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đ° LâactualitĂ© FIREâ:
Au sein de la communautĂ© FIRE, on souhaite crĂ©er âthe most powerful decentralized communityâ. Pour cela, on permet Ă nos membres de se regrouper pour investir.
Nos derniĂšres actualitĂ©s :Â
Kirpi - Investissement immobilier : notre prochaine opĂ©ration de marchand Ă Lisbonne sera bientĂŽt proposĂ©e aux investisseurs de Kirpi ici.Â
FIRE Invest - Rachat dâentreprises : nous analysons actuellement un dossier dâun ensemble de sites de formation valorisĂ© 1m⏠(deux dossiers dâorganisme de formation). Pour en savoir plus câest ici.
FIRE NFT - Portfolio de NFT : nous avons rĂ©alisĂ© des investissements intĂ©ressant (i) sur le projet âTales from the Wildâ et (ii) sur le NFT exclusif du photographe Ludovic Baron.
FIRE Studio - CrĂ©ation dâentreprises : nous lançons la prochaine promotion de kare.school en septembre 2021. Kare School est lâĂ©cole pour former les customer success.
đ Au programme de cette semaineâ:
LâactualitĂ© des marchĂ©s
Dossier : Analyser ton investissement immo comme un pro
Nos autres contenus : Podcasts, Linkedin, Discord
AccĂšs aux contenus exclusifsÂ
đ LâactualitĂ© des marchĂ©s :
ActionsÂ
AprĂšs un dĂ©but dâannĂ©e compliquĂ© sur les marchĂ©s financiers, le S&P 500 rĂ©duit ses pertes avec +2,8% grĂące Ă un rebond des technologies (+6,1% pour le Nasdaq) mais les craintes dâune rĂ©cession pĂšsent toujours.
Lâavis de Victor :Â
« Le contexte actuel est trĂšs particulier. Depuis 2011 on a connu une forte croissance des actifs, en particulier les actions, liĂ©e principalement Ă une politique monĂ©taire trĂšs favorable. Lâimpression dâargent par les banques centrales couplĂ©e Ă des rachats massifs dâactifs (Quantitative Easing) auprĂšs des banques semble ĂȘtre le driver principal de la hausse de ces derniĂšres annĂ©es. Le principe est simple, vous pouvez emprunter beaucoup Ă taux faible, vous injectez des liquiditĂ©s dans les banques, lâargent est dirigĂ© vers les actions. Les actions prennent de la valeur. Aujourdâhui lâinflation, la hausse des taux, les prix de lâĂ©nergie nâannoncent rien de bon pour les entreprises US / EuropĂ©enne. Les coĂ»ts de production s'emballent, la consommation diminue. En consĂ©quence, les faillites dâentreprises sont en fortes hausses.
La stratĂ©gie FIRE classique est de faire du DCA (achat chaque mois dâune somme constante) sur des indices comme le MSCI World. Je continue Ă lâappliquer mĂȘme si pour moi, la tendance du marchĂ© est Ă la baisse (1).Pour ceux qui nâont que des revenus de la bourse, le timing nâest pas le bon pour partir Ă la retraite. Une forte chute de la bourse avec un besoin en liquiditĂ© peut rendre impossible votre FIRE. Vous pouvez retrouver ma vidĂ©o de 2021 sur ce qui complique un FIRE : forte inflation, crash boursier.
On constate une baisse de 15-25% dans le retail (la vente de produit) en France (2). Câest la traduction littĂ©rale de lâinflation et de la volontĂ© des français de rĂ©duire leurs dĂ©penses et de faire des choix.Â
Fait intĂ©ressant, lâEurope veut retrouver son indĂ©pendance Ă©nergĂ©tique et dâapprovisionnement de matiĂšres premiĂšres. Les chantiers de mines en Espagne, Portugal sont de nouveau Ă lâĂ©tude. Un certain nombre dâentreprises vont en profiter. Que cela soit le foncier, lâexploitation, lâextraction, lâanalyse, la sĂ©curitĂ©, lâĂ©quipement, il va y avoir du business.âÂ
Cryptomonnaies
Ouf ! Un peu de vert Ă©galement pour les cryptomonnaies. Le roi BTC reprend du poil de la bĂȘte et passe au-dessus des 20 000 dollars tandis que lâETH semble sâinstaller au-dessus des 1000 dollars.
