FIRE

Share this post

#11 - đŸ”„đŸŠ Les secrets du financement immobilier

firefrance.substack.com

#11 - đŸ”„đŸŠ Les secrets du financement immobilier

Je te livre ma méthode FIRE pour financer tes acquisitions et démultiplier tes revenus passifs.

FIRE
Sep 28, 2022
6
Share this post

#11 - đŸ”„đŸŠ Les secrets du financement immobilier

firefrance.substack.com
Share

La newsletter FIRE c’est l’endroit pour apprendre Ă  rĂ©ellement investir. Si tu n’es pas encore inscrit, c’est par ici  :

⏱ Temps de lecture estimĂ© : 14 minutes

📰 L’actualitĂ© FIRE :

Nos derniÚres actualités : 

  • GĂ©nĂ©ral : aprĂšs LĂ©a et LĂ©a, c’est Ă  Yasmine de rejoindre nos Ă©quipes CORE. Welcome ! Nous continuons notre croissance de talents pour accomplir notre mission, construire la “most powerful decentralized community” based on Financial freedom - Ecological and social impact - Decentralized ownership & decision.

  • Kirpi - Investissement immobilier : on effectue l’évaluation des travaux sur un projet d’un hĂŽtel de 40 chambres et des commerces. En fonction des rĂ©sultats, on a hĂąte de vous le prĂ©senter. Pour accĂ©der au prochain deal qui arrive trĂšs prochainement, c’est ici.

  • FIRE Studio - CrĂ©ation d’entreprises : deux entreprises sont dans le pipe. Le lancement de ces structures est conditionnĂ© par nos prochains recrutements. Nous Ă©changeons avec des candidats, on a hĂąte d’avancer 😊 

  • FIRE Invest - Rachat d’entreprises : on vient de dĂ©passer les 25 millions de promesses pour FIRE Invest 😊 Un grand merci ! Il reste une dizaine de jours pour nous rejoindre. C’est le moment d'accĂ©der en “love money” aux projets que je lance, ainsi qu’aux entreprises que je rachĂšte. Let’s go c’est ici. Tu ne vas pas le regretter. 

  • Buy-out - Groupe de rachat d’entreprises : la premiĂšre promo de Buy-out vient de commencer. On reçoit dĂ©jĂ  nos premiers dossiers pour rĂ©aliser les acquisitions ! On est une quinzaine Ă  analyser des entreprises, les nĂ©gocier, avec pour objectif de les acheter ! C’est principalement Olivier qui est aux manettes cette semaine. Tu peux rejoindre la prochaine promo ici.


📅 Au programme de cette semaine :

  • L’actualitĂ© Ă©conomique

  • Dossier : les secrets du financement immobilier

  • Nos autres contenus : Podcasts, Linkedin, Discord

  • AccĂšs aux contenus exclusifs

  • Nos programmes FIRE 


📈 L’actualitĂ© des marchĂ©s :

  • Economie et marchĂ©s financiers

Cette semaine dans les actualitĂ©s Ă©conomiques, on s’intĂ©resse Ă  l’inflation en Turquie. Au mois d’aoĂ»t, le taux annualisĂ© atteint
 80,2%. 😹 Pourtant, la banque centrale turque a rabaissĂ© les taux d’intĂ©rĂȘt de 13% Ă  12%. La raison : le prĂ©sident Erdogan prĂ©fĂšre privilĂ©gier la croissance et les exportations Ă  la stabilitĂ© des prix. Un pari pour le moins osĂ© ! On est bien loin des mesures actuellement prises par la BCE (Banque Centrale EuropĂ©enne) et la Fed (banque centrale des Etats-Unis) qui ont annoncĂ© remonter leurs taux de 0,75%.

Performances du SP500 (en weekly) :

  • Cryptomonnaies

Performances des cryptomonnaies (en weekly)

🏩 Les secrets du financement immobilier

L’immobilier physique est aujourd’hui le placement prĂ©fĂ©rĂ© des français avec l’assurance vie. 

Pour atteindre son indĂ©pendance financiĂšre ou rĂ©ellement gĂ©nĂ©rer des revenus complĂ©mentaires
 Il faut faire de l’immobilier ou du side business. 

L’approche 100% bourse, ne sera pas suffisante pour la majoritĂ© d’entre nous. Cela va demander trop de capital investi sur une trop longue durĂ©e.

Par exemple, pour avoir 2 000 € par mois avec de la bourse, il faut un capital de 600 000 € placĂ© Ă  4% net par an. C’est-Ă -dire Ă  4% aprĂšs frais de gestions, imposition et mĂȘme inflation. 

En combien de temps on atteint 600 000 € qu’avec la bourse? 

Prenons comme hypothĂšse qu’on arrive Ă  faire un investissement Ă  8% par an net (on peut le faire, dans ce cas en assurance vie ou PEA pour limiter la fiscalitĂ©, ou encore dans une entreprise, pourquoi pas dans une entreprise Ă  l’étranger)

  • Avec un investissement Ă  1 000€ par mois, il faut 21 ans 

  • Avec un investissement Ă  2 000€ par mois, il faut 14 ans 

  • Avec un investissement Ă  3 000€ par mois, il faut 11 ans

Je ne sais pas pour vous, mais moi, je n’avais pas ce temps.

Ce n’est pas grñce à la bourse que j’ai, en 10 ans, “pu prendre ma retraite”.

C’est dans un premier temps grñce au business, dans un deuxiùme grñce à l’immobilier.

