#11 - đ„đŠ Les secrets du financement immobilier
Je te livre ma méthode FIRE pour financer tes acquisitions et démultiplier tes revenus passifs.
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ⱠTemps de lecture estimé : 14 minutes
đ° LâactualitĂ© FIREâ:
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GĂ©nĂ©ral : aprĂšs LĂ©a et LĂ©a, câest Ă Yasmine de rejoindre nos Ă©quipes CORE. Welcome ! Nous continuons notre croissance de talents pour accomplir notre mission, construire la âmost powerful decentralized communityâ based on Financial freedom - Ecological and social impact - Decentralized ownership & decision.
Kirpi - Investissement immobilier : on effectue lâĂ©valuation des travaux sur un projet dâun hĂŽtel de 40 chambres et des commerces. En fonction des rĂ©sultats, on a hĂąte de vous le prĂ©senter. Pour accĂ©der au prochain deal qui arrive trĂšs prochainement, câest ici.
FIRE Studio - CrĂ©ation dâentreprises : deux entreprises sont dans le pipe. Le lancement de ces structures est conditionnĂ© par nos prochains recrutements. Nous Ă©changeons avec des candidats, on a hĂąte dâavancer đÂ
FIRE Invest - Rachat dâentreprises : on vient de dĂ©passer les 25 millions de promesses pour FIRE Invest đ Un grand merci ! Il reste une dizaine de jours pour nous rejoindre. Câest le moment d'accĂ©der en âlove moneyâ aux projets que je lance, ainsi quâaux entreprises que je rachĂšte. Letâs go câest ici. Tu ne vas pas le regretter.Â
Buy-out - Groupe de rachat dâentreprises : la premiĂšre promo de Buy-out vient de commencer. On reçoit dĂ©jĂ nos premiers dossiers pour rĂ©aliser les acquisitions ! On est une quinzaine Ă analyser des entreprises, les nĂ©gocier, avec pour objectif de les acheter ! Câest principalement Olivier qui est aux manettes cette semaine. Tu peux rejoindre la prochaine promo ici.
đ Au programme de cette semaineâ:
LâactualitĂ© Ă©conomique
Dossier : les secrets du financement immobilier
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đ LâactualitĂ© des marchĂ©s :
Economie et marchés financiers
Cette semaine dans les actualitĂ©s Ă©conomiques, on sâintĂ©resse Ă lâinflation en Turquie. Au mois dâaoĂ»t, le taux annualisĂ© atteint⊠80,2%. đš Pourtant, la banque centrale turque a rabaissĂ© les taux dâintĂ©rĂȘt de 13% Ă 12%. La raison : le prĂ©sident Erdogan prĂ©fĂšre privilĂ©gier la croissance et les exportations Ă la stabilitĂ© des prix. Un pari pour le moins osĂ© ! On est bien loin des mesures actuellement prises par la BCE (Banque Centrale EuropĂ©enne) et la Fed (banque centrale des Etats-Unis) qui ont annoncĂ© remonter leurs taux de 0,75%.
Performances du SP500 (en weekly) :
Cryptomonnaies
Performances des cryptomonnaies (en weekly)
đŠ Les secrets du financement immobilier
Lâimmobilier physique est aujourdâhui le placement prĂ©fĂ©rĂ© des français avec lâassurance vie.Â
Pour atteindre son indĂ©pendance financiĂšre ou rĂ©ellement gĂ©nĂ©rer des revenus complĂ©mentaires⊠Il faut faire de lâimmobilier ou du side business.Â
Lâapproche 100% bourse, ne sera pas suffisante pour la majoritĂ© dâentre nous. Cela va demander trop de capital investi sur une trop longue durĂ©e.
Par exemple, pour avoir 2 000 ⏠par mois avec de la bourse, il faut un capital de 600âŻ000 ⏠placĂ© Ă 4% net par an. Câest-Ă -dire Ă 4% aprĂšs frais de gestions, imposition et mĂȘme inflation.Â
En combien de temps on atteint 600 000 ⏠quâavec la bourse?Â
Prenons comme hypothĂšse quâon arrive Ă faire un investissement Ă 8% par an net (on peut le faire, dans ce cas en assurance vie ou PEA pour limiter la fiscalitĂ©, ou encore dans une entreprise, pourquoi pas dans une entreprise Ă lâĂ©tranger)
Avec un investissement Ă 1 000⏠par mois, il faut 21 ansÂ
Avec un investissement Ă 2 000⏠par mois, il faut 14 ansÂ
Avec un investissement à 3 000⏠par mois, il faut 11 ans
Je ne sais pas pour vous, mais moi, je nâavais pas ce temps.
Ce nâest pas grĂące Ă la bourse que jâai, en 10 ans, âpu prendre ma retraiteâ.
Câest dans un premier temps grĂące au business, dans un deuxiĂšme grĂące Ă lâimmobilier.
Par contre, lâimmobilier sans dette, ça ne sert pas Ă grand-chose.
Vous faites un 12% de renta brute ( (loyer HC x 12) / CoĂ»t total de lâinvest) vous allez potentiellement rĂ©ussir Ă faire du 4% net net.