đ Analyse ton investissement immo comme un pro
Il est temps de rentrer dans le vif du sujet. La base dans lâinvestissement, câest de comprendre ce que lâon fait. Dans lâimmobilier, cela passe par ĂȘtre capable de modĂ©liser son investissement.
On peut tous acheter un appartement ou une entreprise. Par contre, on sera peu Ă rĂ©ellement gagner de lâargent avec nos investissements. Pour diminuer le risque dâun investissement immobilier, il est primordial de savoir le modĂ©liser. Cette modĂ©lisation a pour fonction dâestimer le plus prĂ©cisĂ©ment ce que va rapporter votre investissement en prenant en compte ses particularitĂ©s.
Avec une bonne maßtrise de la modélisation immobiliÚre, vous allez pouvoir multiplier par 3 votre endettement.
Disons quâun endettement classique dâune personne gagnant 3 000 ⏠par mois est de 250 kâŹ. GrĂące Ă la modĂ©lisation, lâinvestissement dans des projets Ă 10% de rentabilitĂ© brute, vous allez pouvoir atteindre 650 k⏠dâendettement.
Qui dit plus d'endettement dit :
Plus de cash flow : flux financier en fin de mois
Patrimoine plus important
Nâoublions pas que lorsque vous empruntez 650 k⏠pour acheter des biens sur 25 ans. Normalement, si les prix ne baissent pas, vous avez 650 k⏠de patrimoine au bout de 25 ans.Â
Notre outil dâestimation simplifiĂ© est disponible pour les abonnĂ©s FIRE prime et te sera proposĂ© plus bas.
Etape 1 : Calculer le coĂ»t total de ton projet đ”ïžââïž
On commence par calculer le budget nĂ©cessaire Ă lâacquisition. La rĂšgle est de tout prendre en compte. Pourquoi ? Ce montant total, vous allez chercher Ă lâemprunter. Il sera donc traduit comme un coĂ»t mensuel sous forme de mensualitĂ©s dâemprunt.Â
Pour cela, il faut additionner :
(+) Le prix dâachat (souvent nĂ©gociable)
(+) Les frais dâagence (souvent nĂ©gociable)
(+) Les frais dâintermĂ©diaires (le cas Ă©chĂ©ant - chasseur immo, plateforme..etc)
(+) Les travaux*
(+) Lâameublement
(+) Les frais de notaire**
(+) Les frais bancaires
(=) Le coĂ»t total dâacquisition
Â
* Pour chiffrer le montant des travaux, le plus simple est de faire rĂ©aliser des devis par ses artisans ou dâutiliser une estimation du coĂ»t de rĂ©novation par mĂštre carrĂ©
** Les frais de notaires peuvent ĂȘtre estimĂ© sur le site de lâANIL
Etape 2 : Choisir son mode de financement đ°
LâintĂ©rĂȘt de lâimmobilier, câest le financement bancaire. Le principe de lâimmobilier locatif câest de gagner de lâargent Ă partir dâargent que vous nâavez pas.
Astuce 1Â : Pourquoi utiliser de la dette?
Disons que tu gagnes 5% par an sur un investissement. Si tu as 10 000 ⏠cash, et que tu l'investis, tu vas gagner 500 âŹ.
Maintenant, grùce à un emprunt tu as 500 000 ⏠qui te coûte 2%. Tu investis à 5%, tu gagnes 3% (5% - 2%) cela fait 15 000 ⏠par an.
DĂšs que tu as un investissement rentable, plus de dette tu peux avoir, plus tu vas gagner de lâargent.
Trois solutions pour financer ton bien
Il est temps maintenant de définir la maniÚre dont tu vas financer le projet :
Sur tes fonds propres
Via un prĂȘt bancaire
Soit via un mix des 2 solutions précédente
 En France, nous bĂ©nĂ©ficions de conditions dâemprunt exceptionnelles par rapport aux autres pays europĂ©ens. Que ce soit du point de vue des durĂ©es de crĂ©dit ou des taux.
Astuce 2 : Augmenter la durée de ton emprunt
Plus tu augmentes la durĂ©e de ton emprunt, plus les mensualitĂ©s seront faibles. Pourquoi ? Parce que tu rembourseras sur plus dâannĂ©es. Par contre, ton crĂ©dit te coĂ»tera plus cher.
Si tu veux multiplier les opĂ©rations immobiliĂšres, il faut prĂ©senter ton taux dâendettement. Celui-ci se calcule en prenant 35% de ton salaire avant impĂŽt sur le revenu.