Par contre, l’immobilier sans dette, ça ne sert pas à grand-chose.

Vous faites un 12% de renta brute ( (loyer HC x 12) / CoĂ»t total de l’invest) vous allez potentiellement rĂ©ussir Ă  faire du 4% net net.

Comme ça, on peut trouver ça bien. Sauf que, pour atteindre ces chiffres, ce n’est pas un investissement passif.

Entre acheter un bien immobilier à 100 000 € cash et investir 100 000 cash en bourse
 L’investissement en bourse, est largement moins time consuming, simple.

Par contre, dùs qu’on rajoute la dette, le leverage, cela change tout ! 

C’est ce dont on va parler aujourd’hui.

On a l’avantage en France d’avoir un accĂšs relativement aisĂ© au crĂ©dit, alors pourquoi s’en priver ?

Contrairement aux autres catĂ©gories d’actifs comme la bourse, en immobilier tu peux faire financer quasiment la totalitĂ© de ton investissement. En consĂ©quence, ce que tu gagnes par rapport au capital investi est Ă©norme. On appelle cela l’effet de levier ou “leverage”.

C’est cela qui en fait un investissement trĂšs intĂ©ressant selon nous, en plus de son cĂŽtĂ© rassurant et des revenus stables que cela gĂ©nĂšre. C’est ce qui permet Ă  de nombreux FIRE (y compris moi) de pouvoir en vivre et de consacrer davantage de temps Ă  d’autres activitĂ©s, comme le business, plus sereinement.

Dans cette newsletter, on se focalise sur le sujet trĂšs important du leverage. Comment cela fonctionne-t-il ? Comment obtenir ton crĂ©dit immobilier ? Qu’est ce que tu dois nĂ©gocier ? A quoi dois-tu absolument faire attention ? On te donne un maximum de valeur, alors lis bien jusqu’à la fin !

🏩 L’importance de la dette en immobilier

L’investissement immobilier, c’est comme un bateau à voile.

Imagine que le mas avec la voile reprĂ©sente ta dette. Lorsque tu as une petite voile, tu n’avances pas vite. 

Plus ta voile est grande, plus tu avances vite.

Maintenant que tu as cette petite analogie en tĂȘte, rentrons dans le dĂ©tail. ;)

La dette te permet d’acheter des actifs. S’ils sont bien achetĂ©s, les loyers couvrent tes mensualitĂ©s de crĂ©dit ainsi que tes charges, et te rapportent tous les mois un excĂ©dent de trĂ©sorerie (cash-flow).

En version simplifiée, cela donne :

  • 100 000 € d’immo, c’est 300 € par mois pour toi 

  • 200 000 € d’immo, c’est 600 € par mois pour toi 

  • 500 000 € d’immo, c’est 1 500 € par mois pour toi 

  • 1 000 000 € d’immo, c’est 3 000 € par mois pour toi 

  • 2 000 000 € d’immo, c’est 6 000 € par mois pour toi 

  • 


En plus de ce que tu as sur ton compte bancaire, il y a le gain en patrimoine.

En version simplifiĂ©e, cela donne (le mĂȘme montant que le cashflow) :

  • 100 000 € d’immo, c’est 300 € par mois de patrimoine

  • 200 000 € d’immo, c’est 600 € par mois de patrimoine

  • 500 000 € d’immo, c’est 1 500 € par mois de patrimoine

  • 1 000 000 € d’immo, c’est 3 000 € par mois de patrimoine

  • 2 000 000 € d’immo, c’est 6 000 € par mois de patrimoine

  • 


En rĂ©alitĂ©, l’immobilier, cela te fait gagner :

  • 100 000 € d’immo, c’est 600 € en total

  • 200 000 € d’immo, c’est 1 200 € en total

  • 500 000 € d’immo, c’est 3 000 € en total

  • 1 000 000 € d’immo, c’est 6 000 € en total

  • 2 000 000 € d’immo, c’est 12 000 € en total

  • 


D’ailleurs, pour arriver Ă  ces montants, il faut faire l’immobilier seul. Ça ne se fera pas avec du clef en main, avec des SCPI, etc. L’objectif de ces entreprises, ces produits, c’est de te faire investir dans l’immobilier. Ce n’est pas d’en faire de vĂ©ritables revenus. N’hĂ©site pas Ă  rejoindre notre programme ;) :

En savoir plus đŸ”„

Le nouveau groupe de coaching commence le 3 octobre, ne loupe pas ta place ! Martin est disponible ici pour répondre à tes questions sur le programme.

Dans l’immobilier gĂ©nĂ©ral, la plus grande partie de ton enrichissement se fait sur le remboursement de ton crĂ©dit. Chaque mois, tu ne dĂ©bourses rien et pourtant, ta dette diminue. Les locataires te payent ton investissement, c’est la beautĂ© de l’immobilier locatif rentable !

Pour comprendre Ă  quel point la dette est importante en immobilier, prenons un exemple.

Tu souhaites investir dans un immeuble de 3 appartements pour un coĂ»t total de 150 000€ (travaux, frais de notaire et d’agence compris). Cet immeuble te rapporte 1 350€ de loyer tous les mois, soit un total de 16 200€ Ă  l’annĂ©e. Tu es donc Ă  16 200 / 150 000 = 10,8% de rentabilitĂ© brute, c’est super !

Tu optes pour un crĂ©dit sur 20 ans, avec des mensualitĂ©s de 800€ (9 600€ par an). Tu as Ă©galement 200€ de charges chaque mois (2 400€ par an). Ton cash-flow annuel est donc de 1 350 - 800 - 200 = 350€ (4 200€ annuels).