Comme ça, on peut trouver ça bien. Sauf que, pour atteindre ces chiffres, ce nâest pas un investissement passif.
Entre acheter un bien immobilier Ă 100 000 ⏠cash et investir 100 000 cash en bourse⊠Lâinvestissement en bourse, est largement moins time consuming, simple.
Par contre, dĂšs quâon rajoute la dette, le leverage, cela change tout !Â
Câest ce dont on va parler aujourdâhui.
On a lâavantage en France dâavoir un accĂšs relativement aisĂ© au crĂ©dit, alors pourquoi sâen priver ?
Contrairement aux autres catĂ©gories dâactifs comme la bourse, en immobilier tu peux faire financer quasiment la totalitĂ© de ton investissement. En consĂ©quence, ce que tu gagnes par rapport au capital investi est Ă©norme. On appelle cela lâeffet de levier ou âleverageâ.
Câest cela qui en fait un investissement trĂšs intĂ©ressant selon nous, en plus de son cĂŽtĂ© rassurant et des revenus stables que cela gĂ©nĂšre. Câest ce qui permet Ă de nombreux FIRE (y compris moi) de pouvoir en vivre et de consacrer davantage de temps Ă dâautres activitĂ©s, comme le business, plus sereinement.
Dans cette newsletter, on se focalise sur le sujet trĂšs important du leverage. Comment cela fonctionne-t-il ? Comment obtenir ton crĂ©dit immobilier ? Quâest ce que tu dois nĂ©gocier ? A quoi dois-tu absolument faire attention ? On te donne un maximum de valeur, alors lis bien jusquâĂ la fin !
đŠ Lâimportance de la dette en immobilier
Lâinvestissement immobilier, câest comme un bateau Ă voile.
Imagine que le mas avec la voile reprĂ©sente ta dette. Lorsque tu as une petite voile, tu nâavances pas vite.Â
Plus ta voile est grande, plus tu avances vite.
Maintenant que tu as cette petite analogie en tĂȘte, rentrons dans le dĂ©tail. ;)
La dette te permet dâacheter des actifs. Sâils sont bien achetĂ©s, les loyers couvrent tes mensualitĂ©s de crĂ©dit ainsi que tes charges, et te rapportent tous les mois un excĂ©dent de trĂ©sorerie (cash-flow).
En version simplifiée, cela donne :
100 000 ⏠dâimmo, câest 300 ⏠par mois pour toiÂ
200 000 ⏠dâimmo, câest 600 ⏠par mois pour toiÂ
500 000 ⏠dâimmo, câest 1 500 ⏠par mois pour toiÂ
1 000 000 ⏠dâimmo, câest 3 000 ⏠par mois pour toiÂ
2 000 000 ⏠dâimmo, câest 6 000 ⏠par mois pour toiÂ
âŠ
En plus de ce que tu as sur ton compte bancaire, il y a le gain en patrimoine.
En version simplifiĂ©e, cela donne (le mĂȘme montant que le cashflow) :
100 000 ⏠dâimmo, câest 300 ⏠par mois de patrimoine
200 000 ⏠dâimmo, câest 600 ⏠par mois de patrimoine
500 000 ⏠dâimmo, câest 1 500 ⏠par mois de patrimoine
1 000 000 ⏠dâimmo, câest 3 000 ⏠par mois de patrimoine
2 000 000 ⏠dâimmo, câest 6 000 ⏠par mois de patrimoine
âŠ
En rĂ©alitĂ©, lâimmobilier, cela te fait gagner :
100 000 ⏠dâimmo, câest 600 ⏠en total
200 000 ⏠dâimmo, câest 1 200 ⏠en total
500 000 ⏠dâimmo, câest 3 000 ⏠en total
1 000 000 ⏠dâimmo, câest 6 000 ⏠en total
2 000 000 ⏠dâimmo, câest 12 000 ⏠en total
âŠ
Dâailleurs, pour arriver Ă ces montants, il faut faire lâimmobilier seul. Ăa ne se fera pas avec du clef en main, avec des SCPI, etc. Lâobjectif de ces entreprises, ces produits, câest de te faire investir dans lâimmobilier. Ce nâest pas dâen faire de vĂ©ritables revenus. NâhĂ©site pas Ă rejoindre notre programme ;) :
Le nouveau groupe de coaching commence le 3 octobre, ne loupe pas ta place ! Martin est disponible ici pour répondre à tes questions sur le programme.
Dans lâimmobilier gĂ©nĂ©ral, la plus grande partie de ton enrichissement se fait sur le remboursement de ton crĂ©dit. Chaque mois, tu ne dĂ©bourses rien et pourtant, ta dette diminue. Les locataires te payent ton investissement, câest la beautĂ© de lâimmobilier locatif rentable !
Pour comprendre Ă quel point la dette est importante en immobilier, prenons un exemple.
Tu souhaites investir dans un immeuble de 3 appartements pour un coĂ»t total de 150 000⏠(travaux, frais de notaire et dâagence compris). Cet immeuble te rapporte 1 350⏠de loyer tous les mois, soit un total de 16 200⏠à lâannĂ©e. Tu es donc Ă 16 200 / 150 000 = 10,8% de rentabilitĂ© brute, câest super !