Par exemple 3 000 *35% = 1 050 âŹ
Cela reprĂ©sente :Â
115k⏠sur 10 ans
160 k⏠sur 15 ans
200 k⏠sur 20 ans
230 k⏠sur 25 ans
Astuce 3Â : Ne pas mettre dâapportÂ
Une stratĂ©gie pour maximiser son retour sur investissement est de minimiser son montant dâapport.Â
Pourquoi ?
Car lorsquâon ajoute de lâapport, on augmente artificiellement les cash flows de lâopĂ©ration. Disons que vous rĂ©alisez un apport de 100 k⏠pour lâachat dâun immeuble. Vous avez 1000 ⏠de cash flow positif (Loyers â toutes les charges avec lâemprunt avant impĂŽts). Dans vos charges vous avez un emprunt de 300 ⏠par mois. Dans vos 1000 ⏠de cash flow positif vous avez 333,33 ⏠qui viennent de votre apport (100 000 / 25 / 12).
Lâautre stratĂ©gie câest de maximiser son montant dâapport pour dĂ©gager des cash flow plus importants.
A toi de choisir ton camp en fonction de ta situation et de tes objectifs ;)
Pour connaĂźtre le montant de mensualitĂ© liĂ© Ă ton projet tu peux utiliser ce simulateur. Il te permettra dâavoir des taux dâintĂ©rĂȘts et dâassurance actualisĂ©s.
Etape 3 : Calculer tes revenus annuels đ
Attaquons-nous au calcul des revenus générés par le projet : les loyers.
Pour calculer ses revenus annuels, câest trĂšs simple, il faut prendre les loyers mensuels hors charges et les multiplier par douze.
Câest trĂšs important de ne pas intĂ©grer les charges car ce ne sont pas des revenus qui âtâappartiennentâ. Le trop perçu est restituĂ© au locataire en fin de pĂ©riode.
Tu peux également pondérer ces revenus annuels si tu souhaites intégrer un risque de vacances locative (exemple : 96% des loyers estimés pour une colocation sur Paris).
Astuce 4Â : ConnaĂźtre le loyer
Trois mĂ©thodes existent pour connaĂźtre le prix dâun loyer :1 â Regarder des comparables sur les sites de location (seloger, leboncoin, pap, lacartedescolocs)2 â Demander Ă un agent le loyer possible 3 â Effectuer une fausse annonce sur leboncoin ou sur une autre plateforme. Attention, cette technique est rapidement dĂ©tectĂ©e par les outils du leboncoin. Il faut le faire avec subtilitĂ© et si possible un nouveau compte. Sinon, vous risquez dâĂȘtre banni et de perdre votre compte.Â
Etape 4 : Calculer ses dĂ©penses annuelles đŹ
On continue avec le calcul de lâensemble des dĂ©penses liĂ©es Ă ton projet immobilier.
Tu dois ĂȘtre exhaustif et prendre en compte le montant annuel :
Des charges courantes (comptabilité, frais bancaires, CFE & envois postaux)
De la taxe fonciÚre (la taxe que le propriétaire doit payer à la commune, cela dépend de la localisation et de la superficie, généralement 1/12 des loyers générés)
Des assurances (propriétaire non-occupant (PNO), garantie de loyers impayés (GLI)) : assurance PNO dépend majoritairement de la superficie du bien, pour un appartement 80 m2 on peut compter 12⏠/ mois
La gestion locative : on est gĂ©nĂ©ralement de lâordre de 8% sur le loyer avec des frais dâun mois par changement de locataire
Le montant des annuitĂ©s dâemprunt : cela comprend le remboursement du capital, les intĂ©rĂȘts et lâassurance
Etape 5 : Analyser ses KPIs đ„
Maintenant que tu as bien borné ton projet, il y a plusieurs indicateurs que tu vas devoir analyser pour savoir si le projet est conforme à ta stratégie.
Le cash flow brut avant impĂŽts
Câest la diffĂ©rence entre les revenus annuels et les dĂ©penses annuelles qui te donne ton cash flow annuel avant impĂŽts.
Câest le montant avant impĂŽts quâil te restera dans la poche aprĂšs avoir payĂ© tes charges et remboursĂ© ton crĂ©dit.
Plus il est Ă©levĂ©, mieux câest.