Tu pourrais croire que ton enrichissement est donc de 350€ mensuels mais en rĂ©alitĂ©, tu t’enrichies du cash-flow et de l’amortissement de ton crĂ©dit. Par simplicitĂ©, on estime que tes mensualitĂ©s de 800€ sont tout le temps composĂ©es de 650€ de remboursement du capital, le reste Ă©tant les intĂ©rĂȘts et l’assurance de prĂȘt. Tu t’enrichies donc chaque mois de 650€+ 350 = 1 000 € ou 12 000 € annuels !

Pour bien comprendre la puissance du crédit, calculons le rendement de tes capitaux propres selon plusieurs hypothÚses.

Si tu achĂštes ce bien cash, tu sors donc 150 000€ au dĂ©part. Dans le cas (simplifiĂ©) oĂč tu gardes ce bien 10 ans et tu le revends avec une petite plus-value de 10 000€, ton rendement est le suivant : tout ce que tu as gagnĂ© / tout ce que tu as dĂ©boursĂ© soit (12 000 x 10 + 10 000) / 150 000 = 87%.

Dans le cas oĂč tu achĂštes ce bien Ă  crĂ©dit et tu mets 10 000€ d’apport, ton rendement est alors de (12 000 x 10 + 10 000) / 10 000 soit
 1 300 % !

RamenĂ© Ă  l’annĂ©e, cela donnerait un taux de croissance annuel composĂ© de 29% par an pendant 10 ans. À titre de comparaison, l’ETF monde Amundi CW8 rĂ©alise en moyenne 12% par an.

Concrùtement, tu gagnes sur 10 ans 12 000 x 10 + 10 000 = 130 000€ en n’ayant sorti de ta poche que 10 000€.

Certes, cet exemple est simplifiĂ© mais tu comprends maintenant Ă  quel point le crĂ©dit immobilier est surpuissant. Ce que tu dois retenir de cette premiĂšre partie est que l’immobilier sans leverage est moins performant. Dans le cas oĂč tu financerais entiĂšrement ton investissement Ă  110%, donc que tu ne sortirais rien de ta poche, tu aurais thĂ©oriquement un rendement infini car tu crĂ©es 130 000€ Ă  partir de 0€ !

🧐 Comment fonctionne le systùme des banques ?

Le fonctionnement des taux, la BCE

Tu as certainement entendu qu’en septembre la BCE a augmentĂ© ses taux directeurs de 0,75%. On ne va pas te faire un cours d’économie mais la Banque Centrale EuropĂ©enne a 3 principaux taux directeurs qui lui permettent de piloter sa politique monĂ©taire et donc de rĂ©guler l'activitĂ© Ă©conomique des pays europĂ©ens. 

Parmi ces 3 taux, il y a le taux de refinancement. C’est le taux d'intĂ©rĂȘt des liquiditĂ©s empruntĂ©es par les banques commerciales. Lorsqu’une banque commerciale (CIC, BNP, sociĂ©tĂ© gĂ©nĂ©rale
) fait un crĂ©dit Ă  destination des mĂ©nages ou des entreprises, elle emprunte Ă  ce taux de refinancement. Elle applique sur ce taux de refinancement un spread, qui est une marge, afin qu’elle gagne de l’argent. Si le taux de refi est de 1,25% (comme actuellement), et que la banque commerciale applique une marge de 0,75%, elle prĂȘte donc Ă  2%.

Ainsi :

  • Si le taux de " refi " baisse, la demande de crĂ©dit est stimulĂ©e car les clients sont attirĂ©s par les taux plus faibles pratiquĂ©s par les banques commerciales

  • À l'inverse, la demande de crĂ©dit flĂ©chit en cas de hausse du taux de "refi".

C’est aussi ce qui peut expliquer qu’en cas de hausse des taux, le marchĂ© de l’immobilier peut-ĂȘtre amenĂ© Ă  baisser car il y a moins de demande.

La sélection des profils, ta banque

Un autre aspect qui jouera Ă©galement pour les banques est ton salaire. Aujourd’hui en France, 50% des salaires mensuels nets sont infĂ©rieurs ou Ă©gaux Ă  2000€ par mois.

Il faut comprendre que les banques sont à la recherche de clients. C’est-à-dire de personnes qui vont permettre à la banque de gagner de l’argent, de continuer à pouvoir emprunter auprùs de la BCE.

Malheureusement, les profils gagnant moins de 2 000 € par mois ne sont pas la cible des banques.

En plus de cela, dans notre contexte actuel, les banques ont peur. C’est malheureusement cette partie de la population qui est la plus touchĂ©e par l’inflation et qui a le plus de difficultĂ©s Ă  emprunter car elle reprĂ©sente un risque de dĂ©faut de paiement plus Ă©levĂ© pour les banques. 

L’HCSF, le contexte, une opportunitĂ© pour les beaux profils 

Les personnes qui gagnent 2500€, 3000€ ou plus chaque mois ont une rĂ©elle capacitĂ© d’endettement et peuvent rĂ©ellement emprunter pour enchaĂźner les investissements, surtout lorsqu’elles sont jeunes. En effet, le Haut Conseil de StabilitĂ© FinanciĂšre recommande aux banques de refuser tout crĂ©dit immobilier aux consommateurs dont le taux d’endettement dĂ©passe 35 % aprĂšs l’opĂ©ration. C’est pour cela que, dans une dĂ©marche FIRE, il peut-ĂȘtre intĂ©ressant de se renseigner pour changer de job et augmenter tes revenus, comme expliquĂ© dans la newsletter #7.