Tu optes pour un crédit sur 20 ans, avec des mensualités de 800⏠(9 600⏠par an). Tu as également 200⏠de charges chaque mois (2 400⏠par an). Ton cash-flow annuel est donc de 1 350 - 800 - 200 = 350⏠(4 200⏠annuels).
Tu pourrais croire que ton enrichissement est donc de 350⏠mensuels mais en rĂ©alitĂ©, tu tâenrichies du cash-flow et de lâamortissement de ton crĂ©dit. Par simplicitĂ©, on estime que tes mensualitĂ©s de 800⏠sont tout le temps composĂ©es de 650⏠de remboursement du capital, le reste Ă©tant les intĂ©rĂȘts et lâassurance de prĂȘt. Tu tâenrichies donc chaque mois de 650âŹ+ 350 = 1 000 ⏠ou 12 000 ⏠annuels !
Pour bien comprendre la puissance du crédit, calculons le rendement de tes capitaux propres selon plusieurs hypothÚses.
Si tu achĂštes ce bien cash, tu sors donc 150 000⏠au dĂ©part. Dans le cas (simplifiĂ©) oĂč tu gardes ce bien 10 ans et tu le revends avec une petite plus-value de 10 000âŹ, ton rendement est le suivant : tout ce que tu as gagnĂ© / tout ce que tu as dĂ©boursĂ© soit (12 000 x 10 + 10 000) / 150 000 = 87%.
Dans le cas oĂč tu achĂštes ce bien Ă crĂ©dit et tu mets 10 000⏠dâapport, ton rendement est alors de (12 000 x 10 + 10 000) / 10 000 soit⊠1 300 % !
RamenĂ© Ă lâannĂ©e, cela donnerait un taux de croissance annuel composĂ© de 29% par an pendant 10 ans. Ă titre de comparaison, lâETF monde Amundi CW8 rĂ©alise en moyenne 12% par an.
ConcrĂštement, tu gagnes sur 10 ans 12 000 x 10 + 10 000 = 130 000⏠en nâayant sorti de ta poche que 10 000âŹ.
Certes, cet exemple est simplifiĂ© mais tu comprends maintenant Ă quel point le crĂ©dit immobilier est surpuissant. Ce que tu dois retenir de cette premiĂšre partie est que lâimmobilier sans leverage est moins performant. Dans le cas oĂč tu financerais entiĂšrement ton investissement Ă 110%, donc que tu ne sortirais rien de ta poche, tu aurais thĂ©oriquement un rendement infini car tu crĂ©es 130 000⏠à partir de 0⏠!
đ§ Comment fonctionne le systĂšme des banques ?
Le fonctionnement des taux, la BCE
Tu as certainement entendu quâen septembre la BCE a augmentĂ© ses taux directeurs de 0,75%. On ne va pas te faire un cours dâĂ©conomie mais la Banque Centrale EuropĂ©enne a 3 principaux taux directeurs qui lui permettent de piloter sa politique monĂ©taire et donc de rĂ©guler l'activitĂ© Ă©conomique des pays europĂ©ens.Â
Parmi ces 3 taux, il y a le taux de refinancement. Câest le taux d'intĂ©rĂȘt des liquiditĂ©s empruntĂ©es par les banques commerciales. Lorsquâune banque commerciale (CIC, BNP, sociĂ©tĂ© gĂ©nĂ©raleâŠ) fait un crĂ©dit Ă destination des mĂ©nages ou des entreprises, elle emprunte Ă ce taux de refinancement. Elle applique sur ce taux de refinancement un spread, qui est une marge, afin quâelle gagne de lâargent. Si le taux de refi est de 1,25% (comme actuellement), et que la banque commerciale applique une marge de 0,75%, elle prĂȘte donc Ă 2%.
Ainsi :
Si le taux de " refi " baisse, la demande de crédit est stimulée car les clients sont attirés par les taux plus faibles pratiqués par les banques commerciales
à l'inverse, la demande de crédit fléchit en cas de hausse du taux de "refi".
Câest aussi ce qui peut expliquer quâen cas de hausse des taux, le marchĂ© de lâimmobilier peut-ĂȘtre amenĂ© Ă baisser car il y a moins de demande.
La sélection des profils, ta banque
Un autre aspect qui jouera Ă©galement pour les banques est ton salaire. Aujourdâhui en France, 50% des salaires mensuels nets sont infĂ©rieurs ou Ă©gaux Ă 2000⏠par mois.
Il faut comprendre que les banques sont Ă la recherche de clients. Câest-Ă -dire de personnes qui vont permettre Ă la banque de gagner de lâargent, de continuer Ă pouvoir emprunter auprĂšs de la BCE.
Malheureusement, les profils gagnant moins de 2 000 ⏠par mois ne sont pas la cible des banques.
