achat revente
Dans cette partie réservée aux abonnés premium de la newsletter, je vous donne mes recettes pour réussir le financement de vos opérations.
Nous avons décidé de diviser la newsletter en deux parties.
La semaine prochaine, nous verrons la valorisation et la revente du bien, ainsi que les aspects fiscaux.
Pour les plus motivés d’entre vous, nous vous accompagnons à l’achat revente dans notre programme de coaching d’un an qui commence le 5 décembre. Avec l’immobilier, tu peux rapidement arriver à un cash flow de 2 000 € par mois. Par contre, cela va te demander des compétences, du travail, de l’énergie et surmonter les problèmes. Seul, ce n’est pas une chose simple à faire. On te propose donc de te coacher dans un programme d’un an. Si tu veux en savoir plus, tu peux laisser ton email ci-dessous :
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