Bon Ă  savoir : le HCSF indique que les banques peuvent dĂ©roger Ă  la limite des 35 % sur 20 % de leur production de crĂ©dit. Cette dĂ©rogation est accordĂ©e avant tout aux primo-accĂ©dants voulant investir dans leur rĂ©sidence principale. Les investisseurs comme nous ne se partagent qu’un cinquiĂšme du quota soit 4%. Pour figurer dans ces 4 % de chanceux, il faut prĂ©senter des arguments solides et professionnaliser ton approche.

Comment bien emprunter, dĂ©passer les 35% d’endettement?

On a la solution pour toi. On te donne les mĂ©thodes qu’on utilise aujourd’hui pour continuer Ă  obtenir du financement. Que cela soit, l’optimisation du lmnp, l’utilisation des SCI, le financement alternatif, etc. 

La formation est intitulĂ©e “Comment obtenir ton financement bancaire ?”. Tu vas tout savoir, pour les premiers, on va mĂȘme te donner les coordonnĂ©es des banques avec nos derniers financements. Si tu es intĂ©ressĂ©, c’est juste ici :

Programme dette 🏩

Le piùge de l’encours bancaire 

Aussi, mĂȘme si tu as un salaire Ă©levĂ©, un autre point qui peut Ă©galement jouer est l’encours accessible. En dĂ©but d’annĂ©e, chaque Ă©tablissement bancaire a une enveloppe avec des objectifs d’émission de crĂ©dits. GĂ©nĂ©ralement, il est plus facile d’obtenir ton crĂ©dit en dĂ©but d’annĂ©e qu’en fin d’annĂ©e, lorsque les objectifs sont dĂ©jĂ  faits.

Autre conseil : la dĂ©lĂ©gation de ton agence. GĂ©nĂ©ralement, c’est le conseiller clientĂšle ou le directeur de l’agence qui possĂšdent la dĂ©lĂ©gation pour t’accorder le prĂȘt, et ce, jusqu’à un plafond maximum. À Paris, la dĂ©lĂ©gation peut facilement aller de 1M€ Ă  1,5M€ du fait des prix du foncier tandis qu’en province elle est peut ĂȘtre plafonnĂ©e Ă  500k€ ou moins. Si tu demandes un prĂȘt d’un montant supĂ©rieur Ă  la dĂ©lĂ©gation de ton agence, ta demande doit ĂȘtre remontĂ©e au comitĂ© des risques de la banque. ConcrĂštement : ton dossier mettra plus longtemps Ă  ĂȘtre traitĂ© et tu es tributaire de la qualitĂ© / tĂ©nacitĂ© de ton banquier car c’est lui qui devra dĂ©fendre ton projet devant le comitĂ©. S’il est nul : ton projet sera refusĂ©. Tu devras le coacher et lui donner un maximum de rĂ©ponses afin qu’il dĂ©fende au mieux ton dossier. Pour Ă©viter ces situations, tu peux faire financer une grosse acquisition en province via une banque parisienne (ou d’une grande ville) qui a une dĂ©lĂ©gation importante afin d’éviter le passage par les risques.

Les étapes du financement bancaire

“Ok Victor, je comprends mieux le systĂšme bancaire. Mais concrĂštement, quelles sont les Ă©tapes d’un financement bancaire ?”

Déjà, compte environ 3 mois pour obtenir ton financement bancaire.

Pour anticiper la situation, tu peux, avant mĂȘme que ton offre d’achat soit acceptĂ©e, contacter ton ou tes banquiers et faire des simulations. Ainsi, tu instaures un contact avec ta banque, tu anticipes et crĂ©es de la confiance.

Ensuite, lorsque ton offre est acceptĂ©e, go ! Prends tout de suite plusieurs rendez-vous dans diffĂ©rents Ă©tablissements afin de ne pas te retrouver hors compromis. Tu peux ainsi faire jouer la concurrence en comparant les propositions obtenues pour un prĂȘt d’un montant et d’une durĂ©e identiques. La comparaison s’effectue sur des critĂšres objectifs : taux, frais de dossier, coĂ»t global du crĂ©dit, tarif de l’assurance, mensualitĂ© et indemnitĂ©s de remboursement anticipĂ©. On reparlera de la nĂ©gociation un peu plus bas.

Une fois que tu as choisi ta banque, tu dois monter ton dossier bancaire. Ce dossier va permettre d’affiner la proposition pour l’édition d’une offre de prĂȘt personnalisĂ©e. Tu devras gĂ©nĂ©ralement donner une liste des piĂšces justificatives que tu peux retrouver ci-dessous dans une de mes Ă©tudes de financement. N’hĂ©site pas Ă  les rĂ©unir Ă  l’avance car le dĂ©lai pour les donner est assez court (souvent 15 jours) :

Une fois que ton dossier est analysĂ© par ton banquier (gĂ©nĂ©ralement en une Ă  deux semaines), il t’envoie un accord de principe. Il s’agit d’une lettre formelle par laquelle ta banque t’annonce son accord pour ta demande de prĂȘt. Attention, ce n’est qu’un avis favorable. L’analyse du risque n’est pas totalement terminĂ©e et la banque peut finalement refuser le prĂȘt. Pense nĂ©anmoins Ă  faire une copie de l’accord de principe et Ă  l’adresser Ă  ton agent immobilier et ton notaire. Elle atteste de tes efforts pour obtenir un financement et rassure le vendeur !