En plus de cela, dans notre contexte actuel, les banques ont peur. Câest malheureusement cette partie de la population qui est la plus touchĂ©e par lâinflation et qui a le plus de difficultĂ©s Ă emprunter car elle reprĂ©sente un risque de dĂ©faut de paiement plus Ă©levĂ© pour les banques.Â
LâHCSF, le contexte, une opportunitĂ© pour les beaux profilsÂ
Les personnes qui gagnent 2500âŹ, 3000⏠ou plus chaque mois ont une rĂ©elle capacitĂ© dâendettement et peuvent rĂ©ellement emprunter pour enchaĂźner les investissements, surtout lorsquâelles sont jeunes. En effet, le Haut Conseil de StabilitĂ© FinanciĂšre recommande aux banques de refuser tout crĂ©dit immobilier aux consommateurs dont le taux dâendettement dĂ©passe 35 % aprĂšs lâopĂ©ration. Câest pour cela que, dans une dĂ©marche FIRE, il peut-ĂȘtre intĂ©ressant de se renseigner pour changer de job et augmenter tes revenus, comme expliquĂ© dans la newsletter #7.
Bon Ă savoir : le HCSF indique que les banques peuvent dĂ©roger Ă la limite des 35 % sur 20 % de leur production de crĂ©dit. Cette dĂ©rogation est accordĂ©e avant tout aux primo-accĂ©dants voulant investir dans leur rĂ©sidence principale. Les investisseurs comme nous ne se partagent quâun cinquiĂšme du quota soit 4%. Pour figurer dans ces 4 % de chanceux, il faut prĂ©senter des arguments solides et professionnaliser ton approche.
Comment bien emprunter, dĂ©passer les 35% dâendettement?
On a la solution pour toi. On te donne les mĂ©thodes quâon utilise aujourdâhui pour continuer Ă obtenir du financement. Que cela soit, lâoptimisation du lmnp, lâutilisation des SCI, le financement alternatif, etc.Â
La formation est intitulĂ©e âComment obtenir ton financement bancaire ?â. Tu vas tout savoir, pour les premiers, on va mĂȘme te donner les coordonnĂ©es des banques avec nos derniers financements. Si tu es intĂ©ressĂ©, câest juste ici :
Le piĂšge de lâencours bancaireÂ
Aussi, mĂȘme si tu as un salaire Ă©levĂ©, un autre point qui peut Ă©galement jouer est lâencours accessible. En dĂ©but dâannĂ©e, chaque Ă©tablissement bancaire a une enveloppe avec des objectifs dâĂ©mission de crĂ©dits. GĂ©nĂ©ralement, il est plus facile dâobtenir ton crĂ©dit en dĂ©but dâannĂ©e quâen fin dâannĂ©e, lorsque les objectifs sont dĂ©jĂ faits.
Autre conseil : la dĂ©lĂ©gation de ton agence. GĂ©nĂ©ralement, câest le conseiller clientĂšle ou le directeur de lâagence qui possĂšdent la dĂ©lĂ©gation pour tâaccorder le prĂȘt, et ce, jusquâĂ un plafond maximum. Ă Paris, la dĂ©lĂ©gation peut facilement aller de 1M⏠à 1,5M⏠du fait des prix du foncier tandis quâen province elle est peut ĂȘtre plafonnĂ©e Ă 500k⏠ou moins. Si tu demandes un prĂȘt dâun montant supĂ©rieur Ă la dĂ©lĂ©gation de ton agence, ta demande doit ĂȘtre remontĂ©e au comitĂ© des risques de la banque. ConcrĂštement : ton dossier mettra plus longtemps Ă ĂȘtre traitĂ© et tu es tributaire de la qualitĂ© / tĂ©nacitĂ© de ton banquier car câest lui qui devra dĂ©fendre ton projet devant le comitĂ©. Sâil est nul : ton projet sera refusĂ©. Tu devras le coacher et lui donner un maximum de rĂ©ponses afin quâil dĂ©fende au mieux ton dossier. Pour Ă©viter ces situations, tu peux faire financer une grosse acquisition en province via une banque parisienne (ou dâune grande ville) qui a une dĂ©lĂ©gation importante afin dâĂ©viter le passage par les risques.
Les étapes du financement bancaire
âOk Victor, je comprends mieux le systĂšme bancaire. Mais concrĂštement, quelles sont les Ă©tapes dâun financement bancaire ?â
Déjà , compte environ 3 mois pour obtenir ton financement bancaire.
Pour anticiper la situation, tu peux, avant mĂȘme que ton offre dâachat soit acceptĂ©e, contacter ton ou tes banquiers et faire des simulations. Ainsi, tu instaures un contact avec ta banque, tu anticipes et crĂ©es de la confiance.
Ensuite, lorsque ton offre est acceptĂ©e, go ! Prends tout de suite plusieurs rendez-vous dans diffĂ©rents Ă©tablissements afin de ne pas te retrouver hors compromis. Tu peux ainsi faire jouer la concurrence en comparant les propositions obtenues pour un prĂȘt dâun montant et dâune durĂ©e identiques. La comparaison sâeffectue sur des critĂšres objectifs : taux, frais de dossier, coĂ»t global du crĂ©dit, tarif de lâassurance, mensualitĂ© et indemnitĂ©s de remboursement anticipĂ©. On reparlera de la nĂ©gociation un peu plus bas.