La rentabilité brute
Câest le premier niveau dâanalyse de la rentabilitĂ© dâun projet.Â
Il se calcule de la maniĂšre suivante :Â
revenus annuels / coût total de son projet
Câest un ratio trĂšs simple Ă calculer puisque ces informations sont gĂ©nĂ©ralement disponibles directement dans les annonces que tu analyses.
Plus ce pourcentage est Ă©levĂ©, mieux câest.
GĂ©nĂ©ralement Ă partir de 7% de rentabilitĂ© brute un projet sâautofinance, câest Ă dire quâil ne vous coĂ»tera pas dâargent chaque mois.Â
La rentabilité nette
Câest le second niveau dâanalyse de la rentabilitĂ© dâun projet. Il est un peu plus compliquĂ© Ă calculer mais permet dâavoir une vision plus prĂ©cise des gains que peuvent gĂ©nĂ©rer le projet.
Elle se calcule de la maniĂšre suivante :Â
(revenus annuels - dĂ©penses annuelles hors crĂ©dit - intĂ©rĂȘts de crĂ©dit*) / coĂ»t total de son projet
Par rapport à la rentabilité brute, nous déduisons des revenus les dépenses et le coût du crédit avant de le rapprocher du coût du projet.
Forcément ce ratio est plus faible que la rentabilité brute.
Nous ne dĂ©duisons pas les mensualitĂ©s dâemprunt car il ne sâagit pas dâune dĂ©pense. Le remboursement du crĂ©dit crĂ©e du patrimoine.Â
La maniĂšre dont lâopĂ©ration est financĂ©e nâa que trĂšs peu dâimpact sur le calcul de la rentabilitĂ© dâun projet.
*Il sâagit donc uniquement des intĂ©rĂȘts payĂ©s Ă la banque et non de la totalitĂ© des mensualitĂ©s de crĂ©dit.
La rentabilité nette nette
Câest le niveau le plus prĂ©cis dâanalyse de la rentabilitĂ© car il intĂšgre la fiscalitĂ©.Â
Il se calcule de la maniĂšre suivante :Â
(revenus annuels - dĂ©penses annuelles hors crĂ©dit - intĂ©rĂȘts de crĂ©dit-impĂŽts liĂ©s Ă lâopĂ©ration) / coĂ»t total de son projet
La rentabilitĂ© nette nette pour un mĂȘme projet varie dâune personne Ă lâautre en fonction (i) de ses autres revenus et (ii) du schĂ©ma fiscal qui aura Ă©tĂ© retenu pour lâopĂ©ration.
A titre dâexemple, pour un projet Ă 100k⏠avec des loyers annuels hors charges de 13k⏠et des dĂ©penses de 9k⏠nous avons les KPIs suivantes :
Cash flow bruts avant impĂŽts: 475âŹ
Rentabilité brute : 13%
Rentabilité nette : 9%
Rentabilité nette nette : 5%
Â
On dĂ©marre un nouveau groupe de coaching immo sur un an pour tâaider Ă rĂ©aliser tes investissements.
On présente le programme ici : https://bit.ly/3KbfKLT
Le prochain groupe démarre le 7 septembre 2022.
Pour vérifier que le programme te correspond, tu peux échanger avec Martin : https://calendly.com/martin-boulanger/fireclub-immo
Pour tâinscrire avec une facture ou CPF, tu peux envoyer un mail Ă martin@gii.fr.
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Podcast âLa retraite Ă 40 ans par Victor Loraâ : RĂ©volutionner lâimmobilier - CĂ©dric
Cette semaine, jâai le plaisir de recevoir CĂ©dric. CĂ©dric, câest le fondateur de Bricks, la plateforme oĂč on peut investir dans lâimmobilier Ă partir de 10⏠et en quelques clics. Bricks nâest pas sa premiĂšre startup. On revient sur sa premiĂšre startup, 1001pharmacies.com quâil a revendu en 2017 avec 50 salariĂ©s, 20 m⏠de chiffre dâaffaires. On passe ensuite Ă son side business de CBD pour enfin aborder les questions croustillantes autour de Bricks. Que se passe-t-il avec sa levĂ©e de fonds de 20 m⏠? Que sâest il passĂ© avec lâAMF ? Quâest ce que ce contrat de royalties ? Vous allez tout savoir.
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un sondage sur la thĂ©orie de lâeffondrement ici
mon passage dans le Figaro (đ) ici
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