Bon Ă  savoir : le crĂ©dit immobilier est souvent utilisĂ© comme un produit d’appel. Avant d’éditer l’offre de prĂȘt, il y a des chances pour que ta banque te demande de domicilier ton compte courant (celui sur lequel sont versĂ©s tes revenus) en son sein. On appelle cela la domiciliation des revenus.

AprĂšs l’accord de principe, l’offre de prĂȘt est Ă©ditĂ©e. Ce document rĂ©capitule toutes les conditions du prĂȘt. Tu y retrouves les obligations applicables Ă  l’emprunteur et au prĂȘteur. Elle est valable 30 jours au minimum et donne lieu Ă  un dĂ©lai de rĂ©flexion de 10 jours calendaires qui dĂ©bute au lendemain de sa rĂ©ception.

Bon Ă  savoir : tu peux profiter de ces 30 jours pour vĂ©rifier que l’assurance proposĂ©e est compĂ©titive. Si ce n’est pas le cas, tu peux en prendre une ailleurs et diminuer tes mensualitĂ©s.

Au 11Ăšme jour calendaire aprĂšs son Ă©dition, tu devras renvoyer l’offre de prĂȘt Ă  ta banque par courrier postal, cachet de la poste faisant foi, ou par courrier Ă©lectronique certifiĂ©, c'est-Ă -dire une sorte de lettre recommandĂ©e Ă©lectronique officielle, avec accusĂ© rĂ©ception. Sa rĂ©ception datĂ©e et signĂ©e vaut contrat. N’oublie pas de mettre en copie ton notaire chargĂ© de la vente.

Enfin, le déblocage des fonds a lieu. Les fonds sont généralement débloqués le jour de la signature de l'acte authentique devant le notaire. Pour le financement de travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l'offre.

Bon Ă  savoir : pour souscrire Ă  une assurance emprunteur, tu seras peut-ĂȘtre amenĂ© Ă  rĂ©pondre Ă  un questionnaire de santĂ© voire Ă  faire des examens (cardiologue, prises de sang
). C’est notamment le cas lorsque tu es ĂągĂ© ou lorsque tes encours d’emprunts commencent Ă  ĂȘtre importants (1M€ ou plus). Ça m’arrive rĂ©guliĂšrement et ce sont des dĂ©lais auxquels on ne pense pas forcĂ©ment.

Pour se protéger des défauts, la banque exige en plus de l'assurance-emprunteur la souscription à une de ces deux garanties : 

  • la caution 

  • l'hypothĂšque

La caution est gĂ©nĂ©ralement un organisme financier qui s'engage Ă  rembourser le crĂ©dit immobilier Ă  ta place, lorsque tu ne le fais pas. On parle de cautionnement bancaire (il peut Ă©galement s’agir d’une personne physique). GĂ©nĂ©ralement, la banque te met en relation avec un organisme financier spĂ©cialisĂ© dans le cautionnement dont elle est partenaire. Tu peux Ă©galement contacter un autre organisme financier si tu le souhaites. Attention, tu dois prendre en compte le dĂ©lai de rĂ©ponse des organismes (48h pour le crĂ©dit logement).

En cas de refus du dossier par CrĂ©dit Logement, tu peux te tourner vers l’hypothĂšque (ou “garantie hypothĂ©caire”) Ă  condition que la valeur du bien possĂ©dĂ© puisse couvrir celle de l’emprunt. ConcrĂštement, si tu arrĂȘtes de payer, la banque saisit le logement pour le vendre aux enchĂšres judiciaires. Ce n’est pas l’idĂ©al, essaye de l’éviter.

Globalement, ce que tu dois retenir est qu’il faut environ 3 mois pour obtenir ton crĂ©dit immobilier. Le processus prend du temps donc mieux vaut s’y prendre le plus tĂŽt possible. Si ton dossier est classique, le processus sera rapide. Si ton dossier est plus compliquĂ© (Ăąge et/ou taux d’endettement importants, projet original
), tu passeras certainement par la case comitĂ© des risques. Dans ce cas, bon courage. PrĂ©vois des dĂ©lais plus longs et ne te repose jamais sur une seule banque.

Est-ce le bon moment pour emprunter ?

Ça ne t’a sĂ»rement pas Ă©chappĂ©, les taux sont actuellement “au plus haut”. Enfin, en 2000, 2008 on Ă©tait dans les 5-6%.

Source : baromÚtre des taux de crédit immobilier de meilleurtaux.com

Est-ce que cela va rester haut voire continuer à augmenter ? Ou cela va-t-il baisser ? En réalité, on ne sait pas.

Nous devons relativiser car nous venons de connaĂźtre une pĂ©riode durant laquelle les taux Ă©taient anormalement bas. Peut-ĂȘtre allons-nous simplement vers un retour Ă  la normale ? Dans tous les cas, ce n’est pas grave, ce qui nous importe davantage est la santĂ© du marchĂ© immobilier.

En gĂ©nĂ©ral, plus les taux augmentent, plus le marchĂ© de l’immobilier baisse car les investisseurs ont moins de pouvoir d’achat, il y a moins de demande car le coĂ»t de la dette augmente. C’est la loi de l’offre et de la demande.

On pourrait donc penser Ă  un recul du marchĂ© de l’immobilier.