Une fois que tu as choisi ta banque, tu dois monter ton dossier bancaire. Ce dossier va permettre dâaffiner la proposition pour lâĂ©dition dâune offre de prĂȘt personnalisĂ©e. Tu devras gĂ©nĂ©ralement donner une liste des piĂšces justificatives que tu peux retrouver ci-dessous dans une de mes Ă©tudes de financement. NâhĂ©site pas Ă les rĂ©unir Ă lâavance car le dĂ©lai pour les donner est assez court (souvent 15 jours) :
Une fois que ton dossier est analysĂ© par ton banquier (gĂ©nĂ©ralement en une Ă deux semaines), il tâenvoie un accord de principe. Il sâagit dâune lettre formelle par laquelle ta banque tâannonce son accord pour ta demande de prĂȘt. Attention, ce nâest quâun avis favorable. Lâanalyse du risque nâest pas totalement terminĂ©e et la banque peut finalement refuser le prĂȘt. Pense nĂ©anmoins Ă faire une copie de lâaccord de principe et Ă lâadresser Ă ton agent immobilier et ton notaire. Elle atteste de tes efforts pour obtenir un financement et rassure le vendeurâŻ!
Bon Ă savoir : le crĂ©dit immobilier est souvent utilisĂ© comme un produit dâappel. Avant dâĂ©diter lâoffre de prĂȘt, il y a des chances pour que ta banque te demande de domicilier ton compte courant (celui sur lequel sont versĂ©s tes revenus) en son sein. On appelle cela la domiciliation des revenus.
AprĂšs lâaccord de principe, lâoffre de prĂȘt est Ă©ditĂ©e. Ce document rĂ©capitule toutes les conditions du prĂȘt. Tu y retrouves les obligations applicables Ă lâemprunteur et au prĂȘteur. Elle est valable 30 jours au minimum et donne lieu Ă un dĂ©lai de rĂ©flexion de 10 jours calendaires qui dĂ©bute au lendemain de sa rĂ©ception.
Bon Ă savoir : tu peux profiter de ces 30 jours pour vĂ©rifier que lâassurance proposĂ©e est compĂ©titive. Si ce nâest pas le cas, tu peux en prendre une ailleurs et diminuer tes mensualitĂ©s.
Au 11Ăšme jour calendaire aprĂšs son Ă©dition, tu devras renvoyer lâoffre de prĂȘt Ă ta banque par courrier postal, cachet de la poste faisant foi, ou par courrier Ă©lectronique certifiĂ©, c'est-Ă -dire une sorte de lettre recommandĂ©e Ă©lectronique officielle, avec accusĂ© rĂ©ception. Sa rĂ©ception datĂ©e et signĂ©e vaut contrat. Nâoublie pas de mettre en copie ton notaire chargĂ© de la vente.
Enfin, le déblocage des fonds a lieu. Les fonds sont généralement débloqués le jour de la signature de l'acte authentique devant le notaire. Pour le financement de travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l'offre.
Bon Ă savoir : pour souscrire Ă une assurance emprunteur, tu seras peut-ĂȘtre amenĂ© Ă rĂ©pondre Ă un questionnaire de santĂ© voire Ă faire des examens (cardiologue, prises de sangâŠ). Câest notamment le cas lorsque tu es ĂągĂ© ou lorsque tes encours dâemprunts commencent Ă ĂȘtre importants (1M⏠ou plus). Ăa mâarrive rĂ©guliĂšrement et ce sont des dĂ©lais auxquels on ne pense pas forcĂ©ment.
Pour se protĂ©ger des dĂ©fauts, la banque exige en plus de l'assurance-emprunteur la souscription Ă une de ces deux garanties :Â
la cautionÂ
l'hypothĂšque
La caution est gĂ©nĂ©ralement un organisme financier qui s'engage Ă rembourser le crĂ©dit immobilier Ă ta place, lorsque tu ne le fais pas. On parle de cautionnement bancaire (il peut Ă©galement sâagir dâune personne physique). GĂ©nĂ©ralement, la banque te met en relation avec un organisme financier spĂ©cialisĂ© dans le cautionnement dont elle est partenaire. Tu peux Ă©galement contacter un autre organisme financier si tu le souhaites. Attention, tu dois prendre en compte le dĂ©lai de rĂ©ponse des organismes (48h pour le crĂ©dit logement).
En cas de refus du dossier par CrĂ©dit Logement, tu peux te tourner vers lâhypothĂšque (ou âgarantie hypothĂ©caireâ) Ă condition que la valeur du bien possĂ©dĂ© puisse couvrir celle de lâemprunt. ConcrĂštement, si tu arrĂȘtes de payer, la banque saisit le logement pour le vendre aux enchĂšres judiciaires. Ce nâest pas lâidĂ©al, essaye de lâĂ©viter.