Cependant, cette vision peut ĂȘtre contrebalancĂ©e par le fait que, surtout en ces moments compliquĂ©s, les investisseurs cherchent Ă  investir dans des actifs rassurants comme l’immobilier. C’est aussi un moyen de contrer l’inflation, tout en se constituant un patrimoine. On le voit avec l’attractivitĂ© des entreprises de property tech comme le français Masteos, qui a rĂ©cemment levĂ© 40 millions d’euros pour sa solution d’investissement locatif clĂ© en main.

De plus, mĂȘme si tu empruntes Ă  un taux important, si les taux baissent tu pourras plus tard renĂ©gocier tes emprunts ou les faire racheter par un autre Ă©tablissement financier pour obtenir des conditions plus favorables. C’est un droit pour les consommateurs, encadrĂ© par le code de la consommation. ConcrĂštement, ça te permet d’obtenir un taux plus faible et ainsi allĂ©ger tes mensualitĂ©s de remboursement. À titre personnel, j’ai commencĂ© Ă  emprunter lorsque les taux Ă©taient Ă©levĂ©s (2,5 / 3%). Quand les taux ont commencĂ© Ă  baisser, j’ai nĂ©gociĂ© tous les ans.

Bon Ă  savoir : la renĂ©gociation du crĂ©dit au sein de ta banque n’est gĂ©nĂ©ralement pas sans frais. TrĂšs souvent, tu dois t’acquitter de frais de dossier. C’est aussi le cas lorsque tu te fais racheter ton crĂ©dit par une autre banque. Ainsi, fais attention aux clauses lorsque tu signes ton emprunt (dans ce cas, c’est la clause de renĂ©gociation). Tu peux les nĂ©gocier avec ta banque en faisant jouer la concurrence pour, par exemple, Ă©viter ce genre de frais de dossier. Aussi, demande toujours Ă  ton banquier d’écrire dans le contrat ce que vous avez nĂ©gociĂ© afin de t’assurer que ce sera respectĂ©.

Un autre problĂšme rĂ©cent est le taux d’usure. Tu as peut-ĂȘtre rĂ©cemment vu qu’il y avait des manifestations de courtiers devant la Banque de France. Ils alertent sur l'incapacitĂ© de nombreux mĂ©nages Ă  obtenir des prĂȘts Ă  cause du plafond trop bas du taux d'usure (actuellement Ă  2,57%).

ConcrĂštement, le taux d’usure correspond au taux d’intĂ©rĂȘt maximum lĂ©gal que les Ă©tablissements de crĂ©dit sont autorisĂ©s Ă  pratiquer lorsqu’ils accordent un prĂȘt. Il sert Ă  protĂ©ger l’emprunteur contre des propositions de prĂȘts « trop chĂšres ».

Cependant, avec des taux d’emprunts supĂ©rieurs Ă  2% proposĂ©s par les banques, auxquels on ajoute les frais de dossier et l'assurance-emprunteur, le taux effectif (TAEG) peut aisĂ©ment dĂ©passer le plafond actuellement fixĂ© Ă  2,57 %.

Le gouverneur de la banque de France a annoncĂ© que le taux d’usure sera remontĂ© le 1er octobre, il devrait avoisiner les 3%.

  1. Afin de ne pas ĂȘtre touchĂ© par ces problĂšmes actuels, tu peux demander un emprunt sur une durĂ©e lĂ©gĂšrement plus courte que prĂ©vue. Par exemple, 19 ans et quelques mois au lieu de 20 ans. Plus les durĂ©es de crĂ©dit immobilier sont courtes, plus le taux est bas. Cela te permettra de bĂ©nĂ©ficier d’un taux plus faible.

  2. Tu peux Ă©galement opter pour une assurance dĂ©lĂ©guĂ©e : tu contractes une assurance emprunteur dans une autre compagnie que l’organisme qui t’accorde ton prĂȘt, afin d’économiser quelques pourcentages.

  3. Tu peux faire un prĂȘt gigogne. Le prĂȘt gigogne est en rĂ©alitĂ© constituĂ© de deux prĂȘts : l’un sur une durĂ©e longue, avec un taux Ă©levĂ©, et l’autre, d’un montant le plus souvent plus faible, sur une durĂ©e plus courte et donc avec un taux plus avantageux. Une partie du capital empruntĂ© est alors remboursĂ©e sur une durĂ©e courte Ă  un taux infĂ©rieur. Au total, le taux moyen sur l’ensemble du montage est donc plus faible. Les deux prĂȘts sont ensuite lissĂ©s, afin d’obtenir une mensualitĂ© constante.

  4. Enfin, tu peux emprunter en SCI. Une dĂ©cision de la cour de cassation a statuĂ© en 2019 que le taux d’usure n’est pas applicable. Les associĂ©s d’une SCI ne sont pas considĂ©rĂ©s comme des consommateurs.

Bref. Ce qu’il faut que tu retiennes de cette partie est que, certes, la situation Ă©conomique complique les choses, mais des solutions existent. Outre le fait que la fiscalitĂ© se concentre de plus en plus sur les propriĂ©taires fonciers, ou encore les aspects Ă©cologiques (nouvelles rĂšgles des DPE), l’investissement immobilier reste un moyen redoutable pour augmenter ton patrimoine et avancer dans ton objectif FIRE. Si aujourd’hui tu trouves un investissement Ă  plus de 10% de rentabilitĂ© brute, au lieu d’attendre, fonce ! MĂȘme si la situation actuelle n’est pas optimale, tu gagneras de l’argent, tu te constitueras un patrimoine et tu auras des revenus durables.

Comment négocier avec ta banque ?