Globalement, ce que tu dois retenir est quâil faut environ 3 mois pour obtenir ton crĂ©dit immobilier. Le processus prend du temps donc mieux vaut sây prendre le plus tĂŽt possible. Si ton dossier est classique, le processus sera rapide. Si ton dossier est plus compliquĂ© (Ăąge et/ou taux dâendettement importants, projet originalâŠ), tu passeras certainement par la case comitĂ© des risques. Dans ce cas, bon courage. PrĂ©vois des dĂ©lais plus longs et ne te repose jamais sur une seule banque.
Est-ce le bon moment pour emprunter ?
Ăa ne tâa sĂ»rement pas Ă©chappĂ©, les taux sont actuellement âau plus hautâ. Enfin, en 2000, 2008 on Ă©tait dans les 5-6%.
Est-ce que cela va rester haut voire continuer à augmenter ? Ou cela va-t-il baisser ? En réalité, on ne sait pas.
Nous devons relativiser car nous venons de connaĂźtre une pĂ©riode durant laquelle les taux Ă©taient anormalement bas. Peut-ĂȘtre allons-nous simplement vers un retour Ă la normale ? Dans tous les cas, ce nâest pas grave, ce qui nous importe davantage est la santĂ© du marchĂ© immobilier.
En gĂ©nĂ©ral, plus les taux augmentent, plus le marchĂ© de lâimmobilier baisse car les investisseurs ont moins de pouvoir dâachat, il y a moins de demande car le coĂ»t de la dette augmente. Câest la loi de lâoffre et de la demande.
On pourrait donc penser Ă un recul du marchĂ© de lâimmobilier.
Cependant, cette vision peut ĂȘtre contrebalancĂ©e par le fait que, surtout en ces moments compliquĂ©s, les investisseurs cherchent Ă investir dans des actifs rassurants comme lâimmobilier. Câest aussi un moyen de contrer lâinflation, tout en se constituant un patrimoine. On le voit avec lâattractivitĂ© des entreprises de property tech comme le français Masteos, qui a rĂ©cemment levĂ© 40 millions dâeuros pour sa solution dâinvestissement locatif clĂ© en main.
De plus, mĂȘme si tu empruntes Ă un taux important, si les taux baissent tu pourras plus tard renĂ©gocier tes emprunts ou les faire racheter par un autre Ă©tablissement financier pour obtenir des conditions plus favorables. Câest un droit pour les consommateurs, encadrĂ© par le code de la consommation. ConcrĂštement, ça te permet dâobtenir un taux plus faible et ainsi allĂ©ger tes mensualitĂ©s de remboursement. Ă titre personnel, jâai commencĂ© Ă emprunter lorsque les taux Ă©taient Ă©levĂ©s (2,5 / 3%). Quand les taux ont commencĂ© Ă baisser, jâai nĂ©gociĂ© tous les ans.
Bon Ă savoir : la renĂ©gociation du crĂ©dit au sein de ta banque nâest gĂ©nĂ©ralement pas sans frais. TrĂšs souvent, tu dois tâacquitter de frais de dossier. Câest aussi le cas lorsque tu te fais racheter ton crĂ©dit par une autre banque. Ainsi, fais attention aux clauses lorsque tu signes ton emprunt (dans ce cas, câest la clause de renĂ©gociation). Tu peux les nĂ©gocier avec ta banque en faisant jouer la concurrence pour, par exemple, Ă©viter ce genre de frais de dossier. Aussi, demande toujours Ă ton banquier dâĂ©crire dans le contrat ce que vous avez nĂ©gociĂ© afin de tâassurer que ce sera respectĂ©.
Un autre problĂšme rĂ©cent est le taux dâusure. Tu as peut-ĂȘtre rĂ©cemment vu quâil y avait des manifestations de courtiers devant la Banque de France. Ils alertent sur l'incapacitĂ© de nombreux mĂ©nages Ă obtenir des prĂȘts Ă cause du plafond trop bas du taux d'usure (actuellement Ă 2,57%).
ConcrĂštement, le taux dâusure correspond au taux dâintĂ©rĂȘt maximum lĂ©gal que les Ă©tablissements de crĂ©dit sont autorisĂ©s Ă pratiquer lorsquâils accordent un prĂȘt. Il sert Ă protĂ©ger lâemprunteur contre des propositions de prĂȘts « trop chĂšres ».
Cependant, avec des taux dâemprunts supĂ©rieurs Ă 2% proposĂ©s par les banques, auxquels on ajoute les frais de dossier et l'assurance-emprunteur, le taux effectif (TAEG) peut aisĂ©ment dĂ©passer le plafond actuellement fixĂ© Ă 2,57 %.
Le gouverneur de la banque de France a annoncĂ© que le taux dâusure sera remontĂ© le 1er octobre, il devrait avoisiner les 3%.
Afin de ne pas ĂȘtre touchĂ© par ces problĂšmes actuels, tu peux demander un emprunt sur une durĂ©e lĂ©gĂšrement plus courte que prĂ©vue. Par exemple, 19 ans et quelques mois au lieu de 20 ans. Plus les durĂ©es de crĂ©dit immobilier sont courtes, plus le taux est bas. Cela te permettra de bĂ©nĂ©ficier dâun taux plus faible.