Maintenant que tu cernes un peu mieux le systÚme bancaire et les étapes du financement, attaquons-nous à la négociation.

Pour que tu aies du poids lors de la négociation, tu dois avoir un dossier bancaire en béton.

Ce que les banques aiment est une gestion des comptes en bon pĂšre de famille. Tes comptes sont propres, tu ne fais pas de dĂ©couverts, tu gagnes bien ta vie, tu n’as pas de dĂ©penses inconnues, tu mets de cĂŽtĂ© tous les mois. Voici une grille qui rĂ©sume bien les critĂšres de scoring :

Si tu es entrepreneur, tu devras gĂ©nĂ©ralement dĂ©montrer 3 ans d’activitĂ©s rĂ©ussies et rentables.

Ce dossier bancaire impeccable jouera en ta faveur lorsque tu voudras obtenir des conditions avantageuses. Je te conseille plutĂŽt d’aller voir les banques en direct plutĂŽt que de passer par un courtier, sauf si tu as de grosses difficultĂ©s Ă  te faire financer. Ça te permettra de dĂ©fendre toi mĂȘme ton projet et nouer une relation avec un banquier qui pourrait te suivre pour tes prochaines opĂ©rations. N’hĂ©site pas Ă  utiliser meilleurtaux.com pour voir les taux actuels de marchĂ© et Ă  mettre en concurrence les diffĂ©rentes banques. Tu pourras ainsi nĂ©gocier des avantages parmi lesquelles :

  • un diffĂ©rĂ© d’emprunt : au lieu de payer directement ton emprunt, tu dĂ©cales le remboursement du capital. Tu ne payes que les intĂ©rĂȘts et l’assurance pendant 1 ou 2 ans. Si tu arrives Ă  rapidement faire les travaux, ça te permet de rapidement encaisser des loyers et ainsi te reconstituer une trĂ©sorerie, Ă  hauteur de ton apport initial si tu en as mis un.

  • une clause de modulation des Ă©chĂ©ances : elle permet de revoir Ă  la baisse le montant des Ă©chĂ©ances de 30%. En contrepartie, la durĂ©e du crĂ©dit augmente, ce qui augmente le coĂ»t global du crĂ©dit et de l’assurance emprunteur.

  • une durĂ©e de crĂ©dit longue (20 ans minimum) afin de baisser tes mensualitĂ©s de crĂ©dit et augmenter le cashflow

  • un financement Ă  110% (prix du bien, frais d’agence, frais de notaire et travaux)

  • des frais de dossier rĂ©duits

  • et bien d’autres

Bon Ă  savoir : pour faire les yeux doux Ă  ton banquier, tu peux proposer de prendre des produits supplĂ©mentaires chez lui comme une assurance PNO, des alarmes ou encore un abonnement tĂ©lĂ©phone. Ton banquier est un commercial avec des objectifs, tu peux l’arranger en l’aidant Ă  atteindre certains de ses objectifs en Ă©change de conditions de crĂ©dit avantageuses. C’est du win / win. ;)

Conclusion

Tu en sais maintenant un peu plus sur le financement bancaire. Dans cette newsletter, on n’est volontairement pas allĂ© dans les dĂ©tails car on aurait sinon Ă©crit un roman. Le monde de la banque est passionnant et source de supers opportunitĂ©s pour nous investisseurs. Pour les abonnĂ©s premiums, vous retrouverez nos prĂ©sentations de dossiers bancaires dans le PeerBoard. D’ailleurs, nous allons faire gagner la formation en financement Ă  certains des abonnĂ©s premium. Pour ne pas louper les drops, il est temps de devenir premium.

Si tu n’es pas encore abonnĂ© premium, tu as accĂšs juste ici :

Ce qu’il faut que tu retiennes de cette newsletter est l’importance de la dette. Pense Ă  l’analogie du bateau Ă  voile que j’ai expliquĂ©e en dĂ©but d’article : plus ta voile est grande, plus tu vas vite.

En tant que futur FIRE, tu dois enchainer les investissements pour augmenter ton patrimoine et tes revenus. Pour dĂ©multiplier ton encours bancaire, tu devras obligatoirement dĂ©passer les 35% d’endettement. C’est compliquĂ© mais tout Ă  fait possible. Tu devras professionnaliser au maximum ton approche.

Pour les plus motivĂ©s d’entre vous, on propose une formation oĂč je te donne toutes les techniques qui m’ont permis d’exploser mon endettement et d’atteindre aujourd’hui un patrimoine immobilier de plus de 15M€.

Tu es chaud ? đŸ”„ Alors on y va ! C’est juste ici :

Programme dette 🏩

đŸ“ș Nos autres contenus : podcasts, Linkedin, Discord

  • Podcast “La retraite Ă  40 ans par Victor Lora” : 3 millions en 3 ans - Nicolas

Chaque semaine, je reviens sur le parcours inspirant de personnes comme toi, qui sont FIRE ou sur le chemin pour le devenir. Tu peux écouter le dernier épisode sur Apple podcast ici ou sur Spotify ici.

  • Linkedin (clique sur la photo)

  • Discord : la communautĂ© FIRE

Pour rejoindre la communauté FIRE, remplis le formulaire juste ici !

😎 Accùs aux contenus exclusifs : FIRE prime 

On te propose les contenus exclusifs FIRE, et ça y va fort đŸ’Ș

Pour nous, la communautĂ© c’est ce qu’il y a de plus important. Si tu souhaites aller plus loin, abonne-toi Ă  FIRE prime pour avoir accĂšs Ă  : 

  • Nos nouveaux invests (entreprises, immobilier, etc.)