Tu peux Ă©galement opter pour une assurance dĂ©lĂ©guĂ©e : tu contractes une assurance emprunteur dans une autre compagnie que lâorganisme qui tâaccorde ton prĂȘt, afin dâĂ©conomiser quelques pourcentages.
Tu peux faire un prĂȘt gigogne. Le prĂȘt gigogne est en rĂ©alitĂ© constituĂ© de deux prĂȘts : lâun sur une durĂ©e longue, avec un taux Ă©levĂ©, et lâautre, dâun montant le plus souvent plus faible, sur une durĂ©e plus courte et donc avec un taux plus avantageux. Une partie du capital empruntĂ© est alors remboursĂ©e sur une durĂ©e courte Ă un taux infĂ©rieur. Au total, le taux moyen sur lâensemble du montage est donc plus faible. Les deux prĂȘts sont ensuite lissĂ©s, afin dâobtenir une mensualitĂ© constante.
Enfin, tu peux emprunter en SCI. Une dĂ©cision de la cour de cassation a statuĂ© en 2019 que le taux dâusure nâest pas applicable. Les associĂ©s dâune SCI ne sont pas considĂ©rĂ©s comme des consommateurs.
Bref. Ce quâil faut que tu retiennes de cette partie est que, certes, la situation Ă©conomique complique les choses, mais des solutions existent. Outre le fait que la fiscalitĂ© se concentre de plus en plus sur les propriĂ©taires fonciers, ou encore les aspects Ă©cologiques (nouvelles rĂšgles des DPE), lâinvestissement immobilier reste un moyen redoutable pour augmenter ton patrimoine et avancer dans ton objectif FIRE. Si aujourdâhui tu trouves un investissement Ă plus de 10% de rentabilitĂ© brute, au lieu dâattendre, fonce ! MĂȘme si la situation actuelle nâest pas optimale, tu gagneras de lâargent, tu te constitueras un patrimoine et tu auras des revenus durables.
Comment négocier avec ta banque ?
Maintenant que tu cernes un peu mieux le systÚme bancaire et les étapes du financement, attaquons-nous à la négociation.
Pour que tu aies du poids lors de la négociation, tu dois avoir un dossier bancaire en béton.
Ce que les banques aiment est une gestion des comptes en bon pĂšre de famille. Tes comptes sont propres, tu ne fais pas de dĂ©couverts, tu gagnes bien ta vie, tu nâas pas de dĂ©penses inconnues, tu mets de cĂŽtĂ© tous les mois. Voici une grille qui rĂ©sume bien les critĂšres de scoring :
Si tu es entrepreneur, tu devras gĂ©nĂ©ralement dĂ©montrer 3 ans dâactivitĂ©s rĂ©ussies et rentables.
Ce dossier bancaire impeccable jouera en ta faveur lorsque tu voudras obtenir des conditions avantageuses. Je te conseille plutĂŽt dâaller voir les banques en direct plutĂŽt que de passer par un courtier, sauf si tu as de grosses difficultĂ©s Ă te faire financer. Ăa te permettra de dĂ©fendre toi mĂȘme ton projet et nouer une relation avec un banquier qui pourrait te suivre pour tes prochaines opĂ©rations. NâhĂ©site pas Ă utiliser meilleurtaux.com pour voir les taux actuels de marchĂ© et Ă mettre en concurrence les diffĂ©rentes banques. Tu pourras ainsi nĂ©gocier des avantages parmi lesquelles :
un diffĂ©rĂ© dâemprunt : au lieu de payer directement ton emprunt, tu dĂ©cales le remboursement du capital. Tu ne payes que les intĂ©rĂȘts et lâassurance pendant 1 ou 2 ans. Si tu arrives Ă rapidement faire les travaux, ça te permet de rapidement encaisser des loyers et ainsi te reconstituer une trĂ©sorerie, Ă hauteur de ton apport initial si tu en as mis un.
une clause de modulation des Ă©chĂ©ances : elle permet de revoir Ă la baisse le montant des Ă©chĂ©ances de 30%. En contrepartie, la durĂ©e du crĂ©dit augmente, ce qui augmente le coĂ»t global du crĂ©dit et de lâassurance emprunteur.
une durée de crédit longue (20 ans minimum) afin de baisser tes mensualités de crédit et augmenter le cashflow
un financement Ă 110% (prix du bien, frais dâagence, frais de notaire et travaux)
des frais de dossier réduits
et bien dâautres
Bon Ă savoir : pour faire les yeux doux Ă ton banquier, tu peux proposer de prendre des produits supplĂ©mentaires chez lui comme une assurance PNO, des alarmes ou encore un abonnement tĂ©lĂ©phone. Ton banquier est un commercial avec des objectifs, tu peux lâarranger en lâaidant Ă atteindre certains de ses objectifs en Ă©change de conditions de crĂ©dit avantageuses. Câest du win / win. ;)
Conclusion
Tu en sais maintenant un peu plus sur le financement bancaire. Dans cette newsletter, on nâest volontairement pas allĂ© dans les dĂ©tails car on aurait sinon Ă©crit un roman. Le monde de la banque est passionnant et source de supers opportunitĂ©s pour nous investisseurs. Pour les abonnĂ©s premiums, vous retrouverez nos prĂ©sentations de dossiers bancaires dans le PeerBoard. Dâailleurs, nous allons faire gagner la formation en financement Ă certains des abonnĂ©s premium. Pour ne pas louper les drops, il est temps de devenir premium.
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Ce quâil faut que tu retiennes de cette newsletter est lâimportance de la dette. Pense Ă lâanalogie du bateau Ă voile que jâai expliquĂ©e en dĂ©but dâarticle : plus ta voile est grande, plus tu vas vite.
En tant que futur FIRE, tu dois enchainer les investissements pour augmenter ton patrimoine et tes revenus. Pour dĂ©multiplier ton encours bancaire, tu devras obligatoirement dĂ©passer les 35% dâendettement. Câest compliquĂ© mais tout Ă fait possible. Tu devras professionnaliser au maximum ton approche.
Pour les plus motivĂ©s dâentre vous, on propose une formation oĂč je te donne toutes les techniques qui mâont permis dâexploser mon endettement et dâatteindre aujourdâhui un patrimoine immobilier de plus de 15MâŹ.
Tu es chaud ? đ„ Alors on y va ! Câest juste ici :
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âLa seule diffĂ©rence entre les gagnants et les perdants est que les gagnants passent Ă lâaction!â Anthony Robbins
Quand on souhaite passer Ă lâaction et maximiser lâatteinte de ses objectifs, lâentourage est ce qui compte le plus. Il va tâaccompagner, te donner les bonnes informations, te dĂ©bloquer de tes situations complexes.
Câest pour cela quâon a créé les programmes FIRE qui sont focalisĂ©s sur lâaction.
Il nây a pas de formule magique âinstantanĂ©eâ.
Tu ne vas pas la trouver ici.
Oui, tu vas devoir ĂȘtre vraiment engagĂ©.
Oui, tu vas devoir te retrousser les manches.
Oui, tu vas devoir surmonter des obstacles.
Oui, tu vas devoir sortir de ta zone de confort.
En suivant lâun de ces programmes avec assiduitĂ©, tu vas invariablement atteindre tes objectifs et changer ta vie.
Je te partage toute mon expĂ©rience qui mâa permis de passer de 0 Ă 10m+⏠en 12 ans Ă lâaide de mes investissements, mes side business, mes rachats dâentreprises, etc.
Je veux te donner ce qui est le plus important pour moi, la liberté dans toutes ses formes.
La meilleur façon est de te montrer, câest de te parler des rĂ©sultats. Dans chaque programme, tu vas avoir des tĂ©moignages, de ceux qui comme toi se sont lancĂ©s.
đ Tu veux passer Ă lâaction en immobilier ?
Avec lâimmobilier, tu peux rapidement arriver Ă un cash flow de 2 000 ⏠par mois. Par contre, cela va te demander des compĂ©tences, du travail, de lâĂ©nergie et surmonter les problĂšmes. Seul, ce nâest pas une chose simple Ă faire. Pour tâaccompagner on a un programme dâun an. Si tu veux en savoir plus, tu peux laisser ton email ci-dessous :
Le nouveau groupe de coaching commence le 3 octobre, ne loupe pas ta place !
Martin est disponible ici pour répondre à tes questions sur le programme, tu peux aussi lui envoyer un email à martin@gii.fr.
đ” Tu veux crĂ©er ton side business ?
Un side business, câest un business physique ou en ligne qui te rapporte de lâargent passivement. DâexpĂ©rience, lancer un side business est plus compliquĂ© que de faire de lâimmobilier. Pour rĂ©ussir ton side, il te faudra ĂȘtre focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maitrises les side business, tu vas dĂ©multiplier significativement tes ressources financiĂšres, ta confiance en toi. Libre Ă toi de quitter ton travail, dâinjecter les gains dans de lâimmobilier, bref, de faire ce que tu veux.
Notre programme tâapporte notre mĂ©thode de a Ă z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, câest en dessus :
Le prochain groupe commence le 10 octobre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.
đ Tu veux reprendre une entreprise ?
Reprendre une entreprise, câest magique. Cela correspond plus au profil 30-60 ans qui ont lâune des expĂ©riences suivantes : commerciale, gestion, financiĂšre, marketing. On recommande dâavoir dĂ©jĂ une stabilitĂ© financiĂšre avant de se lancer. On fait un programme dâun an pour te permettre de trouver, financer, acheter, opĂ©rer ton entreprise. Olivier, qui a gĂ©nĂ©rĂ© plus de 15m ⏠en cĂ©dant une partie de ses entreprises est aux manettes. Je suis de la partie avec pour objectif lâacquisition dâau moins une entreprise par an. Si tu veux en savoir plus tu peux laisser ton email ci-dessous :
La prochaine promo démarre le 6 février 2023. Si tu es intéressé, réserve un call avec Martin ici.
đ§âđ» Tu as besoin dâun Customer Success, Account Manager ?
Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, câest un vĂ©ritable mĂ©tier. Peu savent bien le faire, câest pour cela quâon a lancĂ© Kare School, lâĂ©cole des Customer Success Manager.
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