  • Notre PeerBoard avec : 

    • du contenu vidĂ©o exclusif sur les sujets du jour des newsletters pour aller plus loin

    • notre boĂźte Ă  outils du FIRE (excels, slides de formation
 les indispensables pour se lancer !)

    • une communautĂ© d’entraide avec laquelle tu pourras Ă©changer sur tes projets

    • la possibilitĂ© de nous poser directement tes questions 

Exemples d’outils :

Cette offre est réservée aux abonnés premium à notre newsletter. Pour y avoir accÚs  :


đŸ”„ Nos programmes FIRE


“La seule diffĂ©rence entre les gagnants et les perdants est que les gagnants passent Ă  l’action!” Anthony Robbins

Quand on souhaite passer Ă  l’action et maximiser l’atteinte de ses objectifs, l’entourage est ce qui compte le plus. Il va t’accompagner, te donner les bonnes informations, te dĂ©bloquer de tes situations complexes.
C’est pour cela qu’on a créé les programmes FIRE qui sont focalisĂ©s sur l’action.
Il n’y a pas de formule magique “instantanĂ©e”.
Tu ne vas pas la trouver ici.
Oui, tu vas devoir ĂȘtre vraiment engagĂ©.
Oui, tu vas devoir te retrousser les manches.
Oui, tu vas devoir surmonter des obstacles.
Oui, tu vas devoir sortir de ta zone de confort.
En suivant l’un de ces programmes avec assiduitĂ©, tu vas invariablement atteindre tes objectifs et changer ta vie.
Je te partage toute mon expĂ©rience qui m’a permis de passer de 0 Ă  10m+€ en 12 ans Ă  l’aide de mes investissements, mes side business, mes rachats d’entreprises, etc.
Je veux te donner ce qui est le plus important pour moi, la liberté dans toutes ses formes.

La meilleur façon est de te montrer, c’est de te parler des rĂ©sultats. Dans chaque programme, tu vas avoir des tĂ©moignages, de ceux qui comme toi se sont lancĂ©s.

🏠 Tu veux passer à l’action en immobilier ?

Avec l’immobilier, tu peux rapidement arriver Ă  un cash flow de 2 000 € par mois. Par contre, cela va te demander des compĂ©tences, du travail, de l’énergie et surmonter les problĂšmes. Seul, ce n’est pas une chose simple Ă  faire. Pour t’accompagner on a un programme d’un an. Si tu veux en savoir plus, tu peux laisser ton email ci-dessous :

En savoir plus

Le nouveau groupe de coaching commence le 3 octobre, ne loupe pas ta place !
Martin est disponible ici pour répondre à tes questions sur le programme, tu peux aussi lui envoyer un email à martin@gii.fr.


đŸ’” Tu veux crĂ©er ton side business ?

Un side business, c’est un business physique ou en ligne qui te rapporte de l’argent passivement. D’expĂ©rience, lancer un side business est plus compliquĂ© que de faire de l’immobilier. Pour rĂ©ussir ton side, il te faudra ĂȘtre focus et persistant dans le temps. Par contre, une fois que tu maitrises les side business, tu vas dĂ©multiplier significativement tes ressources financiĂšres, ta confiance en toi. Libre Ă  toi de quitter ton travail, d’injecter les gains dans de l’immobilier, bref, de faire ce que tu veux.
Notre programme t’apporte notre mĂ©thode de a Ă  z pour lancer ton side. Pour en savoir plus, c’est en dessus :

En savoir plus Side Business

Le prochain groupe commence le 10 octobre. Tu peux faire un call, Martin est disponible ici.


📈 Tu veux reprendre une entreprise ?

Reprendre une entreprise, c’est magique. Cela correspond plus au profil 30-60 ans qui ont l’une des expĂ©riences suivantes : commerciale, gestion, financiĂšre, marketing. On recommande d’avoir dĂ©jĂ  une stabilitĂ© financiĂšre avant de se lancer. On fait un programme d’un an pour te permettre de trouver, financer, acheter, opĂ©rer ton entreprise. Olivier, qui a gĂ©nĂ©rĂ© plus de 15m € en cĂ©dant une partie de ses entreprises est aux manettes. Je suis de la partie avec pour objectif l’acquisition d’au moins une entreprise par an. Si tu veux en savoir plus tu peux laisser ton email ci-dessous :

En savoir plus rachat d'entreprise

La prochaine promo démarre le 6 février 2023. Si tu es intéressé, réserve un call avec Martin ici.


đŸ§‘â€đŸ’» Tu as besoin d’un Customer Success, Account Manager ?

Il est beaucoup plus difficile de trouver de nouveaux clients que de garder et de servir les existants. Conserver des clients, c’est un vĂ©ritable mĂ©tier. Peu savent bien le faire, c’est pour cela qu’on a lancĂ© Kare School, l’école des Customer Success Manager.
Si tu as besoins de profils pour tes Ă©quipes, tu peux directement contacter Justine Ă  l’adresse justine@kare.school ou sur calendly :

Kare School


Si tu as aimé et que tu veux nous aider, tu peux commenter et partager.

6
Share this post

#11 - đŸ”„đŸŠ Les secrets du financement immobilier

firefrance.substack.com
Share
Comments
Top
New
Community

No posts

Ready for more?

© 2023 FIRE France - Victor Lora
Privacy ∙ Terms ∙ Collection notice
Start WritingGet the app
Substack is the home for great writing